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中房聚焦|外来房企的代价：金融街不得不拿的地王

https://www.biud.com.cn 2014年08月01日08:06 家居装修知识网

中房网讯(记者陈伊颖)深扎北京多年的金融街控股股份有限公司，在今年里调整了企业布局，大举进击国境之南——入驻了上海和广州。

尤其广州，已成为金融街扩张华南的重要据点。半年里金融街在广州拿下了3宗地块，其中包括2块区域地王，并成立了子公司——金融街广州置业有限公司。对于金融街来说，想要发力南下并快速扎根，夺“地王”或许是最直接的方式。

重金羊城置地三次得手两次地王

同个房企在同个城市连续两天拿地，这在业界并不多见。上周，北京金融街就两次出手，在广州拿下了两宗地块。

24日，金融街以8.05亿元拿下广州番禺区市桥街一宗商住混合用地。25日，金融街再以5.75亿元获得广州萝岗长岭居一宗宅地。

加之2月22日以29 .94亿元拿下的荔湾区广钢新城一宅地，今年以来，金融街在广州已拿下三宗地块，占公司目前可开发资源的约5%，投掷的买地金额约43.7亿元。其中，荔湾和番禺市桥地块，成交时的楼面价分别为22031元/平米和12200元/平米，均刷新了这两块区域的“地王”。

除了上述到手的3宗地块外，今年4月、5月，金融街还曾参与过广州天河区油制气厂地块、和萝岗区LGPQ-A1-3地块的竞拍，只是这两次参与最后并未如愿。

面粉贵过面包区域“地王”引争议

从今年以来金融街在广州的几次露相和高调出手，不难看出金融街对布局羊城的重视。但对于它已入囊中的“地王”，许多业内人士持有不同看法。

7月24日出让的广州市番禺区市桥街盛泰路东郊工业区地块出让公告显示，该地块占地面积为27652平米，建筑面积89581平米，挂牌起始价为80451万元，规划为商业用地、二类居住用地和服务设施用地。其中，商业用地建筑面积5930平米、居住用地建筑面积80451平米、服务设施用地建筑面积3200平米。

此外，公告还对该地块对出让条件做了诸多限制。根据要求，该地块中的居住用地需要配建不低于60%的中小户型产品(90平方米以下)，并配建10000平米的安置房，安置房部分建成后需无偿移交给广州市番禺区人民政府市桥街道办事处。

而服务设施用地则需要配建幼儿间，待整体地块建成后，商业及幼儿园两项物业(用地及建筑物)还需无偿移交给广州市番禺区市桥街东郊村股份合作经济社。

面对如此苛刻的要求和如此高底价的“面粉”，许多房企都选择了退而远之，最终只有金融街一家房企报价，并以总价8.0451亿元底价成交。

以此计算，若扣除配建(商业、服务设施以及安置房)面积且不计算建设成本，该地块起始价为11400元/平米；而若加上3000元/平方米的建安成本，实际起始价将达12200元/平米。则金融街在建成该地块后，每平米售价需高于20000元，才能实现盈利。

中房网在网上查到，该地块临近长堤东路，坐拥江景，距地铁3号线的番禺广场站约1.3公里，周围学校、商业、公园等生活配套齐全，居住优势明显。

但目前该地块周边3.5公里区域内在售的一手楼盘并不多，记者仅在番禺广场站附近搜到东怡新地、信业尚誉、金海御苑和金海岸花园聚湖几个项目，平均售价在12000元/平米~19000元/平米。

二手楼盘方面，则显得资源充裕。有东翠园、柏丽花园、东兴苑、璇玑金村等。目前的销售均价在8545元/平米~14766元/平米之间。

对于金融街拿下的“地王”地块，起拍楼面价就已达到目前周边在售项目均价一事，合富辉煌首席市场分析师黎文江和广州市社科院高级研究员彭澎都表示，“这块面粉太贵了”。

克而瑞机构广州首席分析师梁永光则认为，虽然这块地的成交价有所超出市场预期，但因为临江，未来项目将可享到较佳江景，政府对这块地较为看好，因此挂出的底价也较高。目前市桥区域优质的二手住宅项目售价最高已达到20000元/平米，作为政府未来重点发展区域，这一大区域的房价还有上涨空间。

“且由于广州现在推出优质的土地太少，要么则太贵，已“稳住脚”的大房企会选择性观望，小房企则无力争夺。”他分析，在这种情况下，金融街作为新进的外来大房企，想要进军广州市场，或许会选择暂时将盈利放一放，先高调储地，建立起品牌影响力。

相较之下，金融街2月21日拿下的荔湾广钢新城“地王”则没有市桥“地王”那么“烫手”。因为区域附近目前的新盘平均售价已在20000元/平米~30000元/平米之间，业界对这一片区普遍看好。

中原地产项目部总经理黄韬就曾对媒体表示，荔湾区的新建住宅均价在广州市属于中等水平，广钢新城的建设必然会拉升区域整体房价，未来该区域的楼价还将进一步攀升。

而广东保利董事长余英此前也曾在其微博上预测，广钢新城2014年、2015年的房价将达40000元/平米-50000元/平米。

但分析师梁永光提醒记者，广钢新城所在的芳村区域，存在大量旧厂用地及旧村改造用地，对房企来说，建设成本或将加大，存在隐性的毛利风险。

广州市场众僧分羹金融街模式受挑战

对于此番金融街发力南下抢驻广州，业界人士普遍担忧，因为广州市场的特殊性，金融街或将面临水土不服的危险。

仲量联行华南区研究部高级经理曾丽表示，之前北京金融街能够聚集众多中国一流的金融、保险、电力、电信等大国企总部，因为北京有特殊的地理优势，其他城市无法复制。而广州则是以区域型的总部为主，并且以中小型企业居多。两地经济发展的主导因素有很大不同。因此如何把握广州市场的特点也成为摆在金融街面前的重要课题。

上海易居房地产研究院研究员严跃进在此前接受媒体采访时也认为，金融街南下广州，确实是较大的一次战略调整。金融街此前在北京的产品定位是商务地产，随着此类物业招租出售趋于饱和，势必在城市空间布局上做出调整，“广州云集了一些大型开发商，且实力比较强。所以金融街进入此类市场，需要积极做有差异化的产品，否则也会面临同质竞争的压力”。

完善一线城市布局加大京津冀市场份额

此外，据了解，在今年之前，金融街主要布局城市为北京、重庆、天津和惠州四个城市。而今年以来，除了在广州拿下三块宅地，并继续在重庆、天津各取得两个地块外，金融街在2月还以52.32亿元的总价向SOHO中国收购了上海静安美村项目和上海海伦广场，首入上海，将一线城市的局部进一步扩大。

对此，金融街控股副总经理王志刚在早前就曾表示，在拿地策略上，金融街瞄准的重点是“经济发达地区”。在2014年，金融街将加速全国化布局，尤其会聚焦一线及准一线城市寻找发展机会，“开拓一些新的城市”。

而金融街董事长刘世春在7月28日举行的投资者交流平台上也表示，上海和广州是公司今年拓展的地区，希望未来成为公司新的增长支柱地区。

但他同时说道，北京仍为公司战略重点，未来公司将积极把握金融街及拓展、北京中心城疏解更新改造以及大北京地区一体化机遇。

一位金融街北京投资部的人士也向记者透露，公司正在考虑进入固安，加大在“京津冀一体化”经济圈的市场份额。