严跃进：户籍制度改革是更有效救市之举
7月30日，国务院发布《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，吻合了目前新型城镇化的改革思路。此次改革的亮点在于打破了二元户籍制度，使“居民户口”取代了农业户口与非农业户口。人口的行政属性变革，自然会产生一系列的刺激作用，比如对房地产市场就将产生深刻的影响。
巧合的是，这样一个政策的出台，和目前地方政府或明或暗的救市思路正好发生了碰撞。地方政府救市的尴尬在于：成交量并不因入市门槛降低而马上迸发，救市过程带来了房价新一轮的上涨。很显然，此类救市的做法还是有一个救急式的特征。
楼市长效调控和发展机制要求寻找万无一失的解决方案，围绕人口因素做文章自然成为关键。从房地产市场来看，市场需求是由人口因素决定的。而在我国， 户籍制度使得人口的自然分布和社会阶层分布变得复杂，进而干扰了市场需求。反过来说，如果能够理顺户籍制度，改变人口分布，那么自然能够因势利导，促使人 口资源和房地产市场资源得到更有效地匹配。
缺乏人口管理的楼市，自然会陷入失衡的困境。大城市人口密集扎堆，对城市的住房市场产生了比较大的压力。这样一来，大城市的各类资源被过度使用，导致房价居高不下。反过来看，中小城市却面临人口导入速度慢、净流量为负的尴尬。部分城市甚至出现了“空巢”现象。
缺乏科学性的户籍制度，往往能够扭曲当地的房地产市场。最为典型的例子就是天津武清。天津武清过去为什么楼市成交非常火爆，就在于当地实施了蓝印户 口政策。但随着天津今年6月初取消此类政策，武清楼市成交量也跟着发生了一个剧烈波动。此类户籍制度显然对于楼市的稳定没有太多的利好。而更令人担忧的 是，部分已成交的楼盘被空置，入住率极低，这造成了资源的极大浪费。
因此，建立一个科学的户籍制度改革体系，对楼市发展自然有利好作用。可以认为，在目前房地产市场一直萧条的情况下，此次户籍制度改革，振奋了地方政 府的救市心情。而且从此前部分地方的实践来看，也都通过放松户籍制度来实现“抢人”的目的。这里需要警惕的问题是，虽然户籍制度改革利好人口资源的重新分 布，但如果简单地依赖此类制度，可能效果并不好，甚至容易陷入户籍改革中的一些误区。
该意见对不同类型的城市户籍制度进行了差异化的规定：建制镇和小城市的落户将全面放开，而中等城市和大城市还会有所收紧。这样一个制度也是符合目前 市场预期的。但问题在于，对于一些建制镇和小城市，是否凭借此类户籍制度改革就能实现当地积压库存的去化，在这里是要打一个问号的。实际上此前部分城市拿 落户制度为卖点进行吆喝，但人口并没有预期中的大导入，当地的库存依然积压严重。很显然，在发展房地产方面，不应该过于依赖放松的户籍制度。
此次改革希望建立与城乡统一的户口登记制度相适应的教育、卫生、就业、社保、住房、土地及人口统计制度。此类提法固然很好，但对于地方政府来说，要 想真正使此类工作落地，需要大量的资金。此类制度聚焦了一个词：福利。但如果简单地以福利来加速人口导入，可能效果不佳。现实情况是，如果一些更优质的高 校资源、医疗资源、企业总部不进行转移，那么很多配套的吸引力依然会不足。自然地，与其硬碰不如讨巧，地方政府在户籍制度改革过程中，需要先导入最有诱惑 力的因素，这样才能真正活跃当地城市和楼市的气氛。
地方政府在将户籍制度改革作为救市的措施时，必须清醒牢记一个俗语：你可以将马牵到河边，但不能强迫它喝水。顺应人口流动的规律、花点心思进行思考，比鲁莽地进行“行政式”的市民化效果更佳。
笔者建议地方政府细读此次改革的条款，并从中寻找突破口，比如可以围绕“优先解决存量、有序引导增量”这样一句表述而做文章。观察目前各个大中城市，很多住房库存没有得到有效消化，但租赁市场却比较火爆。一个原因就是部分购房者有购房能力和需求，却不符合购房资格。
户籍制度改革，能够在短期内体现出救市效果，但取决于地方政府的“竞争能力”。因为目前市场降温大背景下，很多购房者的入市会无动于衷。但是，如果 能够优先把落户指标赋予大学生，并且免除限购的束缚，那么此类群体一般都愿意在相应城市扎根。这其实也要求地方政府在此次国家户籍制度改革精神下，要加快 制定差异化的落户政策，从而积极捕获购房需求。
但户籍制度改革，不应该简单地作为一项短期的救市措施，而是应该不断夯实，进而成为发展楼市的稳定器和推进器。毋庸置疑，在此类新的制度下，人口之 间的行政隔阂被消除，城市之间的差异也被消除，人口资源的分布自然就更趋于合理。人口分布的均衡化，自然能够带动楼市资源分布的均衡化。
(作者为上海易居房地产研究院研究员)
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