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中粮地产业务成鸡肋掌门人宁高宁萌生卖意

https://www.biud.com.cn 2014年07月24日22:53 家居装修知识网

曾经雄心勃勃要做大地产业务的中粮集团掌门人宁高宁，面对中粮地产业务多次整而不合，商业地产公司和住宅地产公司业绩皆不尽如人意之后，对做大地产业务也显得略有些灰心。

今年1月11日晚间，在一场非公开校园演讲中，宁高宁表示，中粮集团地产业务未来会是一个投资性的业务，而“肯定不会是中粮集团主要的板块”，“即使整个把它卖掉，也没问题的”。这又为本来就动荡的中粮地产业务带来一丝凉意。

7月16日，被寄予厚望的中粮商业地产上市平台—中粮置地控股有限公司（以下简称“中粮置地”，00207.HK），交上了第二份成绩单，但是这个成绩却不尽如人意，截至今年6月底，中粮置地上半年合同销售面积6416平方米，销售金额5.78亿元；而2013年，中粮置地实现营收39.23亿元，如以半年营收19.6亿元计算，今年上半年中粮置地的业绩暴跌七成。

对于中粮置地暴跌的原因，亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为：“一是受信贷环境影响，二是因为中粮置地拥有的大多是持有型物业，资金回笼慢，加上去年基数大，因此中粮置地今年上半年的业绩并不好看。”

尽管对外宣传中，中粮置地的业务主要集中在商业地产和酒店行业，中粮地产（集团）股份有限公司（以下简称“中粮地产”，000031.SZ）则以住宅开发为主，但随着两个地产平台的逐步发展壮大，中粮地产与中粮置地业务上的交叉点逐渐突显，比如去年为中粮置地贡献了收入总额六成的是旗下四个高端住宅项目，而大悦城[最新消息价格户型点评]品牌归属问题也不够明确，同业竞争的问题一直没有办法得到解决。更让宁高宁难以接受的是，地产黄金十年，中粮地产的业绩增长12倍，利润却不升反降；此番被寄予厚望的商业地产公司中粮置地业绩暴跌，再度让宁高宁失望。

中粮系旗下地产业务的整而不合问题为何至今难以解决，时代周报记者希望就此问题采访中粮置业相关人士，但截至发稿时，对方没有给予任何回复。

大悦城进展缓慢拖累业绩

在寸土寸金的东城区安定门北，老牌商业项目三利百货已经被夷为平地，按照规划，三利百货的业主中粮置业投资有限公司（以下简称“中粮置业”，中粮集团旗下另一商业地产公司）计划将其拆除，改建为中粮集团旗下著名商业品牌安定门大悦城。只不过，时代周报记者发现，三利百货已经拆除近一年，但是被高大的围墙围住的工地，只有一个大坑。2013年中粮置地借壳上市后，曾对外公告称托管了西单大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城、上海大悦城、烟台大悦城5个大悦城，而后又接手了安定门大悦城。

“因为挨着古建，与其一墙之隔就是北京的地坛公园，项目的审批可能遇到麻烦，最近几个月还不会施工，”中粮置地的一位人士告诉时代周报记者。

受安定门大悦城项目进展缓慢的影响，中粮置地业绩受到了一定程度的拖累。而中粮置地旗下的另外一些商业地产项目表现就尚可：香港鹏利中心出租率为94%，新签约租金均价按年升7%；北京中粮广场出租率为87%，新签租金均价大致持平；上海鹏利辉盛阁出租率为90%，租金均价升3%。

相较于中粮系旗下的中粮地产和中粮置业，中粮置地的名气一般，2011年6月，才在香港注册成立，一年后的2012年7月，中粮集团支持全资子公司得茂要约收购侨福企业73.5%的股权后，中粮集团终于获得宝贵的壳资源。

取得香港上市的壳资源后不满两年，为尽快推出其商业地产，中粮集团便迫不及待地展开反收购，2013年9月24日，侨福企业对外宣布，向母公司中粮集团收购目标公司及股东贷款，收购总代价为141.67亿港元。收购完成后，侨福企业将拥有中粮集团旗下中粮置地所拥有的商业物业组合目标公司的股权，公司也将改名为中粮置地。

侨福企业收购的物业组合包括位于成都及北京的两项综合体项目、香港及上海的两项商用物业项目、北京、南昌及苏州的四项酒店项目、三亚的一项综合旅游项目及上海、三亚及成都三项拥有少数权益的项目。

被寄予厚望的中粮置地业绩却不太美丽：2013年，中粮置地净资产收益率(ROE)只有15.16%；与之相比的是，万科[简介最新动态]2013年净资产收益率达到19.66%，保利地产2013年净资产收益率达到20.76%。2013年，中粮置地资产周转率(Total Asset Turnover)只有0.13%，万科的资产周转率高达31.6%，保利则为32.7%。

