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广州高价地底价成交 或释放中性信号

https://www.biud.com.cn 2014年08月01日10:46 家居装修知识网  

今年2月,金融街控股拿下广钢新城一宅地。(资料图片)

萝岗长岭居地块

番禺市桥江景地块

地块邻近奥园春晓。

  继今年2月摘得广钢新城宅地后,日前,金融街再次出手,分别以8.05亿元底价以及5.749亿元底价拿下了番禺区市桥街一宗商住混合用地以及长岭路以南、元贝路以西的CPPQ-A1-4地块,成为今年下半年以来冷清的广州土地市场交易中的“接棒者”。

  匡算下来,两地块的楼面地价分别为1.22万元/m2以及6500元/m2,对此,不少业内人士都认为,地价偏高。早在番禺该地块在6月份挂牌出让之时,合富辉煌首席市场分析师黎文江就已经表示:“这个起拍价明显是面粉贵过面包。”而在萝岗有在售项目的房企人士也直言,如今萝岗住宅带装修1.3万元/m2已经卖得吃力,6500元/m2的地价显然难有多少利润空间。

  地块睇真D

  番禺江景宅地以中小户型为主

  萝岗地块地价达区域楼价一半

  番禺市桥江景宅地:番禺市桥江景宅地总面积为2.73万平方米,这块地分成三个部分,分别是商业用地、住宅用地以及服务设施用地。

  该地块出让条件相当苛刻:拿地者须负责按规划要求配建地块一(商业用地)及地块三(服务设施用地,建设幼儿园)物业,建成后将商业及幼儿园两项物业(用地及建筑物)无偿移交给广州市番禺区市桥街东郊村股份合作经济社;其次,拿地者须在地块二(二类居住用地)范围内配建10000平方米安置房(含相应配套地下停车、人防等设施),建成后无偿移交给广州市番禺区人民政府市桥街道办事处;最后,该宗土地要求中小套型(90平方米以下)比例不低于60%。这就预示着该项目未来将以开发“刚需”产品为主。

  该地块距离番禺广场地铁站约600米。附近有多条公交线路途经,可直上番禺大道通往新光快速、华南快速,交通非常便利。地块配套设施已经非常成熟,学校、超市、医院等一应俱全。

  萝岗长岭居地块:至于萝岗区长岭居CPPQ-A1-4地块,根据广州国土局挂牌公告显示,该地块土地面积共计4.42万平方米,容积率为1.0~2.0。公告显示,配套托儿所须无偿移交区教育部门。

  从区位看,该地块位处萝岗长岭居地块,临近在售楼盘保利越秀岭南林语和奥园春晓。目前,保利越秀岭南林语在售的洋房带装修均价1.35万元/m2,起价约1.2万元/m2。奥园春晓在售的洋房带装修均价也只在1.3~1.4万元/m2。

  对于6500元/平方米的楼面地价,合富辉煌集团(中国)首席市场分析师黎文江就直言并不划算,一般地价成本占3~4成比较合理。黎文江的理由是:若该项目未来与周边保持一致,卖1.3万元/m2左右,地价成本已占价格的五成,再加上其他税费的话,发展商能赚取的利润并不多。

  业内说门道

  金融街控股“搅局”有利支撑楼价

  记者发现,相比北京的拍地低溢价和上海出现的地王与流拍并存现象,作为一线城市的广州,近两个月来土地市场转冷趋势相当明显。6月23日,广州增城一次性推出了6宗土地,除了1宗商业用地外,其余4宗住宅用地和1宗工业用地都以流拍告终。而此前,广州已有多幅土地中止出让。如今,金融街广州置业有限公司和金融街控股股份有限公司(以下简称“金融街控股”)在两日内接连顺利以底价拿下两地块,也是由于本地的房企认为两地块价格并不便宜,所以不出手所致。

  在番禺以及萝岗均有项目在售的一上市房企高管直言,目前,大家对后市都持观望态度,加上手头并不充裕,因此拿地的热情不高,这才让金融街控股能“乘虚而入”。不过,此次金融街控股拿下的两个地块并非“香饽饽”,例如萝岗的地块面积不大,但价格不低,“面粉”价已占“面包”价的一半。至于番禺的江景地块,虽然位置不错,但附带的条件很多而且比较苛刻,加上要求90平方米以下的小户型要超过一半,难以开发成豪宅产品。

  黎文江也直言,由于最近推出的地块价格较高,许多广州本土的开发商难以承受高昂的价格,所以让来自北京的金融街控股获得了机会。

  不过,同为上市房企的一营销负责人就表示,金融街控股前来“搅局”其实对本地的楼市也是好事,最起码,让市民知道番禺的“面粉价”已经达到区域内部分一手楼价的水平,因此,大家期望楼价再大降恐怕也就难成现实了。

  同样,萝岗是目前广州住宅市场竞争最激烈的区域之一,而如今,地价也要6000多元,那就意味着1.2~1.3万元/m2的楼价已经是“底价”,这对稳定处在价格“血拼”阶段的萝岗楼市也是一件好事情。

  外地房企拿地为何更凶猛?

