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北京5地块“低溢价”入市下半年考验房企“拿地经”

https://www.biud.com.cn 2014年07月24日15:49 家居装修知识网

　　连续两个月没有动静的北京住宅土地市场终于迎来成交，一周内5宗地的出让规模颇为可观。但仔细审视，低溢价、低烈度不仅成为这一阶段土地市场的主流，且这股“冷风”还可能影响到下一阶段将要出让的部分“明星”地块。

　　5地块入市

　　最高溢价难过30%

　　7月17日，北京土地市场继该周以低溢价出让两宗土地之后，又迎来第二次土地招拍挂。不出所料的是，当日拍卖的3宗地块均以低溢价率和低竞争烈度波澜不惊地出让。

　　当日首先拍卖的是房山良乡高教园区17-02-03、17-02-06地块，共有7家企业参与了现场竞拍，但竞争场面并不激烈，部分企业甚至出现了未举牌的现象。最终，首创以18.1亿元的价格竞得了该地块，溢价率不足30%。

　　当日另两宗土地的竞拍更为“冷清”：石景山八角第二水泥管厂1612-034、1612-042地块，直接以底价15.8亿元成交；另一宗昌平南邵镇0303-16地块，世纪华盛经过5轮举牌以1.56亿元拍得了该地块。

　　7月14日出让的两宗地块的拍卖同样是“冷风劲吹”。3家企业参与竞价昌平区沙河镇地块，分别是融创中国、北科建旗下的瑞坤置业、首开万科金地联合体。最终该地块被北科建以23.3亿元竞得，溢价率仅5.9%。

　　而7月14日出让的另一宗土地顺义新城第21街区的地块，被认为是昔日大名鼎鼎的“大龙地王”的一部分。“大龙地王”曾经在2009年创下北京单价、总价纪录，后因企业未及时缴纳土地出让金而被退回。2013年曾分割后再次入市，但又遭叫停。这块被认为升值潜力巨大的地块，也仅仅吸引了4家房企竞拍。经过26轮竞价，最终被鲁能地产以29.3亿元拿下，溢价率仅为13.57%。

　　“低溢价”

　　只是“看上去很冷”

　　“评估成交价位是否合理不能只看溢价率，还要审视地块本身的起始价格。从这个角度来看，这两块地卖得并不算低。”亚豪机构市场总监郭毅对记者表示，“由鲁能竞得的顺义新城第21街区地块，起始楼面价就达24888元/平方米。成交溢价率虽低，但价值已经在土地的起始价格中得以体现”。

　　虽然参与这5宗地竞价的房企并不多，但到场观战的房企却非常多，土地交易大厅里一度人满为患，场面绝不冷清。这充分说明了众多企业还是对新出的地块兴趣浓厚。

　　“看不清未来的市场形势，因此不敢贸然高价拿地。”一位房企的高层这样告诉记者，但他同时认为，由于开发商对于北京楼市的长期信心仍然充足，因此“下半年土地市场中，一些位置、规划、出让条件好的地块仍有望顺利乃至高溢价出让。”

　　未来“明星地块”

　　关键看成色

　　尽管业内认为目前的土地低溢价率出让并没有导致地块价值被低估，但毕竟整个土地市场的温度和上半年有较大差距，即将于近期出让的部分热点地块的走势备受关注。

　　其中有代表性的当属华嘉胡同地块。7月17日，华嘉胡同地块恢复挂牌出让，挂牌竞价起始时间为8月6日。

　　这块原定于今年2月出让的地块起始价为35.5亿元，测算起始楼面价约30200元/平方米。如果按溢价率50%计算，将是近期总价和单价新纪录的有利竞争者。

　　另外，7月15日起接受挂牌竞价的孙河北甸西村地块也是业界关注的焦点，该地块起拍价46亿元，出让总面积约34万平方米，不剔除保障房建设面积的起拍楼面价达28000元/平方米，预计成交价可能将达68亿元，或会成为年内无争议的总价纪录创造者。

　　郭毅表示，尽管目前土地市场、楼市都比较冷清，但这些“明星地块”仍受到企业青睐。同时，普遍不理想的半年业绩，对企业拿地影响也有限，原因是房企并不差钱。“近几个月，国内银根已经有所宽松，央行连续两次定向降准、银监会放宽商业银行存贷比，给市场注入了一定量的流动性。可以说，进入下半年，企业资金面的窘境已得到一定程度的缓解。现在对于房企来说资金不是问题，决定是否拿地的根本性原因在市场前景。”（记者胡喆）