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郎咸平解密李嘉诚布局之道他不想成地产大亨

https://www.biud.com.cn 2014年07月29日09:52 家居装修知识网

李嘉诚不是撤离香港了吗？在上周，这位香江大佬再度成为香港报刊的头条，这一次是冷嘲热讽，纷纷送上“劏房豪宅”(住：“劏房”在港指将一套住宅切割成多个套房出租)、“牢房豪宅”等称号。

长实在新界大埔区的新楼“岚山”上周开售，不声不响地刷新了新盘“小户型”的纪录——其中一套“开放式”户型实用面积仅177平方英尺，折合约16平方米，以至居室面积只有8平方米多，而香港赤柱监狱单人囚室甚至都有7.5平方米。

有着计量功底的经济学家郎咸平，噼里啪拉打了半天算盘，郎教授最后告诉你，李嘉诚并不是像有些媒体所说的那样要退出中国地产、退出香港，他不是要离开，而是他只有一个商业思维，他才不想成为什么地产大亨、电信大王，或者是哪里的大佬，他只有一个考虑，那就是回报率，也就是利润。

为什么卖掉百佳超市、卖掉上海东方汇经中心，是李嘉诚手里有本帐，请诸君静心阅读，看一看传奇大佬的帐本。

宗庆后的女儿宗馥莉说：“李嘉诚都要走了，我为什么不能走呢？”所以“李嘉诚要走”似乎给我们中国带来了极大的震撼，那么他真的要走了吗？据媒体的报道，李嘉诚已经把几个物业抛售了，其中包括香港的百佳超市、嘉湖银座广场，以及内地的广州西城都荟广场和上海东方汇经中心，据估计总金额高达410亿港币，李嘉诚准备拿这笔钱去英国投资。根据我们所搜集的资料显示，近几年来李嘉诚陆陆续续在英国投资超过4000亿港币，他已经控制了英国25%的天然气、30%的电以及7%的水，难怪英国人惊呼： “李嘉诚控制了英国！”

那么李嘉诚真的是要退出中国转战英国吗？这才是值得我们关心的话题。首先我们不要随风起舞，不要媒体这么一说咱们就跟着激动、就开始评论，我们应该用数据说话。各位知道李嘉诚的商业王国有多么庞大吗？

李嘉诚所控制的企业，包括上市公司以及非上市公司，密密麻麻的控股结构彰显了他的商业王国有多么庞大。李嘉诚直接控股的上市公司就多达22家，总市值9370亿港币，再加上他在新加坡控股的一家，在加拿大控股的一家，总市值应该是1.2万亿港币。这1.2万亿港币是什么概念呢？10年前它占到香港上市公司总市值的28%，2013年占到香港本土上市公司总市值的13%。这次李嘉诚卖掉的4个物业，总收入是410亿港币，只占到1.2万亿港币的3.4%而已。这么说起来比例似乎并不大，那么问题是什么？问题是过去几年里李嘉诚在英国投资超过4000亿港币，这4000亿港币占到他整个商业帝国的1/3，也就是说李嘉诚整个帝国的1/3的投资量都转移到英国去了，这才是值得我们关切的事实。

除了把上述4个物业卖掉以外，2013年9月28日李嘉诚旗下电能实业宣布将香港电灯部分股权分拆上市，估计又可以拿到400亿港币左右，这笔钱李嘉诚还是要投到英国去。这几年李嘉诚持续对英国增加投资，让我们不得不感慨他可能真的要走了。李嘉诚这个人跟我们想的是不一样的，他的经营理念非常值得我们分析。那么下面我们就来分析一下他到底在想什么，他又有什么投资理念。

2003年的时候我在北京上课，刚好有机会跟李嘉诚做过论坛，会上有人问过他一句话：“李先生您成功的关键是什么？”他讲了两个字令全场都感到特别意外——“保守”。 “保守”这两个字我相信国内企业家是说不出来的，因为我们的企业家最喜欢做大做强，不但不保守，反而反保守，几乎每个人都想着一定要做成中国最大的、最好的。

那什么叫保守呢？我以地产为例，香港地产的四大天王，包括新鸿基、恒基兆业、新世界和李嘉诚的长和集团，资本负债比例是25%左右(借的钱除以资本——不是资产而是资本——只有25%)。内地的地产企业资本负债比例大都超过100%，就算是资产负债比例我们很多地产公司也达到70%以上，这样有多危险相信不需要我再多说。香港地产四大天王为什么能做得好，存续了几十年，就是因为保守，它们不是借不到钱而是故意不借，因此资本负债比例只有25%左右，此外还有现金，占资产的比例为10%以上。控制这么多现金干吗？就是为了保守。

