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广州高价地底价成交或释放中性信号

https://www.biud.com.cn 2014年08月01日10:46 家居装修知识网

今年2月，金融街控股拿下广钢新城一宅地。(资料图片)

萝岗长岭居地块

番禺市桥江景地块

地块邻近奥园春晓。

　　继今年2月摘得广钢新城宅地后，日前，金融街再次出手，分别以8.05亿元底价以及5.749亿元底价拿下了番禺区市桥街一宗商住混合用地以及长岭路以南、元贝路以西的CPPQ-A1-4地块，成为今年下半年以来冷清的广州土地市场交易中的“接棒者”。

　　匡算下来，两地块的楼面地价分别为1.22万元/m2以及6500元/m2，对此，不少业内人士都认为，地价偏高。早在番禺该地块在6月份挂牌出让之时，合富辉煌首席市场分析师黎文江就已经表示：“这个起拍价明显是面粉贵过面包。”而在萝岗有在售项目的房企人士也直言，如今萝岗住宅带装修1.3万元/m2已经卖得吃力，6500元/m2的地价显然难有多少利润空间。

　　地块睇真D

　　番禺江景宅地以中小户型为主

　　萝岗地块地价达区域楼价一半

　　番禺市桥江景宅地：番禺市桥江景宅地总面积为2.73万平方米，这块地分成三个部分，分别是商业用地、住宅用地以及服务设施用地。

　　该地块出让条件相当苛刻：拿地者须负责按规划要求配建地块一(商业用地)及地块三(服务设施用地，建设幼儿园)物业，建成后将商业及幼儿园两项物业(用地及建筑物)无偿移交给广州市番禺区市桥街东郊村股份合作经济社；其次，拿地者须在地块二(二类居住用地)范围内配建10000平方米安置房(含相应配套地下停车、人防等设施)，建成后无偿移交给广州市番禺区人民政府市桥街道办事处；最后，该宗土地要求中小套型(90平方米以下)比例不低于60%。这就预示着该项目未来将以开发“刚需”产品为主。

　　该地块距离番禺广场地铁站约600米。附近有多条公交线路途经，可直上番禺大道通往新光快速、华南快速，交通非常便利。地块配套设施已经非常成熟，学校、超市、医院等一应俱全。

　　萝岗长岭居地块：至于萝岗区长岭居CPPQ-A1-4地块，根据广州国土局挂牌公告显示，该地块土地面积共计4.42万平方米，容积率为1.0~2.0。公告显示，配套托儿所须无偿移交区教育部门。

　　从区位看，该地块位处萝岗长岭居地块，临近在售楼盘保利越秀岭南林语和奥园春晓。目前，保利越秀岭南林语在售的洋房带装修均价1.35万元/m2，起价约1.2万元/m2。奥园春晓在售的洋房带装修均价也只在1.3~1.4万元/m2。

　　对于6500元/平方米的楼面地价，合富辉煌集团(中国)首席市场分析师黎文江就直言并不划算，一般地价成本占3~4成比较合理。黎文江的理由是：若该项目未来与周边保持一致，卖1.3万元/m2左右，地价成本已占价格的五成，再加上其他税费的话，发展商能赚取的利润并不多。

　　业内说门道

　　金融街控股“搅局”有利支撑楼价

　　记者发现，相比北京的拍地低溢价和上海出现的地王与流拍并存现象，作为一线城市的广州，近两个月来土地市场转冷趋势相当明显。6月23日，广州增城一次性推出了6宗土地，除了1宗商业用地外，其余4宗住宅用地和1宗工业用地都以流拍告终。而此前，广州已有多幅土地中止出让。如今，金融街广州置业有限公司和金融街控股股份有限公司(以下简称“金融街控股”)在两日内接连顺利以底价拿下两地块，也是由于本地的房企认为两地块价格并不便宜，所以不出手所致。

　　在番禺以及萝岗均有项目在售的一上市房企高管直言，目前，大家对后市都持观望态度，加上手头并不充裕，因此拿地的热情不高，这才让金融街控股能“乘虚而入”。不过，此次金融街控股拿下的两个地块并非“香饽饽”，例如萝岗的地块面积不大，但价格不低，“面粉”价已占“面包”价的一半。至于番禺的江景地块，虽然位置不错，但附带的条件很多而且比较苛刻，加上要求90平方米以下的小户型要超过一半，难以开发成豪宅产品。

　　黎文江也直言，由于最近推出的地块价格较高，许多广州本土的开发商难以承受高昂的价格，所以让来自北京的金融街控股获得了机会。

　　不过，同为上市房企的一营销负责人就表示，金融街控股前来“搅局”其实对本地的楼市也是好事，最起码，让市民知道番禺的“面粉价”已经达到区域内部分一手楼价的水平，因此，大家期望楼价再大降恐怕也就难成现实了。

　　同样，萝岗是目前广州住宅市场竞争最激烈的区域之一，而如今，地价也要6000多元，那就意味着1.2~1.3万元/m2的楼价已经是“底价”，这对稳定处在价格“血拼”阶段的萝岗楼市也是一件好事情。

　　外地房企拿地为何更凶猛？

　　日前，市规划局公布了由佳兆业去年夺得的同宝路“地王”的规划方案，该地王已经被命名为天墅项目居住小区，作为一个由保障房和豪宅混搭而成的住宅小区，其将建16栋仅3层高的“超低层”住宅，外界揣测其为“联排别墅”。

　　回顾近三年的广州土地市场，刷新“地王”纪录的不乏刚进入广州的外来房企，譬如去年攻势很猛的佳兆业和华发，以及今年开始发力的金融街控股。与本地房企相比，后来居上的外地房企在土地市场的表现，显得更为激进，拿钱刷“地王”从不手软，趁着淡季“逆周期”拿地也是家常菜。

