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顾云昌：“楼市不会崩盘也不能崩盘”

https://www.biud.com.cn 2014年07月25日15:54 家居装修知识网

　　　　　
　　“那些所谓崩盘的看法是没有根据的……”原住建部政策研究中心主任、经济学家陈淮和中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌双双在济南驳斥甚嚣尘上的“楼市崩盘论”，他们认为楼市不仅不会崩盘，恰恰相反，当前正在经历一个优胜劣汰的良性阶段。
　　在演讲中，陈淮首先用数字驳斥了今年以来甚嚣尘上的“楼市崩盘论”：“今年上半年，大家说房地产市场可能要崩盘了，可能要出现危机了，很多人抱着极为悲观的看法。但实际上，今年上半年我们房地产的成交量和2013年之外的任何一个年度相比都是最高的，而且排位前50强的大企业销售面积都增长20%以上。”“三年前的需求集中在2013年释放很正常，2013年的政策导致了2014年、2015年甚至更远期的需求提前释放也很正常，由于人们都在2013年过度地释放了需求，2014年是小年，我想这是正常调整。”在陈淮看来，当前的房地产市场不仅不会崩盘，恰恰相反，调整给了这个市场过去十年都难得的优胜劣汰的好时机。
　　据此，陈淮认为“那些所谓崩盘的看法是没有根据的，是对中国的国情和客观规律甚至连基本经济学常识都了解不够的说法”。
　　与陈淮观点类似，顾云昌在当日的演讲中也不同意“楼市崩盘论”。“你们觉得会崩盘吗？在我看来，不会崩盘。第一句话：不会崩盘。第二句话：不能崩盘。也就是说从政府到老百姓都不希望崩盘，因为崩盘意味着中国的房地产出了问题，中国经济稳增长就不可能了。”在顾云昌看来，许多问题只有在稳增长中才能得到解决。“与其说中国房地产市场要崩盘、要泡沫破灭，还不如说中国房地产市场目前是增速放缓、高位盘整、理性回归。”顾云昌认为，应该看到中国房地产市场正在理性回归当中，正在改变过去的野蛮成长的态势，出现了一种好的迹象。
　　而谈到未来投资，顾云昌认为，相比股市“回报高但仅少数人赚钱”和黄金“回报稳定但回报率低”的现状，房地产仍是“保值增值”的最好品种。而陈淮认为房地产投资首推商业地产，“商业地产是我们城市中的优质资源”。

　　“市场的力量正在楼市显现”
　　
　　在“楼市崩盘论”甚嚣尘上的当下，如何理解和研判房地产市场的发展和走势？在国家房地产投资增速放缓的背景下，房地产还是保值增值的最佳投资产品吗？面对令人眼花缭乱的楼盘，又该从哪些角度进行考量和选择？对此，陈淮与顾云昌先生从判别、展望、投资等方面作了回答。
　　判别之道不是崩盘而是优胜劣汰市场的力量正在显现
　　陈淮认为，市场供求、老百姓改善生活的欲望、社会进步的脚步顽强地按照它既有的轨迹在前进，政策如同我们在高速路上开车，碰到有危险的时候让我们绕行，仅此而已，基本方向和轨迹、总体的速率是市场的力量决定的。
　　从2013年初起，到现在已经一年半的时间了，长期以来被政策所掩盖的市场力量正在逐步显现出来。”这同时也是陈淮驳斥“楼市崩盘论”的依据，在他看来，当前的调整不是崩盘，而是“这个市场正在进入一个新的、政策以外的、自发的、依靠市场力量优胜劣汰的过程”。顾云昌也认为，房地产市场总体分化，具体表现在三个方面：市场分化、企业分化和产品分化，“中国房地产市场新的趋势就是分化加下行，下行说的是增速放缓，市场下行的状态要比分化更凸显，所以整个市场是下行加分化”。