衡量一个真正伟大企业的标准，不是看它在经济好的时候能够赚多少钱，而是看它在经济大萧条的时候，碰到危机冲击时能够不倒闭，这也能体现企业家真正的水平。所以我也要把“保守”这两个字送给我们中国企业家，千万不要告诉我你的企业有多大，那真的不重要，如果你能做到碰到经济萧条跟大危机从容应对而不倒闭，这才是真正的企业家的情怀、企业家的精神。

针对李嘉诚保守的性格，和他为什么决定投资到英国，我们做了一系列的分析。在我看来，李嘉诚是一个纯粹的商人，他的整个思路就是回报率不好的项目一脚踢开，回报率好的项目加紧投资。因此表面上看起来是李嘉诚抛弃中国资产去英国，实际上他是在贯彻自己的这么一个理念——提高投资回报率。不管这个投资在什么地方，在英国也好，在中国香港也好，在中国内地也好，反正他只是努力地追求投资回报率。那什么叫投资回报率？说白了就是利润。

我曾在电视节目里一再告诉各位，企业的利润是真正的内需，只有企业能够获得利润它才能够茁壮成长，经济才能够得到发展。因为只有企业赚到大钱它才可能给员工加薪，员工才可能有更多的钱去消费。只有企业能够赚到更多的钱，政府才能够收到更多的税。只有企业赚到更多的钱，股价才会上涨，老百姓的财富才会增加，消费也才会增加。也只有企业能够赚到大钱，它们才会增加转投资。所以整个国家的消费跟投资和企业的利润是息息相关、密不可分的。因此依照李嘉诚这种保守的性格，他所追求的不是企业规模的增长，不是有多大的地块，不是有多么庞大的商业帝国，而是只有一个目标——增加利润，也就是提高企业的投资回报率。

那么我们先看看他所抛弃的这几个资产具体是什么样的情况。第一个是百佳超市。香港有四大超市，百佳、屈臣氏是李嘉诚的，此外还有万宁和惠康，其中百佳占了市场份额的33%，这个比例是相当高的，但是回报率却一点都不高，只有3%。这个回报率对于李嘉诚来说是不可忍受的。在李嘉诚控制的每一个行业中，地产的投资回报率(也叫毛利率)最高，是53%，基建(此处的基建是指天然气、水跟电)其次，达42%，码头是24%，能源是13%，零售是7%，电信为5%。

百佳超市3%的毛利率实在是太低了，与李嘉诚旗下的地产和基建简直不能比。所以作为一个保守的只追求利润的企业家，李嘉诚一定会把它一脚踢开。这样做有什么结果呢？我们做了一个测算，卖掉百佳超市可以使李嘉诚整个零售业的回报率从7%上涨2个百分点，变成9%。而且李嘉诚还有一个新的计划，就是要对屈臣氏进行处理，可能卖掉，也可能分拆上市，但是目前未定，我们可以拭目以待。

第二个是嘉湖银座广场。这个广场位于元朗，元朗在香港是所谓的贫民区。嘉湖银座广场出租率高达95%，但是回报率非常低，据我们测算只有3.8%。这样的回报率是李嘉诚绝对不能忍受的，而且因为位于贫民区，就算是你再努力经营它的回报率也很难上升。所以我非常理解李嘉诚的做法。卖掉嘉湖银座广场之后，李嘉诚整个地产业回报率还要增加2个百分点。

第三个是广州西城都荟广场。这个广场最初设计就有问题，在一个批发市场旁边搞了一个高端购物广场，所以到目前为止只出租了75%的店面，回报率也只有3%而已，未来的状况也并不乐观。因此李嘉诚当然会把它一脚踢开。

最后一个是上海东方汇经中心。这是一个办公楼，2012年开始招租，最初预计租金每平方米每天能够收15~20元，可问题是附近的顶级写字楼金茂大厦也不过收9元而已。坦白讲李嘉诚最初的投资金额并不大，大概总共只投资了16亿而已，即便像金茂大厦一样租金收到9元/(平方米)也应该是不错的，这样回报率可以达到18.75%，这在中国来讲算是一个相当不错的物业。那么这也是为什么媒体又报道说这个项目不一定会卖。《中国经营报》2013年9月14日报道说，“长实管理层对东方汇经中心项目仍秉持着长期持有的倾向，目前尚未有任何出售的决定。”只要它的回报好、利润高，李嘉诚就不会卖、就会保有。那么还会不会有出售的官方决定呢，我们拭目以待。

