上海：地王与流拍并存纠结依旧
88030元/平米的楼面地价，5.77亿元的总价，让上海黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗住宅用地又一次成为业界关注的焦点。
7月9日，该地块由上海永业集团、上海盛高投资、珠海华发实业及丽丰控股四家企业参与竞拍，最终丽丰控股以5.77亿元拿下。该地块要求配建30%的保障房和2%的公建配套，若剔除这两部分面积，楼板价将高达88030元/平方米，创下新的全国单价地王新纪录。
易居中国执行总裁丁祖昱告诉中国房地产报记者，这幅地块面积较小，即使楼板价创造地王，也没有可比性。相反，从该地块的拍卖情况分析，要求设置了30%的保障房，一般地块要求配建5%，还要求100%精装修以及现房销售，诸如此类条件，这块地的“勾地”痕迹比较明显。不过由于上海房地产市场相对规范，土地出让还是要经过市场化操作，所谓“勾地”无法阻拦其他参与者的进入。
鸿毅资本总裁张义鸿认为，今年上半年以来，上海土地市场分化情况明显，上海周边区域的土地大部分是底价成交，而市区稀缺住宅地块，则屡屡创出单价的地王，这说明一些位置优越的住宅类地块，依然会受到开发商的热捧。但这样的市中心优质地块出让，对于总体土地市场并不具有代表性，很难改变目前上海土地市场总体低迷的行情。
单价地王
难掩整体低迷
一边是疯狂的地王，一边是寂寞的流拍。
在上海黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗住宅用地刷新全国单价地王，成为业内焦点之后，上海嘉定区、崇明县、浦东临港地区、以及奉贤区各有一宗土地延时出让，调整出让时间的原因均为：在提交竞买保证截止时，仅有一家竞买申请人提交了竞买保证且提交了竞买申请。这是上海年内第二次在有竞买人申请竞买的前提下，延时出让地块。
新城控股集团副总裁欧阳捷告诉中国房地产报记者，上海房地产市场颓势难改，摆在开发商面前最重要的是去库存，市中心的稀缺地块行情已经看好，但城郊区域风险较大，在有竞买人申请竞买的前提下延迟出让地块，可见上海区县政府不能接受土地底价成交的结果，而开发商在目前的市场环境下似乎并不“领情”。
中原地产监测显示，自2009年以来的地王大多没有好的收场。如中海长风上海地王、金地青浦地王、华侨城的苏河湾地王等，特别是在今年银行信贷紧缩、成交量普遍下滑的持续影响下，短期内这些地王尚未开建便已“被破发”，在低迷的市场中，地王想要盈利很难。
“为什么很多开发商会去争夺一块盈利前景不好地块，最重要的原因是这些开发商刚刚进入上海市场，急于在上海市场做出产品树立自己的品牌，从而再向长三角区域拿地拓展，上海对他们而言，是一个品质的标杆。以丽丰控股为例，刚刚进入上海，一定要用产品品质去证明自己的实力，而盈利能力则是次要目标。”张义鸿认为。
在该地块拍卖现场，丽丰控股现场一位代表称，这个价格确实挺高，公司拿下它主要是因地块的位置优越，品牌价值好。这位人士亦承认，该地块限制性条件也多，开发难度较高。
世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟认为，单价地王的诞生并不具备标杆意义，这反而正是土地市场趋冷的一种特有现象。
纵观上海这几年的土地拍卖思路，在土地市场不景气、土地出让金均价和总量锐减、房地产相关数据下滑的背景下，上海市政府必然会采取适度“托市”措施，例如，增加优质地块的供应比例，保证土地不流拍，以适度刺激土地市场回暖，保证财政收入稳定。
土地市场分化显现
持续近半年的楼市降温，已经传导到了土地市场，今年以来，上海大部分土地的溢价率都在30%以内，有一半左右的土地拍卖是“底价成交”，全国一二线城市的土地市场均出现了降温。
欧阳捷告诉记者，从开发商的角度，已经过了闷头拿地就能赚钱的时代，包括A股房地产龙头招保万金在内的多数房企，2014年上半年的销售数据并不非常理想。这也制约了房企进一步拿地的动力。目前的市场环境，大部分房企都会把去库存作为重要的工作。对于土地，开发商相比之前，会做更详尽的研究，只对优质地块出手。
据中原监测的全国重点一二线40个城市成交金额前100的住宅用地和商用地块显示，100幅地块中溢价率在5%以上的地块去年6月有36幅，而今年仅有13幅，底价成交率今年6月高达63%，而去年同期为34%。
分析上海上半年的土地市场数据显示，上海土地市场的分化越来越明显。今年前6个月，上海土地市场经营性用地成交77幅，同比减少14.4%，成交面积279.1万平方米，同比减少9.4%，成交金总额达581.9%亿元，同比下滑12.6%。
而在今年一季度，上海土地市场共计出让经营性用地55幅，同比大涨61.9%。成交面积228.9万平方米，同比上涨78.8%，成交总金额达468亿元，同比大幅上涨160%。
从一季度土地市场数据全线飘红，到上半年土地市场数据全面走低，二季度的土地市场成交数量、面积、总额几乎均不到一季度的一半，可以说上海土地市场在今年上半年经历了一次“冰火两重天”的过山车境遇。
不过，从地方政府的角度，目前来看，土地财政依然是其最仰仗的收入来源。地方政府并不愿意把土地降价出让，所以目前大部分城市土地的出让价格相比去年，并没有像行业基本面一样下滑。
“当前土地市场流拍现象增多，客观上导致市场上土地供应相对减少，这或许导致今后两三年市场供应长期处于相对偏紧的状态，从这个角度而言，开发企业应该合理把控好土地市场供应变化而导致的市场投资周期变化，选择合适机会抄底土地市场。”上海财经大学不动产研究所执行所长姚玲珍表示，从投资角度来说，作为生产要素的土地成本会降至最低，性价比较高的土地往往也会导致开发企业未来可以有相对不错的投资回报。
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