　　下半年市场趋稳
　　
　　陈淮认为，房地产需求的释放周期是三到五年，由于购房者都在2013年过度地释放了需求，所以2014年市场转冷，这是正常调整，给房地产市场在过去十年来未充分体现的优胜劣汰一个好时机，一个优质的企业、高效率支配资源的企业，取代那些劣质的个体一个机会。
　　同样，顾云昌也认为房企加速整合也是未来趋势，顾云昌认为，中国房地产市场目前增速放缓、高位盘整、理性回归。一些企业在这一轮盘整的过程中会被“大鱼”吃掉，但是大企业、好企业、品牌企业越做越大，他们的产品和服务肯定是在升级，对市场的净化也是一种理性的回归。
　　顾云昌强调，中国房地产市场不会崩盘，也不能崩盘。他认为，中国的房地产正在唱两首歌，第一首歌叫《吻别》，吻别过去的信贷，第二首叫《牵手》，牵手市场转变形态、行业转型、产品升级。
　　在谈到房地产市场走势时，顾云昌预测，今年市场很可能是前低后稳的态势。陈淮也认为，下半年乃至更长时间，稳定的国民经济增长和城镇化将是主流。投资之道保值增值房产最好一看地段二看品质“过去我们国家的房地产投资增速最高达到过25%左右，今年上半年也就是14%多一点。在这种情况下，我们老百姓还有没有投资的价值？”对于大家普遍关心的房地产投资问题，顾云昌从与其他投资方式对比的角度给出了自己的看法。
　　顾云昌借用了一个在美国华尔街工作了十几年的朋友的研究数据，过去100年投资回报率最高的是股票，达到10%-12%，但是，“真正赚钱的股民只有10%，30%是打平的，60%的人是亏损的，所以说，股票回报很高，但只有少数人能赚钱”。
　　至于另一种重要的投资品——黄金，顾云昌说“投资黄金回报稳定，但是只有2%左右”，也就是回报率比较低。
　　相比之下，房地产投资回报总体上在6%左右，而且回报稳定，据此，顾云昌认为“房地产还是一个能够保值增值的产品”。

短期内房价不会上涨
　　
　　7月10日济南正式取消限购政策，给济南乃至整个山东楼市未来走势带来许多猜想。对于房价会否止跌重回上涨通道，山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗说，“新建商品房价格短期内不会上涨”。他认为，从短期来看，取消限购不会促使商品房出现销售量突然增加、价格突然提升或者房地产市场比较活跃等情况。
　　李铁岗表示，目前来看，济南市场的库存压力相对较大，库存指标也没有回归到一种正常的状态。一般来说，库存的消化周期与正常的生产周期一般是一致的，不同的城市具体情况不同，但是一般来说一年左右比较正常。除了库存的消化外，一个城市开发商的资金支撑能力也是重要的指标。“如果房产市场出现一个扭转的趋势，比如库存降低，经济逐渐转型变好，取消限购可能会对投机放出比较大的发展空间。长期来看，过度的投资与投机可能还会出现。”

　　“未来20年　房价仍有上涨空间”
　　
　　1、济南限购取消后，房价会不会上涨？【陈淮】限购是抑制投机性需求的一种政策措施，什么时候才有投机性需求产生呢？持续的、严重的供不应求存在的时候才有限购的产生，因此当不存在供不应求的持续状态的时候就没有必要限购。包括济南在内的全国2/3以上的省会城市在过去十年是供大于求的，但是整体价格却是在上涨，所以没必要限购。【顾云昌】今后在中国经济持续稳增长的情况下，在老百姓的收入水平不断提高的情况下，我想房价往上走的态势是必然的。我们不用担心在20年之后房价触底，那是不可能的。不排除在整个的增长过程中有波浪性的，有的时候快一点，有的时候慢一点，这样的波动是有可能的，中国的房地产市场总体上还是给人信心的，空间还很大。
　　2、济南住宅产业在未来会呈现怎样的走势？【陈淮】在未来十到二十年，中国的房地产市场仍将是全世界规模最大的市场和增速最快的市场。居民对住房有四层需求，济南的老百姓刚刚度过了最初的“温饱”阶段，正在成规模的、成群体性的进入改善型需求阶段，济南房地产市场还有很大的增势。【顾云昌】为什么过去十年房价会上涨过快？过去十几年中，之所以中国的房价涨得比较快，背后是货币的原因。房地产这个资产是最容易接受货币的，大量货币承建到土地上就造成了房价的上涨。3、现在投资住宅好还是买商铺好？【陈淮】住宅在今后一段时间还会是政策抑制的对象，而商铺则不然，商铺就是为赚钱而投资的。房价一定是涨的，未来的20到30年，城市固定资产是一定要涨的，但是在这个周期内一定是有涨有跌的。【顾云昌】在济南放开限购，是因为济南市场出现了明显的供大于求，在这种情况下，价格即使上涨也是有限的，同时，限购在济南取消了，但是限贷政策还没有变化，这是住宅市场平稳的重要基础，房地产市场调控历来是对住宅市场调控的，这样的情况购买住宅的投资者会更少。