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孙河高价地王入市开发商谨慎应对

https://www.biud.com.cn 2014年07月29日17:11 家居装修知识网

北京土地市场在沉寂了近两个月后，孙河组团K地块以及BCDE地块6月25日宣布再度入市。然而据北京市土地整理储备中心网站显示，该两块土地最终没有开发商竞价。

孙河组团自2013年后，龙湖、泰禾、首开、中粮众多大型开发商先后入驻，陆续缔造地王传奇，原本趋之若鹜的孙河组团，在2014年的土地市场中首次遇冷，土地市场的低迷，开发商的观望，原因究竟何在？

一、市场环境趋下，46亿元，巨款拿地压力大

数据显示，2014年前6个月，北京市新建商品房签约量减少44.5%，价格增幅比去年同期连续8个月回落；二手房签约量减少52.6%，当月价格较上月连续3个月下降；与住房相关的五金电料、家具、建材装饰类商品销售分别下降7.8%、3.4%、1%。截至7月23日，北京新建商品住宅库存量为85726套，比年初时增长了近3万套。开发商面临较大的去库存压力，当前消化率低而预期也难有明显增加。

受到销售回款的影响，各大开发商的资金转化速度也遇到巨大的瓶颈，而面临孙河K地块竞拍起始价为31.45亿元，BCDE地块竞拍起始价为46亿元，即便是底价成交，也意味着北京总价新地王的出笼。两块高总价土地的入市，各大开发商均显得客观谨慎。

二、土地成本过高，15万元单价，市场去化难度大

据出让公告显示，K地块竞拍起始价为314500万元，起始楼面价约合3.5万元/平。另外一宗为BCDE地块，地块出让条件颇为苛刻。竞拍起始价为460000万元，其中B地块为学校，E地块为商业用地，仅C和D地块为居住及混合用地，规划建筑面积约12.55万平，起始楼面价约合3.7万元/平米。在不算土地溢价率的情况下，此地块的起始楼面价按3.7万折算，成交价已经为5.3万元/平米。

据业内人士初步计算，以孙河C地块为例，起始楼面价3.7万，容积率是1.1，产品的组合形态将会是以小高层、多层住宅、低密别墅产品的组合形态，按照业内常规的规划排布，低密度产品容积率最多只能达到0.7，而此部分低密度产品的楼面地价将达到6.9万元/平米，未来进入市场价格将接近15万/平米。对比前期龙湖、泰禾、首开、中粮四个先进驻的开发商拿地价格涨幅达到30%-80%不等，如此高的价格，令人望而却步。

综上述因素，孙河组团的入市在高总价、高单价的双重压力下，难免遭遇市场冷遇，而对于整个市场而言，高价地王的横空出世更需要与市场环境进行绑定衡量。

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