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临安房产市场持续疲软双重压力考验后期走向

https://www.biud.com.cn 2014年07月25日14:19 家居装修知识网

　　今年前两月我市商品房新开工面积为15.9313万平方米，同比减少13.04%，同期房产受监理项目数减至59个，较上年和前年同期分别减少24.36%和48.25%。相对在建和新开工项目数量的减少，商品房竣工数量继续增加，前两月房屋竣工面积26.2972万平方米，其中住宅竣工19.9933万平方米，分别是去年同期的21.08倍和16.03倍。

　　经营性用地出让进一步遇冷

　　一季度全市商品房开发用地仅出让2.6393公顷，收入5964.82万元，同比减少86.68%和85.95%，甚至相比2012年同期也减少77.36%和75.10%。土地收入在地方财政收入中的不断缩水和房产投资持续提升占比，显示出不持续性和不合理性。

　　一季度全市各类新建商品房成交均价6577.56元/平方米，比去年同期下跌16.54%，其中住宅均价6728.94元/平方米，同比下跌10.70%。其中，多、高层住宅成交均价6341.85元/平方米，同比下跌3.3%；别墅成交均价10087.42元/平方米，同比下跌35.95%。

　　虽然住宅市场总体表现为价量齐跌，但通过对其中34个多、高层公寓楼盘和6个别墅楼盘的同期成交均价对比，在公寓楼盘中只有15个为均价下跌，19个继续表现上涨，仅别墅楼盘除1个持平外，其余均为下跌，市场具体变现有三种模式：一是以“星汇花园”为代表的价量齐升模式，一季度不仅均价同比上涨7.59%，成交套数与面积也分别增加166.67%和146.34%；二是以“金色时代”为代表的以价换量模式，一季度虽然均价同比下跌10.15%，但成交套数与面积因此增加100%和89.79%；三则表现为乡镇板块的崛起和青山湖板块的持续低迷，位于昌化镇的“创世水岸银座”今年开盘以来，曾连续6周蝉联全市商品房销冠，一季度总销售1.78万平方米，仅次于星汇花园，一季度乡镇板块商品房累计销售面积和成交金额（含昌化、於潜、太阳、板桥、高虹、潜川、白水涧）分别占全市商品房市场的20.04%和12%，而同期青山湖板块销售面积和金额也仅占市场的9.25%和13.63%。

　　双重压力考验后期走向

　　有很多地产商直言，市场持续的疲软，很多地产项目面临资金压力与库存压力双向考验，银行收紧开发贷款和逐渐收紧购房贷款是2014年的主基调。我市一季度商品房投资销售比预期为2.06，即项目实现1个单位销售收入，需要花费2.06倍的投资，前两月企业负债增加14.63%，高于企业资产增幅，需要警惕企业产生的投融资风险。

　　全年充沛的商品房供应量（含存量）遇上疲态已现的需求量是2014年的又一主基调。截至3月底，我市库存新建商品房可售面积累计已达140.45万平方米，其中住宅6551套，面积为110.31万平方米，继续创出历史新高，住宅可售套数和面积超出周边同级城市富阳1倍，短期压力明显。

　　当前经济形势是“三期叠加”，即正处于经济增长速度换档期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期重叠作用下。作为我市房地产业发展的有利因素是全年的房地产政策环境尚属中性偏好，全面推进新型城镇化建设和实现保增长、控通胀的战略目标为重启房地产引擎、抑制房价出现暴跌提供支持，所以依然有理由认为今年商品房住宅均价应能维持在2012年水平进行调整；最大不利因素是我市人口流入流出基本平衡，按照人口统计，2003～2013年这10年中，我市总人口仅增加2.35%，不足1.3万人，人口城市化仅增长15.73%，不到1.5万人，而同期上市商品房达到600万平方米，已透支了一部分城镇化，如未来无法加速实现由产业支撑的多中心城市，则无法提供支撑房地产业发展的城市预期和招引资金，一旦作为二线的杭州出现房产降价，将直接导致我市折入拐点，甚至引发地方债务危机。

　　资产整合调整或成下半年的主题

　　笔者从一些二手房交易中街了解到，很多房产商将项目转交给一些机构代理，为的就是缓解现在的压力，而现在需要召开房地产市场形势调研座谈会，听取房企代表对开发商现状和下一步工作的建议，研究进一步释放自住型和改善型住房刚性需求，特别是落实分类调控的具体办法，并做好这方面的政策储备。加强促销力度，激励企业开展立体化营销、快速去库存、回笼资金，与杭报在线联合举办一次临安生态住品宣传活动。推进《临安市老旧住宅区整治改造专项规划》制定与评审、并且修改完善《临安市（城区）老旧小区改造提升工程实施意见》并付诸实施。今后要积极引进企业和资金参与旧城改造建设，并探索增加共有产权商品房供应，提高存量土地利用和增加可持续投资效益，同时理顺房地产管理体系，逐步将保障房和商品房建设纳入统一管理。

　　尝试引导开发商转型，将之作为房地产的相关多元化进行培育、开发，向社区商业、医疗、教育、文化配套产业延伸。政府要加快城市建设“大跨越”，以改革创新的精神推进城镇化发展，努力弥补以往透支形成的市场过剩陷阱，紧紧围绕“四区三年”决策部署，建成产业支撑的多中心，为重启房地产引擎拉动内需拓出空间。