下半年广州甲级写字楼租金或将微降
日前，仲量联行发布的市场研究报告显示，在国内经济增长放缓的形势下，2014年第二季度，依仗成本敏感型企业的租赁需求驱动，广州甲级办公楼租赁市场依然保持平稳。同时，本季度零售物业市场租金也呈现平稳的态势，由于中国经济增速放缓，预计跨国企业对甲级办公楼的租赁问询量将会减少，预计甲级办公楼下半年平均租金有机会轻微下调。 文/图：记者 王荔珏
预期加大的供应
抑制写字楼租金上扬
报告显示，内资公司的扩张需求导致租金相对较低的办公楼备受青睐。本季度租赁市场上最为活跃的企业主要来自金融、专业服务业和快速消费品产业。此外，部分新入驻广州的企业追求高质量的办公环境，进一步支撑了整个市场的成交。
仲量联行广州商业地产部总监马炜图指出，未来两年内竣工的甲级办公楼目前已纷纷持续开展预租活动，像广州周大福金融中心，预计在10月才举行封顶仪式，但至目前落实意向租赁的面积已达35%，其租赁价在200~400元/m2区间。未竣工的写字楼纷纷实施预租，导致个别现有甲级办公楼业主不得不加大租金优惠以避免租户流失。
展望未来，马炜图表示，由于中国经济增速放缓，预计跨国企业对甲级办公楼的租赁问询量将会减少。出于对优惠租赁条款的偏好，跨国公司将仍然乐意作为主力租户搬迁至新的办公楼。然而，预计大多数跨国企业租户将会对扩张办公室面积保持谨慎。
尽管2014年将是近十年来甲级办公楼年新增供应量最少的一年，预计只有8.2万平方米供应量竣工，但是，市场对2015~2016年供应量加大的预期，还将继续抑制甲级办公楼整体租金的升幅，而且不排除个别办公楼继续将采取更灵活的租赁条件来挽留租户。这将使现有办公楼和即将竣工物业的竞争加剧。
马炜图预计，甲级办公楼的平均租金在下半年内有机会轻微下调。但是，在现时节约成本型需求主导市场的因素下，租值下调从另一方面来说，有利于一些成长型的行业加紧扩张步伐，预计到今年末甲级办公楼的空置率亦会持续下降。
体验式消费重创零售商 承租能力受限
在零售业市场，鉴于对整体经济增速担忧的影响，零售商扩张态度仍保持谨慎。快时尚和大众餐饮租户继续推动租赁需求。此外，国际品牌仍有缓慢扩张，且表现出对于核心商圈的偏好，本季度，一些外资轻奢类服饰品牌和外资著名餐饮集团继续入驻广州，签约核心路段的成熟商城。
仲量联行华南区研究部总监曾丽指出，由于租赁需求增长放缓带来空置率压力，一些空置率较高商场的业主立场软化，以吸引新租户进驻。另一方面，优质成熟商场仍受青睐，租赁需求稳定，租金继续上涨。整体而言，租金增速相比上季度放缓，均值为396元/m2/月，环比仅上涨0.7%。
曾丽认为，零售市道短期内显著复苏的机会较低，出现结构性调整的机会较大，新进驻品牌和餐饮、体验式消费的需求加大，导致商场业态组合变化。另一方面，市内一些连锁服饰类零售商承租能力受到限制，扩张态度更加谨慎，预计下半年整体租赁市场需求将继续保持平缓。国内中产阶层和年轻消费者群体的增长预计将拉动相关零售商的扩张需求，如快时尚、娱乐和特色餐饮租户等。
报告指出，未来6个月的新增供应量预计达40余万平方米，其中，大部分项目位于新兴商圈如番禺区，且针对大众市场。良好的预租情况减缓了供应洪峰对空置率的压力，预计到今年末空置率将微升至7%~9%。此外，尽管零售商普遍青睐成熟商场将提升个别核心商圈业主叫价能力，不过由于多数业主租户在组合升级调整过程中引入更多的体验性元素，如餐饮、影院、儿童乐园及个人护理类租户，将会限制租金增幅，预计下半年整体租金增长幅度将维持在2%以内。
写字楼平均空置率
环比下降1%至12%
近日，世邦魏理仕发布了2014年第二季度广州房地产市场回顾。报告显示，今年第二季度是自2010年第二季度以来，广州首个季度未录得新增写字楼市场项目入市的时期，优质写字楼整体需求保持稳定，小面积的扩张及升级需求带动现有空置面积逐步去化，全市平均空置率环比下降1%至12.0%。季内较大面积的租赁成交仍以搬迁为主。租户继续青睐新兴商务区日益成熟的商务氛围及合理的租金报价，继今年一季度之后，本季再录得数个知名租户扩张并迁入珠江新城。此外，行业的快速发展令科技企业对优质写字楼需求及承租能力均有所提升。如本季度即有位于天河区乙级写字楼的某网络游戏公司正积极寻求同区甲级写字楼可租面积，且面积需求有明显的增加。
第二季度广州零售市场同样无新增供应。服饰零售商对在广州扩张持谨慎态度，在物业选择上则更偏向成熟购物中心。鉴于目前成熟购物中心可租赁面积有限成交较少，全市零售物业整体空置率较上季环比微降0.5%至8.9%。Roger Vivier及FURLA两品牌本季度首进广州，分别入驻太古汇及丽柏广场。餐饮租户亦继续积极扩张，本地品牌“开饭”餐厅在万菱汇和保利中环广场围挡，台湾知名餐厅鼎泰丰亦将落户太古汇开出广州首店。
新兴购物中心主要对知名品牌提供租金优惠以迅速改善人流，但也有个别业主全面下调租金，以加速面积去化。受此带动，全市租金环比小幅下降0.4%，报每日每平方米44.0元。未来六个月广州将新增四个购物中心，总建筑面积约为37万平方米。新项目位于新兴商圈，分布在番禺、白云和珠江新城。由于当前实体零售环境未有明显改善，新兴购物中心的租金将持续承压。
而在广州高档住宅方面尚未出现如普通住宅市场般显著降价和优惠的个案，开发商普遍保持谨慎。第二季度大部分项目价格水平仍保持稳定，亦有个别项目因为成交盘源较为优质，价格有所上涨。受此带动下，广州全市高档住宅价格环比微涨0.6%至季末的41167元/m2。未来六个月，尽管住宅政策有所放松，但鉴于国家鼓励自住需求、抑制投资及投机需求的基本方向并未发生改变，近期彻底放开限购政策的可能性较小。受此影响，预计未来广州高档住宅销售将持续放缓，价格下调压力加大。(记者 陈白帆)
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