考虑到尽管中粮置地六成以上的业绩由高端住宅项目贡献，但仍有大量持有型物业的特点，比如泰禾集团，其资产周转率也有24.8%，另一家拥有大量商业地产项目的金融街[最新消息价格户型点评]，其资产周转率也有27.2%。今年5月，渣打银行指出，中粮置地拥有买入母公司中粮集团旗下6个以上大悦城项目的选择权，该银行料购入全数项目后，将会令其资产净值提升45%。尽管大悦城还未并入报表，但大悦城租金回报率低成为目前摆在中粮置地面前最大的难题。业内人士指出，中粮旗下有三个大悦城项目的地块都是通过市场化的方式取得，总投资约在100亿元，投资成本很大，按目前这种租金水平，租金回报较低，加上由于租金的增长相对较慢，只能寄望以后本身资产的收益。

“随着信贷环境好转，下半年中粮置地的业绩也会有所回升，毕竟，上半年住宅物业价格出现负增长，商业物业要好得多，”谢逸枫表示。

地产业务整体上市搁浅

在中粮集团掌门人宁高宁的商业理念里，“整合”是最重要的一个词汇。宁高宁在《26只猫和一只虎》一文提到一个著名的大猫非猫理论，“大猫非猫，猫大成虎，一只虎的力量远超过26只猫”。而这一理论曾经带给华润无限风光。

2001年以来，宁高宁率领香港华润集团在内地展开了一连串的策略性并购行动，横跨房地产、零售业等主体行业，目标都直指行业领袖地位。

2004年12月，国资委一纸任命，46岁的华润集团副董事长兼总经理宁高宁就任中粮集团董事长。彼时，中粮集团的资产规模只有600亿元，只有华润的一半。“空降”中粮集团数月之后，宁高宁便开始着手中粮集团的调整之事。宁高宁第一步就是将旗下地产业务整合上市。在进入中粮集团第二年，深谙资本市场之道的宁高宁，就通过借壳深宝恒将当时主营房地产业务的中粮地产带进A股。

2007年中粮置业的试水之作—“西单大悦城”开门营业并大获成功，随之，宁高宁有意通过大悦城的复制实现在全国版图上的扩张，2008年其在集团内部提出，计划5年发展20个大悦城，资产规模目标700亿元，后来这个数量被扩张到30家。2009年，宁高宁便表示，在中粮地产、中粮置业两大地产业务平台合并完成后，中粮集团地产业务将以A+H方式整体上市。

2010年，中粮集团成为被保留地产业务的16家央企之一，中粮集团总裁于旭波当时表示，在今后的发展战略中，中粮集团坚持把70%以上的资源投放到粮油食品业务上，把集团25%左右的资源投入到酒店地产业务上。可见当时，中粮集团对于地产业务的重视程度。

“从集团战略的角度来讲，下一步会把地产业务板块做成一个统一的上市公司，即实现整体上市。” 2010年中粮置业总经理、上海大悦城董事长韩石表示。

中投顾问高级研究员郑宇洁告诉时代周报记者：中粮地产的主营业务为住宅、商业物业以及工业物业；中粮置地则侧重与物业管理及投资，两者的主营业务有区别。但是在实际的发展过程，两者有业务的交叉，尤其是在城市综合体这一块，商务物业建设以及物业管理有重叠。中粮集团旗下有中粮置地、中粮地产两家H股和A股上市公司，除此之外还有酒店事业部及其他中粮集团子地产项目公司，存在资产整合的需要和基础。中粮集团也曾表示，为避免出现下面两三个地产公司同业竞争的问题，要把所有地产业务整合起来，将包括商业地产、房地产开发及酒店部分，形成一个整体地产公司，具体分三步，即人员整合、股权整合、资产整合。为了此次整合，中粮集团在北京、上海、天津、烟台、成都5个城市成立城市公司，将旗下中粮地产和中粮置业的资产进行整合，厘清股权关系，统一管理，为中粮集团地产业A+H整体上市扫清障碍。

不争气的中粮地产

但2012年，这个提法悄然改变，宁高宁公开表示，计划拆分旗下商业地产业务，在香港实现单独上市。此后，中粮集团注册成立了中粮置地，借壳侨福，反向收购，香港上市的后文。后来，很多媒体用“摇摆不定”来形容中粮集团的地产战略，但究其原因，不是宁高宁放弃了自己的整合理念，实在是中粮地产太不争气。中粮地产2013年年报显示，2013年中粮地产实现营业收入101.79亿元，较上年增长28.12%；归属于上市公司股东的净利润5.35亿元，净利润率为5.25%，但扣除非经常性损益后的净利润只有2.03亿元，其中由万科经营的中粮万科合作项目贡献了很大一部分。

今年一季报情况也大致如此，中粮地产实现营业收入9.72亿元，归属于上市公司股东的净利润0.67亿元，但扣除非经常性损益后的净利润只有0.61亿元。

而时代周报记者查阅了中粮地产的历年年报，发现2007年（2006年中粮地产前身深宝恒才完成股改）中粮地产的营业收入为8.24亿元，扣除非经常性损益后的核心净利润达到2.22亿元，而到了2013年营业收入101.79亿元，中粮地产扣除非经常性损益后的净利润只有2.03亿元。换言之，在中国房地产黄金十年中，中粮地产收入增加了12倍，但主营业务净利润却下降了2000万元，在房地产千亿俱乐部已经扩容至7家，其他房地产企业都赚得钵满盆溢的情况下，中粮地产这样的业绩就显得触目惊心。

