首页 > 装修资讯 > 调控杀手锏松动下半年济南楼市能否回春天?

调控杀手锏松动下半年济南楼市能否回春天?

https://www.biud.com.cn 2014年07月28日11:06 家居装修知识网

　　实行“双限”以来，济南楼市如同被缚住手脚、掩住口鼻，如此三年有余，以致气息奄奄。据多方统计数据显示，济南上半年楼市出现了销量下滑及价格滞涨的现象，而楼市的成交低迷，也波及到了政府土地出让市场和房地产类税收，据了解，济南上半年土地市场已近三个月零成交。

　　2014年7月10日，面对楼市生死关头，政府终于决定出手救市，以口头通知形式传达济南限购政策正式取消，全面放开限购政策。然而，房价终究是头猛兽，三载笼中束缚，是否已被驯服，还是一旦自由旋即恢复野蛮本性?甚至变本加厉?在限购颓市中观望或等待的购房需求，会否因放限而迅速出手抢占最后抄底机会?而放开限购之后的﹃限贷令﹄又能限多久?

　　继放限当周(7月7日——7月13日)新建商品房成交量环比上涨57.5%之后，据合富辉煌(中国)山东公司出具的《2014年7月14日济南一周资讯》数据显示，上周济南房地产市场成交990套，环比上周上涨66.67%，成交价格8628元/㎡，环比上涨3.16%。同时，济南市建委统计数字也显示, 7月10日至17日, 新建住宅网签量为3307套, 一周来的成交量比整个五月份还多出254套。

　　对于这种井喷式的网签猛增，业内人士普遍观点认为，这些增量并非放开限购后的新增需求，而是之前已卖房源的集中“补签”。按照购房流程的办理时间，从看房到网签，即使最快的影响也要等到半月左右才能真正显现出来。然而放开限购对于楼市回暖的刺激作用已经毋庸置疑，只是从程度来看，不会出现报复性反弹。合富辉煌的观点认为，限购取消短期内不会刺激房产销量大幅增长，政策作用要有一个消化期，但能起到缓和销售低迷的作用。

　　而在某房地产网站的问卷调查中，近半网友也认为济南下半年房价将保持平稳。究其原因有三，其一：只靠取消限购后力不足;其二：数据显示,济南库存可售房源套数要卖16个月以上。其三：下一步调控政策不明朗，地方解除限购易成众矢之的，随时有可能叫停，因此开发商目前重在走量，短期内多数不会大幅提高价格。

　　由此可见，楼市脱困之后的首要任务是休养生息，而非贸然进犯，起死回生的关键在于：韬光养晦方可厚积薄发。

　　限购解除，对于资金雄厚的投资性客群以及中等经济实力的改善需求来说自是久盼而至的利好消息，而对于刚需来说，这一政策的出台，实在让其瞬间陷入纠结之中，情绪复杂，五味杂陈。有担忧，有恐慌，还有一点点不再是主角儿的失落与不甘。房价会不会反弹?目前是不是反弹前的最低点?限购能够解禁多久?会不会再卷土重来?放开限购之后，开发商会不会再次将关注焦点转移向高端客群?所有问题最后集中在一个问题上，那就是：限购解除初期，是不是买房的最佳时机?

　　对此，一位不愿透露姓名的售楼人员表示，由于多年限购，开发商普遍资金链紧张，作为资金密集型行业，在这种情况之下，提升利润空间的涨价和大幅走量回笼资金比起来，后者显然更是当务之急，而且也更为稳妥。毕竟“限购”就连开发商也拿不准究竟能放开多久。

　　所以，这是一个开发商不愿错失的走量机会，而于购房者来说同样是稍纵即逝的抄底良机。一来三年限购，成效显著，此时开发商不仅不会提价，还有可能在短期内继续保持限购前的优惠力度。二来假以时日，一旦市场出现回暖迹象，不管是营造市场气氛，还是激励购房者出手，大幅涨价虽然可能性不大，但价格的微量调升于开发商而言却是有益无害的。对此，更有业内专家断言，最佳买房窗口已经打开，对于有自住需求尤其是刚性需求的购房者，最佳入市时机到了。

　　然而，即使主流观点如此，对于诡谲多变的中国房地产市场而言，谁都无法百分之百准确预测前路，如果您确实十分看重它的投资属性，那么“投资有风险，入市需谨慎”的箴言请出手前默念一百遍。

　　限购取消，开发商自是第一个拍手称快。其次，真正受益的两类人一是本市户籍的人不再受“限二禁三”的影响，可以多买房;二是外地购房者，纳税社保缴纳的门槛取消，在济南买房数量也没有了限制。

　　合富辉煌(中国)山东公司在《济南解除限购影响分析》一文中指出，实际项目运作过程中，这两类人群虽然不是总量最大的购房群体，但也占到相当一部分比例。对外地购房者而言补社保需要2-3万元的费用，对本地改善型群体和投资类客群来说，近三年里买房只能办到他人名下，带来很多隐患纠纷。因此，松绑限购，济南楼市可以产生更大的增长动力，改善型置业可以得到释放，外来者和优秀人才可以实现安家落户的愿望，有助于济南城镇化的实现。

　　另外，受限的改善型需求的释放，为二手房流转扫清障碍。而今低迷多日的济南二手房市场也有望随着限购令松绑获得一定释放。

　　据某地产网站的调查显示，济南取消限购，除了受到准备购买三套房、四套房以及外地户口的购房者的支持以外，其实大多数的济南本地刚需改善一族并不乐意见到限购的取消。

　　如果说限购是缚住楼市大展拳脚的绳索，那么限贷就是困住它的牢笼。虽然限购放开之后，成交量节节攀升，但主流观点认为，仅仅放开限购政策不足以对楼市产生强烈深远的影响。对于动辄几十甚至上百万的单价，信贷的支持尤其重要。

　　按照政策，即使取消限购，从第三套起，购买多套房就得付全款，这就把为数众多的贷款购买多套房客户挡在了门外。因此，业内一致认为，在信贷政策缺位的情况下，限购解放的购买力有限，尚难以形成全局性需求爆发。

　　可是，地方政府在管控范围内可取消限购，但是商业银行和银监会作为房贷的实施和主管部门，不受地方政府管控，信贷政策如何变动，尚有待观察。然风起于青萍之末，细微的变化有时也可预示大事的趋势，据业内专家分析，央行和银监会都曾先后表态，要支持首套房贷款需求，央行更在6月9日又宣布对部分金融机构降低存款准备金率，货币政策貌似已有宽松的迹象。

　　限购已经解除，限贷还能限制多久?