李嘉诚对这4个物业的处理，完全符合我们之前所做的分析：李嘉诚是一个性格保守的纯粹的商人，追求利润是他的唯一目标，所以投资回报率低的项目才会被他一脚踢开。

那么为什么媒体又评议说李嘉诚不想在内地搞房地产了？真是这样子的吗？请记住，我一再重复的是李嘉诚绝对不是想把自己变成一个房地产大王，他唯一的想法就是这个项目的利润高不高。比如说融创中国用21个亿买下北京三环边农展馆的土地，这块地价格相当高，同时还要负担28万平方米的医院的用地跟建筑，你说李嘉诚会不会做？他当然不会。还有新鸿基在上海的徐汇区也要了一块地，买地就花了217个亿，等它都建好可能要花400个亿，而且其中60%的面积持有时间不能低于10年。我们以新鸿基拿到的这块地做了一个估算，它的回报率大概只有5%，收回成本要20年。那我请问你，5%回报率的项目李嘉诚会不会做？不会的，这就是他为什么不去跟新鸿基竞争拿上海徐家汇的地。那他又为什么不跟融创中国竞争，投资21个亿拿下农展馆的地呢？这块地是住宅用地，按照我们的计算，如果这么多钱投下去，每平方米楼面价格就是7万，如果再把别的费用都加进来，每平方米要卖到15万。请你想一想李嘉诚会不会做？我相信一定有人会做，但是他不会。为什么？农展馆附近的二手房4万元/平方米，就算你要建一个超级豪华大厦，那么价格翻一番能卖到8万就不错了。当然，卖到15万也并不是不可能，可你有没有想过压力会有多大，这个回报率说不定就是负的，除非你对未来有着莫名其妙的乐观，除非你认为北京房价会像坐火箭一样的涨，你才有可能会做这个事。所以这就是为什么他不会拿下农展馆的地，因为楼面价格太高。

这么一来你会发现李嘉诚并不是像有些媒体所说的那样要退出中国地产，他不是要离开，而是他只有一个商业思维，他才不想成为什么地产大亨、电信大王，或者是哪里的大佬，他只有一个考虑，那就是回报率，也就是利润。

那他为什么要到英国去投资呢？请记住，李嘉诚旗下第二重要的就是基建，包括天然气、水跟电，回报率是42%，是非常稳定的回报。而且英国刚刚经历过大萧条，现在买很便宜，所以这个时候不买还要等到什么时候再买？举一个例子，你赚20块钱的话回报就是20块，那么如果你投资100块回报率就是20%，投200块呢，回报率只有10%。如果投50块钱呢，那就是40%的回报率。所以，如何能够有高的回报率呢？那就是你的投资金额越少越好，这是很容易理解的事情。李嘉诚的整个基建业就是42%的回报率，所以对他而言，为什么不投资50块买英国的这些基建项目呢？

近几年李嘉诚总共在英国投资了4000亿，其中700亿收购了英国的电网，290亿收购了水厂，还用77个亿收购了天然气。我认为他这些投资一定是因为投资金额很低，因而回报率自然提高。所以这就是李嘉诚的经营理念，如果投入50块就能够赚到20块的话那就是40%的回报率，他为什么不做呢？所以他投资4000亿到英国，这不是不可以理解的，因为这完全符合他的经营理念。

可能有人会问我这样一个问题：“李嘉诚旗下的电信业的回报率只有5%，既然回报这么差，他为什么还会投入这么多的钱去做电信呢？”我要提醒各位，李嘉诚投资电信和投资所谓的基建是完全不同的概念。之所以投资基建是因为之后能够取得长期稳定的回报。投资电信却完全不是这么回事，他根本不是为了持有，而是为了卖而去买。1991年李嘉诚投资了英国移动业务，1993年收购了移动网络orange，前后总投资84亿港币。当时很多人对此都不看好，但就是这个项目覆盖了英国98%的人口。可想而知，这是一个多么好卖的项目啊。最后，一个买家来了——1999年德国曼内斯曼钢铁公司看上了它，最后花1180亿港币买下来。从1991年的84亿港币买入，到1999年的1180亿港币卖出，表明每一年的回报率高达39%，接近40%，这和他的地产、基建是不相上下的。所以最后你会发现，表面上看起来李嘉诚的电信业务回报率只有5%，但这只是长期持有的回报，一旦低买高卖，回报率就会有大幅度的跃升，这是一个非常惊人的企业战略。

最后我们再来总结一下，在李嘉诚的所有业务中，地产是最好的，商业地产只租不卖，整体回报率超过50%；其次是基建，除了控制香港的基建之外还大量转战欧洲，所以继续维持40%的回报率；再次是通信，通过低买高卖可以使回报率从5%暴涨到39%；最后是所谓的较差的零售，虽然只有7%的回报，但是卖掉百佳超市后可使整个零售业的回报率增加。除了上述几项业务外，还有能源和港口，目前还没有看到他有什么新的、大的计划。但我相信在我们不知道的当儿，他可能正在开始下一轮的投资行动，而且目的很单纯，就是要拉抬企业利润，提高回报率。这才是一个有序经营保守企业家真正追求的目标，这一点值得我们内地企业家学习。