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开发商垫首付促销低首付前期还款压力大

https://www.biud.com.cn 2014年07月24日11:34 家居装修知识网

低首付重出江湖。胡国球摄

　　头条关注

　　开发商促销花招百出

　　“0首付，0利息，60—90平精装2—3房！”位于南城的中央财津外立面挂满了零首付的广告宣传语。为了一探究竟，笔者以购房者的身份暗访中央财津。

　　该项目销售人员告诉笔者，“零首付，零利息”是指开发商帮垫首付，在规定期限内还清，没有额外的利息，延期要收取千分之一的滞纳金。

　　“一房属于热销货，不做零首付，不过开发商可以借出10万元，免息的，一年内分3期还清。两房可以做零首付，开发商可借20万元左右，两年内分期还清，也是零利息。”该项目销售人员说。

　　据介绍，购房者在还清首期欠款之前，办不了房产证，因为房主的发票抵押在开发商手中。如果购房者不需要开发商垫首付，可以马上办房产证。

　　最近，南城白马城市立方也推出“首付1万”的促销活动。

　　该项目营销人员向笔者推荐了一套面积49.17㎡，折后总价458000元的房子。“我们是商住两用房，按照规定，首付是总房款的五成，实际首付约25万。”该工作人员说：“现在项目推行‘低首付’促销活动，你只要给1万首付款，剩下的首付款通过开发商垫付和信用卡的组合方式轻松解决。”

　　另外，该项目开发商借钱也不需要购房者抵押，但逾期收取滞纳金千分之一。

　　“低首付”到底划不划算？笔者算了一笔账。若选定房子的面积共49.17㎡，折后总价为458000元。房子实际首付款是由低首付1万+开发商垫付78000元+信用卡15万组成。

　　其中，开发商垫付78000元，一年内分两期免息归还。另外，信用卡15万按揭5年，月还款信用卡2500元。而房子按揭50%，按揭金额为22万，按揭10年，月供房贷2653元。综上，前五年总月供为5153元，后五年就供2653元/月。

　　由此可见，购房者可减缓购房者目前的资金压力，但前期的还款压力较大。

　　低首付前期还款压力大

　　买房子不是买白菜，动辄几十万甚至上百万的房款或许花费一个家庭所有的积蓄，入市低首付房子需要慎重考虑。据悉，低首付存在的高风险环节的几率较低，而前期，低首付对购房者来说，还款压力大，其生活质量会有所下降。

　　对此，东莞中原地产策略研究中心总监车德锐分析，对于现今资金流不足的购房者来说，在两三年的还款压力比较大，随着经济收入率的上升，这种压力会逐渐缓解。购房者买房的时候，需要评估分期付款是否承担得起，从年份、月供、压力系数、购房者的承受能力来计算，不可避免的是购房者生活质量会有所下降。

　　瑞峰置业市场研究部经理李玲玲表示，“低首付”优惠，对于开发商来说，房企垫付的金额越高、时间越长，其资金回笼的压力就越大，也不利于企业健康发展和行业良性竞争；而对购房者虽然暂时缓解资金压力，但面临着偿还开发商垫付的首付款和银行按揭贷款，经济压力加倍，一旦将来收入减少或出现不可预期的情况，就很难承担月供及还首付款的双重压力，甚至因无力还贷而被银行“收房”。

　　广东省房地产研究会副会长詹奇岳分析，对银行来说，低首付是没有风险的，低首付是整合首付，由开发商或者第三方机构来承担风险；另外，对消费者来说也不存在过大的风险，只需要消费者合理评估自己的长期支付能力。

　　“低首付可能出现的风险是市场会持续下降，整个房地产的增值大于它的低首付，可能会出现购房者断供的这种情况，不过这种情况出现的几率较低。”詹奇岳表示，现在买房都是刚需客较多，而不是投资客，这种风险的几率低。

　　低首付或从刚需盘向高端盘蔓延

　　在信贷等政策影响下，楼市成交疲软，数据显示，上半年东莞商品房成交面积和套数分别比去年同期大幅下降近四成。淡市下，购房者选择了观望，急坏了开发商，影响其资金的回笼。在这样的情况下，“低首付”重现江湖。据悉，下半年，低首付或会成为开发商走货的主旋律，或会从刚需盘往高端盘蔓延。

　　城市立方所属的中天集团相关负责人表示，低首付对楼盘的营销有好处，风险不大，客户都能按时还款。因为房子的总价较低，可以把控风险。低首付是项目一开始的营销定位，并没有受到大市场影响。