时代周报记者查阅年报和审计报表看到，扣除非经常性损益后，中粮地产2007-2013年归属上市公司股东净利润分别为2.22亿元、1.47亿元、2.75亿元、1.64亿元、1.81亿元、1.23亿元和2.03亿元。

从2009年开始，中粮地产先后通过二级市场出售中汇医药、江西铜业、中国宝安、招商银行等股权。2011年，中粮地产曾先后四次抛售所持招商证券股份，累计出售招商证券3917.6万股，套现4.42亿元，当年中粮地产的净利润不过4.22亿元，换言之，若非依靠抛售金融资产获利，当年的净利润就会出现亏损。

中投顾问房地产行业研究员殷旭飞对时代周报记者表示：通过处置相关资产的方式来提高投资收益的模式，并不能为中粮地产带来持久收益。

截至2013年底，中粮地产的资产负债率高达77.91%，而在2009年这一数字只有51%，逼近国资委要求的80%上限。

为此，中粮地产在向母公司举债的同时，还不得不向关联公司举债，2011年，中粮地产董事会同意向中粮万科假日风景[最新消息价格户型点评]房地产开发有限公司申请续借2010年8月的部分委托贷款，共计2.35亿元；2013年中粮地产再次向北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司申请续借8.95亿元借款。

由于资金链紧张，央企背景的中粮地产甚至借道私募来缓解资金压力，2013年9月，中粮地产公告称，将与私募基金上海中城永跃投资中心合作开发南京上坊项目，双方共同增资6.51亿元。

显然，这样糟糕的业绩无法满足中粮集团大量兴建商业地产的需求，按照“未来5年30个大悦城”的计划，至少需要超过1000亿元规模资金的支持，而母公司中粮集团的盈利情况也不太亮眼，比如中粮屯河一季报显示，净亏损4071.5万元；中粮生化今年一季度净利润1532.5万元，较去年同期下降40.10%。

而中粮置地上市后，由于中粮集团曾表示将全部地产业务注入A股上市的中粮地产，如今包括大悦城在内的商业物业在港上市，招致部分A股投资者的不满，中粮置地上市后，中粮地产股价一度下跌。如果不能将主营业务做大，中粮地产则面临“H强A弱”、被边缘化的危险。

同业竞争难题

尽管2006年，中粮集团就决定划分投资性物业和住宅发展业务，2007年成立中粮置业，专门运作商业地产，而中粮地产主要运作住宅和工业地产开发，但实际上，两者的区分没有那么清晰。

比如以商业地产为主的中粮置地，其2013年报显示，占中粮置地收入总额64.2%的为4个高端住宅项目，销售收入为25亿元，占总收入第二位的才是酒店经营业务。此外，中粮置地还拥有住宅产品成都祥云国际项目30%股权，中粮地产控股70%。再看大悦城，在2014年3月26日中粮置地的香港业绩会上，首席财务官许汉平回答记者提问时透露，目前由公司托管的5个大悦城项目，包括西单大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城、上海大悦城以及烟台大悦城。中粮置地主席周政也强调称，中粮置地的发展战略很明晰，即是发展以大悦城为品牌的城市综合体。

深圳大悦城还是由中粮地产建设，查阅成都大悦城的资料，显示其开发商也是中粮地产成都有限公司。此前整合公告中表示，中粮地产还拥有沈阳大悦城的优先收购权。资料显示，深圳大悦城项目占地面积16.81万平方米，规划建设面积100万平方米，计划投资150亿元，项目预计于2015年1月进入到拆迁阶段。

中粮地产董事长周政于2013年度股东大会上曾指出，商业地产将是中粮地产未来研究发展的方向之一。关于中粮系地产业务同业竞争的质疑不绝于耳。关于大悦城品牌的归属问题，时代周报记者致电大悦城品牌部，但截至发稿时，仍没有得到其任何回复。

而在实际操作中，由于土地出让都是综合体形式，很难将住宅地产和商业物业区分得很清楚，商业地产可被看做是住宅的配套，被“顺便”开发。为了拓宽商业地产领域，多线并进，中粮置地又将目光投向了“街区商业”，近日，位于北京顺义中央别墅区中心区域的 “祥云小镇”亮相。中粮置地祥云国际总经理隋强表示：“祥云小镇不是传统的购物中心，属于街区商业。”

中国商业地产联盟理事长兼秘书长王永平曾表示，就别墅区商业地产项目而言，无论在北京还是全国范围，都尚无成功案例。位于昌平区华贸城的华贸新天地是和祥云小镇类似的街区商业项目，一期已经营业，但今年5月，其引入的BHG超市黯然关店，时代周报记者在华贸新天地看到，很多空铺租不出去，除了餐饮，其他店铺的人流也不旺盛。如何做好高端社区的商业配套项目，也考验中粮置地的智慧。