　　原因1：地价在一线城市中有优势

　　多位业内人士及发展商表示，激起外地房企近两年频频涌入广州拿地的关键原因在于，二三线城市的土地供应量过剩，房地产市场陷入供大于求的尴尬局面，去库存周期拉长，项目回款时间不但延后。即便现在已有部分城市放松或取消限购政策，由于当地市场缺乏强有力的“刚需”购买力，且精明的投资客早已撤出，市况并未因限购政策松动而出现明显反弹。而在一线城市中，北京、上海的拿地成本高企，非超强实力房企不敢轻易下场。相比之下，广州的土地价格较有优势，且房地产市场一直处于相对健康平稳的发展状态。

　　但不可否认，当前广州楼市和全国很多城市一样去化率低，市场低迷。不过，在土地供应方面，广州却始终保持着较为谨慎的态度。

　　合富辉煌(中国)市场研究部指出，土地供应状况能够更加到位地说明供求关系，它决定了未来新增住宅的供应量。2005年至2014年上半年近10年广州市十区公开出让的住宅建筑面积为3958万平方米，同期商品住宅成交面积为7140万平方米，土地供应明显不足。随着过去的协议出让土地陆续被消化，土地供应不足问题将会逐步突出，而市场未来的绝大多数项目将是近年公开出让的土地，地价成本的增加必然导致广州房价的下降空间有限。

　　原因2：本地“刚需”购买力强

　　因此，当前广州商品住宅的供大于求，主要来自于信贷收缩、政策限制导致需求萎缩或延后的非正常波动。2008年、2011年底至2012年初都出现类似波动。但从中长期看，从土地供应格局看，广州新建商品房市场总体供不应求。广州市作为一个千万人口级别、万亿经济总量的国家一线城市，房地产需求旺盛，一旦信贷条件转为正常，需求有所恢复，可能新一轮供不应求和价格飙升又会开始。

　　这也就解释了，为何有实力的外地房企，匆忙从二三线城市抽身之后，立即投奔广州市场。

　　萝岗长岭居地块

　　山水资源丰富环境清幽

　　萝岗区长岭居CPPQ-A1-4地块位于萝岗区长岭路以南、元贝路以西。

　　记者现场探地时所见，地块临近保利越秀岭南林语和奥园春晓。根据网易房产的数据显示，7月份，保利越秀岭南林语的网签均价介于14000~17000元/m2，奥园春晓的网签均价约13000元/m2。

　　值得一提的是，该地块的山水资源丰富，背靠两座青山，又有小溪流淌，地块内还有一片荔枝树林，地块边缘有一排村屋。

　　番禺市桥江景地块

　　拥双重水景傍番禺广场站

　　据挂牌资料显示，市桥江景宅地位于盛泰路东侧、长堤东路北侧，距离番禺区府约1公里。日前，记者驾车前往东郊工业区这一混合商住地地块时发现，该地块已经进行了全围闭。

　　从地块现场发现，地块本身并没有什么建筑物，可以说完全没有拆迁的难度。地块的西侧是河涌，朝南跃过三层高的黄沙岛独栋别墅就可望市桥河的水景，未来可开发成双重水景的楼盘。

　　地块周边片区有多个较大型的成熟居住社区，加上盛泰小区完善的商业配套，因此，日常生活需求可不假外求。最难得的是，在该地块东北面约600米就是地铁三号线终点站番禺广场站。

　　目前，在该地块旁边并没有一手楼在售，最近的柏丽花园二手住宅均价在1.5万元/m2左右。与该地块属于同一区域的东怡新地目前中小户型售价约1.8万~2万/m2。

　　金融街控股

　　“拿地积极分子”发迹于北京

　　如果将去年的外地房企“拿地积极分子”称号颁给佳兆业，那么，从今年上半年外地房企在广州的表现来看，首次在广州亮相的金融街控股拿下此称号，可谓实至名归。

　　金融街控股自2000年实施资产置换上市，发迹于北京，凭借开发建设北京市主金融中心区——北京金融街赚得第一桶金。十多年来，金融街控股形成了独特的“金融街模式”即地产开发与产业打造并重，地产是平台，产业是核心；通过房地产开发和产业打造，促进经济发展，提升区域价值。

　　从2007年起，金融街控股的开发版图开始走出北京，入驻的城市有天津、惠州、重庆、上海、广州等。2005年金融街控股进入华南开发巽寮湾项目。

　　“逆周期”拿地

　　布局一线城市是年度目标

　　记者此前直击土地拍卖时曾留意，从去年下半年开始，金融街控股的身影便常常出现在广州土地市场上，并且透露了对国际金融城的强烈兴趣。今年春节后的广钢新城地块拍卖，金融街控股以29.94亿元、配建面积83100平方米，竞得荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南AF040405地块。自此，金融街控股正式进军广州楼市。

　　在金融街控股的2013年度报告中，就销售情况来看，该公司2013年实现房产销售签约面积约86万平方米，签约额约225 亿元。值得一提的是，报告明确提出将重点开发快周转项目，并积极拓展一线及区域中心城市。金融街控股2014年全年安排的项目投资不低于200亿元。

　　7月28日，在金融街控股股份有限公司召开的网上投资者交流会上，公司董秘张晓鹏表示，截至目前，公司在广州的土地储备约占公司可开发资源的5%左右。不难看出，金融街控股今年频频在广州“逆周期”出手拿地，是其布局一线城市关键的一步棋。记者王荔珏、王雯倩(除注明外)