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中国楼市“下半场”趋势:分化竞争市场自发调节

https://www.biud.com.cn 2014年07月27日09:46 家居装修知识网

本周内海口市已下发内部文件终止限购政策，不再要求购房者提供住房套数证明。海口成为中国松绑限购政策城市中的最新一员。在原本46个限购城市中已有逾半数对限购政策进行不同程度的调整，但多数市场反应依然冷淡。

业内人士指出，中国楼市的现状是供求关系失衡导致量价齐跌，房企去库存压力增大，而目前多地限购松绑作用有限，楼市正从政府调控向市场自发调节发展。

今年上半年，中国各地楼市成交接连走低，房地产销售不景气，市场表现低迷。总体而言，全国楼市上半年成交呈现出量价双降。

国家统计局近日发布数据显示，1—6月份，全国商品住宅销售面积42487万平方米，同比下降7.8%；住宅销售额25632亿元，同比下降9.2%。

此外，全国70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，6月房价环比下降的城市增至55个，环比上涨的城市仅有8个。其中最大涨幅为0.2%，最大降幅为1.8%。

向来被视为楼市“风向标”的北京、上海、广州、深圳四个一线城市楼市也逐步“沦陷”。6月份，除北京的新建住宅市场依然坚挺外，北京的二手房市场、“上广深”三个城市的新建住宅以及二手住宅指数全面下调。

业内人士指出，随着今年房地产市场趋冷，楼市只涨不跌的预期有了根本扭转。市场悲观情绪滋生，进而更有“崩盘论”“拐点论”持续发酵，使得需求疲软，观望盛行。而开发商应对市场变化，调整售价打折促销行为，更进一步深化了看淡后市预期。楼市在预期的自我印证和自我实现中又将加剧下行趋势。

一方面是成交量下滑，另一方面却是新增供应增加。业内人士分析，新建商品住宅库存再创历史新高，市场成交继续低迷，购房者观望情绪浓厚，导致市场供求关系失衡，房企下半年去库存压力将成首要任务。

截至6月底，，某房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量达26218万平方米，同比增长22.9%。35个城市中，29个城市库存出现了同比增长现象。

某研究中心研究员认为，从数据来看，6月份去库存化周期超过18个月，表明去库存压力将空前变大。同时，在资金压力等多重因素下，下半年房价上涨动力减弱，开发企业在保持房价平稳的基础上，将会更多地通过促销、优惠等手段进行调整。

相关机构最新发布《2014年上半年中国房地产市场研究报告》也预计，下半年房地产政策方面，中央将推进长效机制建设，地方则趋灵活，但短期供大于求压力继续存在，“去库存”将是下半年主基调。

在“分类调控”“双向调控”思路指导下，一些地方政府开始调整、松动楼市政策。如呼和浩特市明文取消了限购令，其他城市大多采取“只做不说”做法，在实际操作中予以实施。地方政府自主多样化“救市”策略频频推出，呈现由点到面的扩散之势。

“不过，限购政策调整对当前房地产市场影响不大。”中国指数研究院华中市场研究总监李国政告诉记者。北京师范大学房地产研究中心主任董藩也表示，限购松绑的作用有限，只取消限购，贷款不配合，市场很难有特别明显的回暖。

某房地产公司研究中心分析师认为，地方政府在土地出让等收入减少的情况下，迫于财政压力，预计下半年地方政府根据中央“分类调控”原则，尤其是近期住建部再次重申楼市调控的地方主导权之后，出台多样化调整政策的可能性被加大，力度也将更大。

业内人士指出，上半年楼市出现回落是市场自身内生调整需要，是一种向理性回归的正常反应。分化和竞争还是下半年的主旋律，城市之间的分化还在拉大，政府主动调控转为市场自发调节将是未来楼市的发展趋势。

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