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广州车位售价6年涨幅超住宅投资前景看法不一

https://www.biud.com.cn 2014年07月25日16:04 家居装修知识网

　　8月1日，《广州市优化调整停车场差别化收费方案》将正式实施，广州停车费将再度上涨。业内人士表示，广州车位数量增长很慢，汽车数量增长很快，未来车位越来越紧缺是确定的，停车费持续上涨也是确定的，停车位售价上升也是确定的。

　　据满堂红监测数据显示，今年上半年，广州二手车位买卖均价为11719元/平方米，比2009年的4922元增长138%，同期二手住宅增幅为137%(见表一、二)，两者几乎不相上下，车位略略胜出。

　　五湖四海集团副总裁陈瑞标认为，从稳定性来看，车位还是值得投资的。“20多年来，商铺的价格跌过，住宅的价格跌过，只有车位的价格从来没有跌过。”即使如此，仍然有业内人士认为车位不值得投资，中原地产隽峰分行高级营业经理郭亚峰说：“买车位投资还不如买股票。”甚至有做过车位投资的投资客也认为，投资车位赚不了多少。

　　意料之外：

　　二手车位跑赢二手住宅

　　一套住宅，一个车位，你投资哪一个？市场的选择已说明了一切。即使有众多限制因素，住宅市场依然能见到众多投资客，而二手车位市场难得见到投资客，满堂红商铺部高级经理郭海波表示，买家购买停车位，绝大部分为自用，很少有人买车位投资。他还说，购买车位的业主大部分只是为了自己停车方便，而不是为了升值。

　　少人买车位投资，在大多数中介地铺有关负责人看来，最主要的原因还是价格上升的幅度不大。出乎多数人意料，如果以最近6年来计算，二手车位售价的涨幅竟然超越二手住宅，虽然1个百分点的幅度很小，但打破了车位价格涨幅不如住宅的惯性思维。

　　当然，二手车位一年的成交面积很小，满堂红的监测数据显示，广州原十区成交面积最大的年份也低于7万平方米，今年上半年的成交量更不足2万平方米。过低的成交量，会导致成交价格波动较大，难以准确反映车位售价的走势，如果某年滨江东车位成交量较大，成交均价可能马上大幅上升；如果某年东圃车位成交量较大，成交均价会大幅下降，这也导致二手车位涨价幅度高于二手住宅的说服力打一定折扣。

　　有没有其他情况更能反映车位、住宅售价的真实走势？有，就是那些知名楼盘二手住宅、车位成交均价的变动。中原地产提供的广州12个知名楼盘二手住宅、车位最近6年售价变动情况显示，二手车位售价跑赢二手住宅的，只有恒宝华庭(见表3、4)，占比只有8%。6年时间，大多数楼盘车位涨幅都在七成以上，但比起涨幅全部超过100%的住宅还是相形见绌。

　　对大多数投资客来说，更关注的是具体楼盘的表现，而不是整体数据的波动情况，这就难怪投资时很少会想到车位。

　　反对投资派：

　　杠杆低，税费高

　　有投资客在七八年前在珠江新城买了一个车位，当时买入价为28万元，前两年将车位出售，售价不到40万元。他对车位的涨幅无疑是不满的，他认为如果买的是住宅，赚的肯定不止这么多。至于租金回报更不值一提，月租只有1000元，每年到手的不到1万元。他认为，现在与其再提什么车位投资，还不如多看看股票有没有机会。

　　租金回报率低是车位投资的一大硬伤，如滨江东、五羊新城、东风东的二手车位，售价在40-50万元，月租则在1000-1200元，租金原始回报在两三个百分点；东圃、车陂的车位售价在20-30多万元，租金600元左右，原始回报也是两三个百分点。除了租金回报率低，车位投资还有就是资金杠杆低。郭亚峰说，珠江新城出售的二手车位，全部都是一次性付款，还没看到有做按揭的车位成交。开发商出售的一手车位倒是可以做按揭，但属于商业按揭贷款，按揭时间短、贷款额度低、利率相对也较高。

　　郭亚峰觉得，买一个车位就要花三四十万元，最后可能就升个几万元，这样的投资并不划算。车位投资还有税费高这一硬伤，郭海波算了一笔账，车位卖出去后，原业主要交的税有四块是比较大的：营业税占卖出价与买入价差额部分的5.6%；个人所得税占差额的20%；增值税最少占差额的30%；还有占卖出价全额5%的印花税，也就是说，车位增值部分至少一半以上都要拿来交税。

　　他对比了一下出售车位和住宅所要交的税，两者的差距还是很大，如果卖家不提供发票或者车位没有增值，所要交的税是售价的13%，住宅如果证过5年，又是144平方米以下的非豪宅单位，要交的税只是售价的2.5%。此外，只有小区的业主才能买车位，有些投资客就算看好某些小区的前景，想投资车位也会因为不是业主而不得不放弃。

　　支持投资派：

　　车位价格稳定上升

　　郭海波并没有完全否决车位投资的价值，一些档次比较高、车位数量比较少的社区，车位也许值得投资，“现在一个车位可能50多万元，只要需求大，供应少，一两年后，售价升10来万元也不奇怪。”

　　陈瑞标则很肯定车位值得投资，他介绍，上世纪90年代，一德路的车位只要10多万元，到了2000年前后，售价升到20多万元，车位售价上升没有住宅、商铺快，但比它们稳定，“现在车位就是那么多，汽车却在大幅增加，车位的需求会越来越大，车位的租金、售价都会稳步上升。”在广州房地产发展过程中，住宅、商铺售价都出现过较大幅度的下跌，只有车位的价格一直在稳步上升，投资车位的风险更小一些。（张秀钦）