广州某开发商承诺两年原价回购 是否合法受质疑
应对楼市低迷，开发商“奇招”迭出。君不见，广州天河日出观山楼盘就打出了“两年原价回购”的广告语？该楼盘称，购房者在两年内如果不想持有该房源，开发商可原价购回，并称此计划可让购房者无后顾之忧。
而该项目负责人信誓旦旦，坚称做出这样的承诺是为了在目前寒意阵阵的楼市环境下，给买家出手的信心，当然并非希望真的全盘回购，而且天河的房价始终保持稳定，公司看好两年后的楼市。但是有精明的购房者则指出，所谓两年原价回购实际就是在两年后，买家可办理退房，表面上看起来购房者似乎不吃亏，但是实际上买家可能将损失至少十几万元，买家面临极大的法律风险。
焦点1：两年后原价回购能否实现？
若按揭购房，业主必须在还清银行贷款的情况下通过退房的方式由开发商回购。
宣称“两年原价回购”的，是位于天河粤垦路的日出观山楼盘(以下简称日出观山)。据介绍，日出观山是粤垦路仅有的在售一手住宅，一、二期房源已经在2011年、2012年交付使用，目前在售的是三期单位，精装均价3.3万元/平方米，楼盘起步价总价220万元起，目前购房无折扣。
笔者来到这个楼盘发现，日出观山目前推出的是三期共3栋单位。项目周边的环境嘈杂，小区体量小，三期新货密度大。
日出观山的巨幅广告牌中明确写到：“20万入住中信旁，两年原价回购”。20万元就能住天河？两年后房价如果下跌还能退货？难道真有天上掉馅饼的好事？但是也有买家质疑，会不会是开发商搞出的噱头，或者是其自身的资金出现问题急于清货？
该楼盘销售中心内仅两三个销售人员驻场，在笔者走访售楼部的半个小时里，仅一对夫妻应约前来看样板房。
“两年原价回购”计划如何执行？据了解，“两年原价回购”属购房者与开发商自愿签署的协议，也就是说购房者可以选择签或者不签。售楼部销售人员表示，所谓“两年原价回购”，就是从购房者签订认购书后的两年内，如果业主不想继续持有该房源，可在两年期满10天前，向开发商提出申请，由开发商按购房原价回购；若按揭购房，业主必须在还清银行贷款的情况下通过退房的方式由开发商回购。
焦点2：两年后内部转名是否合法？
广州市国土房管局严厉打击炒筹转名的行为，一经发现将对开发商进行严厉的批评惩罚。
销售人员介绍，对于按揭的买家，首付可在两年内按月分24期付清，但在购房时必须一次性付清3000元/㎡的装修款。以一套74㎡的两房单位为例，装修款总额约为22万元，这笔钱就是开发商宣传中所称的“20万入住”。由于该项目单价高，低楼层的最小户型按首套房三成首付最少也要64万元，就算分24期付清，每个月也要26000元左右，对普通买家而言，压力还是很大。
销售人员称，楼盘在两年内可以无理由进行内部转名。倘若两年内广州限购政策有变动，买家又有了买房资格，则可以正常网签备案。如果不行，转名的客源将由开发商负责。对于转名所产生的费用如何收取，该销售人员表示暂未有定论。据了解，该盘销售二期时也有过同样操作，当时是向进行内部转名的买家收取了1%的交易费。
销售人员告诉记者，以上所有的做法均将由买家和发展商以签订协议的形式进行约定。只有确定要购买的客户，才能看到协议的具体范本。但是有律师却指出了其中的法律风险，称就算跟开发商签订了相关规定，以后如果有纠纷也不会得到法院支持，因为内部转名本身违法。金卡律师事务所律师张兴斌称，早在2012年，广州市国土房管局相关人士就曾经公开表示将严厉打击炒筹转名的行为，一经发现将对开发商进行严厉的批评惩罚。
焦点3：回购后消费者是亏还是赚？
以200万元总额的房产为例，消费者至少损失十几万。
据销售人员表示，按揭购房时所产生的银行借贷利息由业主自己承担。笔者算了一笔账，以楼盘最低一套200万元总额的房产为例，首付三成，就是60万元，按揭20年，每年需要支付的利息为55000多元，两年期间支付的利息就超过10万元。即使两年后的房价低于开盘价，业主想通过开发商的回购计划挽回部分损失，业主也需要先还清银行贷款以及支付两年的贷款利息，加上原先买入房产时所预缴的契税费，这样算下来，这笔损失至少十几万，不容小觑。
张兴斌称，除此之外，消费者还有很大的法律风险。对于没有买房资格的买家，他和开发商所签订的协议不具备法律约束力。如果2年后开发商不同意更名或者回购，购房者也得不到法律的支持。项目明年即可收楼，而如果选择收楼入住就视同放弃回购，买家还要承担该房屋收楼日至完成回购日期间的物业管理费
而且按照合同规定，若按揭购房，业主必须在还清银行贷款的情况下通过退房的方式由开发商回购。买卖双方解除购房合同的前提是该套房产尚未归入买方名下，房子尚未出房产证。买家能否退房，还要看当时房产证是否已经办理。如果2年过去以后，房子要重新回归发展商名下，只能通过二手交易，届时由于房产证未过五年，又将产生一大笔的交易费，这笔费用谁来支付？同时，发展商是否具备购房名额也是一个问题。
对此，张兴斌认为，市场上的各种保障承诺实际目的是为了促销。而对于购房者而言，一定要擦亮眼睛谨慎对待，需要仔细研究相关条款，特别是开发商是否具有实现承诺的实力，以及协议签订人是否为开发商自身。合同条款中必须明确的还有交易的价格、款项支付的方式、支付的日期、通知送达的方式、税费、违约责任、争议解决等条款。
南方日报记者 成希 实习生 曹娟
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