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科技城地王拿地5年未开盘定位尴尬成本高是主因

https://www.biud.com.cn 2014年07月24日16:59 家居装修知识网

　　位于杭州未来科技城绝好位置的一个项目，拿地五年，如今不少房子已经处于准现房状态，却迟迟没有开盘的动静。

　　这个项目就是位于荆长大道文一西路交叉口的国恒西溪公馆，当年溢价165%的地王项目，即使现在，未来科技城板块超出其楼面价的项目也为数不多。五年来，西溪公馆显得甚是低调，仅在2011年下半年有过发声，表示会打造一个高端精装大盘。

　　是这家开发商资金雄厚到不差钱，还是有什么难言之隐？记者进行了一番调查。

　　昔日科技城地王

　　今日难以开盘

　　2009年初，楼市刚刚开始一轮新的飙升，到7月份，楼市已现疯狂，土地竞拍也开始白热化。在这样的情况下，当年7月21日，浙江国恒置业拿下余政挂出(2009)13号和14号地块两宗商住地，溢价超过165%，起拍价3333元/平方米，拍得价为8888元/平方米，仅地价就达到26亿多元。容积率为1.8，总建筑面积30万平方米。

　　据某位之前在浙江国恒工作过的高层人员透露，当时老板的想法是，在这样好的一块地上，要打造杭州最顶尖的住宅，而当时老板给楼盘的定价在3.5万元/平方米之上。

　　在这两宗地的边上，同年也有两块地被竞拍走。一块是地块南侧的华元美林公馆，2009年8月31日拍得，当时的竞拍楼面价7508元/平方米；另一块是美林公馆南侧，即如今的昆仑府，也是同天竞得，楼面价7488元/平方米。这两个项目的容积率都为1.6，都打造为纯排屋住区。

　　如今，美林公馆和昆仑府基本已经进入尾盘销售状态，美林公馆今年的清盘价还相当有诱惑力，其叠墅推出12800元/平方米起价；昆仑府的排屋售价在2.5万元/平方米上下；而与西溪公馆一路之隔的海港城，今年上半年其精装酒店式公寓开盘价约1.3万元/平方米。

　　西溪公馆的成本和定价或许只是导致开不了盘的一个因素，另外一个因素可能是产品定位。据了解，西溪公馆当时定位为顶级高端精装修楼盘，户型面积以180~400平方米为主。2011年，国恒西溪公馆曾发布过一个名为《梦伶》的宣传片，通过如梦如幻的场景，将西溪公馆打造成“人与自然协调的建筑艺术品”，当时的定位为“国纳精粹、恒美西溪”，对于要打造的平层官邸还是相当有信心的。

　　但之后，西溪公馆一再沉寂，一直到2013年，楼盘一期开发外立面已经基本呈现，开发商方面也传出会开盘的消息，但是直到现在都没等到开盘的确切消息传来。

　　一位了解此盘的业内人士表示，如此大的户型，如此高的成本，在未来科技城目前价格并没有明显提升的情况下，就算西溪公馆以成本价销售，也仍然很难卖，因此，开发商只能选择等待。

　　容积率曾申请调整

　　1400多套房源待消化

　　钱江晚报记者在网上查询到一则《关于对浙江国恒西溪置业有限公司西溪公馆项目调整方案进行公示的说明》，时间在2013年12月。根据这则公示，13、14号地块“因政府政策调整，建设单位要求，对该项目方案进行调整”。

　　调整的内容主要就是容积率的调整。原13号地块容积率从1.91恢复为1.8，原14号地块从1.69恢复为1.8。记者留意到，公示用了“恢复”两个字，而在杭州国土局余杭分局的网站上，当年的土地拍卖，两块地容积率都为1.8。这又是怎么回事呢？

　　记者了解到，竞拍时确实是1.8，但当时因某些原因做了调整，把一块地做高为1.91，以小高层公寓为主；把另一块地做低为1.69，包含排屋在内，但两块地综合起来的容积率仍然为1.8。由于后来政策趋严，这样的做法不被允许，从而又对原来的方案进行了优化。

　　记者在这份公示的“调整前”、“调整后”对比中发现，调整前，项目南侧的14号地块南面全部为排屋；而调整后，排屋被调整到了整个项目的东侧，13、14号地块都有排屋。

　　7月22日，记者来到项目现场，围档上仍然有“国纳精粹、恒美西溪”的宣传语，而围档内，沿荆长大道一侧的楼盘有部分已经呈准现房状态，全石材干挂的外立面已经完成施工，脚手架也已经拆除。记者刚进入施工现场就遭遇守门大伯的驱赶，不过在现场，记者看到，项目一期已经接近完工，现场有工人在施工。据了解，西溪公馆一期可售房源约402套，整个项目可售约1400多套。

　　当钱江晚报记者联系到开发商时，得到的回复是这样的：目前没有开盘的打算，也暂不接受采访。