　　田禾地产吴中波认为，楼盘推低首付活动是无奈之举，基于信贷政策和购房者的购买力度不大，这种促销活动可以有效积极推动楼盘的销售。另外，吴中波表示，近期田禾地产暂时不推行“低首付”活动。

　　东莞市名巨房地产开发有限公司营销策划总监舒小剑介绍，淡市对项目的预期销售任务有一定的影响，完成年终目标或许有压力，下半年，名巨或会推出低首付等促销活动。

　　低首付是否能促进楼市的成交？消费者是否愿意为其“埋单”？

　　车德锐认为，低首付推行的原因主要是市民购买力跟不上，对于很多购房者来说，买房不是总价问题，而首付成问题。低首付通过降低入市的门槛，销售的效果是可行的，并且受到广大消费者的欢迎。

　　李玲玲分析，市场上盛行低首付，一般是购房者观望情绪较浓，楼市成交冷淡的环境之下，楼盘为突破困境争夺市场购买力，往往会采取“低首付”策略降低客户首付压力，刺激客户入市，这样做到既能提高成交量，又能达到回笼资金的目的。

　　“对消费者来说，未来我可能有很好的还款能力，现实是我凑不出那么多的首付，短期的支付可能有问题，长期没问题，消费者愿意接受这种购房模式。”詹奇岳分析，在淡市的情况下是可行的销售模式，因为它降低了购房门槛，对销售是很好的促进作用。

　　皇马郦宫营销总监张剑敏分析，低首付的效果是可行的，低首付属于市场让利的行为，有利于开发商回笼更多的资金流。不过，购房者短时间内的还款压力较大，需要衡量清楚。

　　书面上报后调查处理

　　■部门说法

　　根据2007年发布的《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对于购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款不得低于30%；对于已经利用贷款购买住房、又申请贷款购买第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%。为了控制贷款风险，目前各银行对于首套房和第二套房的首付比列都已提高到三成和六成。

　　在国家政策的影响下，买房的门槛相应地提高，有效抑制投资者的风投行为，规范了行业的健康发展。不过对于刚需自住的购房者来说，过高的门槛，让他们难以买房。实际上，虽然他们有良好的还款能力，目前却难以凑齐大笔的首付款。

　　在这样的政策背景下，低首付几度退隐，现今再重出江湖，是否存在变相违规行为？

　　车德锐表示，低首付是“打擦边球”的行为，国家规定买房是要首付三成，但是法律法规并没有明确说开发商不能垫付首付款。而李玲玲表示，按照按央行规定来看，低首付存在违规，对买卖双方都存在一定风险。

　　为此，笔者电话致电东莞市住建局办公室杨姓负责人称，住建局没有监管的职责，对于低首付这种情况，可以把具体的项目情况书面上报，该局再进行调查。

　　购房者入市前

　　需要综合考虑

　　■业内声音

　　除了中央财津和城市立方等小户型公寓推出低首付外，笔者在踩盘中发现，不少刚需盘陆续推出低首付促销活动，如达鑫江滨新城正在推出“零首付，零利息”80—100平方米的房子；怡丰君逸名轩推出首付15万的90平方米的四房等。

　　针对越来越多开发商加入“低首付”队伍，李玲玲认为低首付从刚需盘往高端盘蔓延，成为开发商走货的重要营销策略，同时对成交量也起到一定提升，但区域内若同质性项目过多，也会降低效果。为此，购房者面对低首付的房子，入市前需要综合考虑。

　　一位业内人士透露，部分开发商不愿意降价而推出低首付活动，所以购房者不要被低首付所“迷惑”，需要综合评估自己的实力，选择适合自己的房子。

　　李玲玲认为，购房者一定客观估计自身的经济能力，对家庭收入作合理预期，切莫贪图开发商所谓垫付首付款的便宜，以免自食“苦果”。

　　詹奇岳表示，购房者面对低首付的情况，要辨别自己的实际需求。首先，想清楚房子是不是自己想要的；其次，要想清楚自己是投资还是自己居住，从居住的角度看，心理落差不会很大；再者，购房者要考虑自己还款周期内的支付能力。

　　另外，金信联行也向购房者提出了应注意的细节：首先，开发商“垫首付”，购房者交了款项之后，要防止开发商“跑路”；其次，购房者要合理评估“垫首付”的成本与市场(房价)变化情况，到底划算不划算，利弊都是自己承担；再者，购房者要保留开发商提出的“低首付”相关广告及文件，并且仔细分辨文件是否有陷阱，合理判断购房成本及投资风险。