  日前,市规划局公布了由佳兆业去年夺得的同宝路“地王”的规划方案,该地王已经被命名为天墅项目居住小区,作为一个由保障房和豪宅混搭而成的住宅小区,其将建16栋仅3层高的“超低层”住宅,外界揣测其为“联排别墅”。

  回顾近三年的广州土地市场,刷新“地王”纪录的不乏刚进入广州的外来房企,譬如去年攻势很猛的佳兆业和华发,以及今年开始发力的金融街控股。与本地房企相比,后来居上的外地房企在土地市场的表现,显得更为激进,拿钱刷“地王”从不手软,趁着淡季“逆周期”拿地也是家常菜。

  原因1:地价在一线城市中有优势

  多位业内人士及发展商表示,激起外地房企近两年频频涌入广州拿地的关键原因在于,二三线城市的土地供应量过剩,房地产市场陷入供大于求的尴尬局面,去库存周期拉长,项目回款时间不但延后。即便现在已有部分城市放松或取消限购政策,由于当地市场缺乏强有力的“刚需”购买力,且精明的投资客早已撤出,市况并未因限购政策松动而出现明显反弹。而在一线城市中,北京、上海的拿地成本高企,非超强实力房企不敢轻易下场。相比之下,广州的土地价格较有优势,且房地产市场一直处于相对健康平稳的发展状态。

  但不可否认,当前广州楼市和全国很多城市一样去化率低,市场低迷。不过,在土地供应方面,广州却始终保持着较为谨慎的态度。

  合富辉煌(中国)市场研究部指出,土地供应状况能够更加到位地说明供求关系,它决定了未来新增住宅的供应量。2005年至2014年上半年近10年广州市十区公开出让的住宅建筑面积为3958万平方米,同期商品住宅成交面积为7140万平方米,土地供应明显不足。随着过去的协议出让土地陆续被消化,土地供应不足问题将会逐步突出,而市场未来的绝大多数项目将是近年公开出让的土地,地价成本的增加必然导致广州房价的下降空间有限。

  原因2:本地“刚需”购买力强

  因此,当前广州商品住宅的供大于求,主要来自于信贷收缩、政策限制导致需求萎缩或延后的非正常波动。2008年、2011年底至2012年初都出现类似波动。但从中长期看,从土地供应格局看,广州新建商品房市场总体供不应求。广州市作为一个千万人口级别、万亿经济总量的国家一线城市,房地产需求旺盛,一旦信贷条件转为正常,需求有所恢复,可能新一轮供不应求和价格飙升又会开始。

  这也就解释了,为何有实力的外地房企,匆忙从二三线城市抽身之后,立即投奔广州市场。

  萝岗长岭居地块

  山水资源丰富环境清幽

  萝岗区长岭居CPPQ-A1-4地块位于萝岗区长岭路以南、元贝路以西。

  记者现场探地时所见,地块临近保利越秀岭南林语和奥园春晓。根据网易房产的数据显示,7月份,保利越秀岭南林语的网签均价介于14000~17000元/m2,奥园春晓的网签均价约13000元/m2。

  值得一提的是,该地块的山水资源丰富,背靠两座青山,又有小溪流淌,地块内还有一片荔枝树林,地块边缘有一排村屋。

  番禺市桥江景地块

  拥双重水景傍番禺广场站

  据挂牌资料显示,市桥江景宅地位于盛泰路东侧、长堤东路北侧,距离番禺区府约1公里。日前,记者驾车前往东郊工业区这一混合商住地地块时发现,该地块已经进行了全围闭。

  从地块现场发现,地块本身并没有什么建筑物,可以说完全没有拆迁的难度。地块的西侧是河涌,朝南跃过三层高的黄沙岛独栋别墅就可望市桥河的水景,未来可开发成双重水景的楼盘。

  地块周边片区有多个较大型的成熟居住社区,加上盛泰小区完善的商业配套,因此,日常生活需求可不假外求。最难得的是,在该地块东北面约600米就是地铁三号线终点站番禺广场站。

  目前,在该地块旁边并没有一手楼在售,最近的柏丽花园二手住宅均价在1.5万元/m2左右。与该地块属于同一区域的东怡新地目前中小户型售价约1.8万~2万/m2。

  金融街控股

  “拿地积极分子”发迹于北京

  如果将去年的外地房企“拿地积极分子”称号颁给佳兆业,那么,从今年上半年外地房企在广州的表现来看,首次在广州亮相的金融街控股拿下此称号,可谓实至名归。

  金融街控股自2000年实施资产置换上市,发迹于北京,凭借开发建设北京市主金融中心区——北京金融街赚得第一桶金。十多年来,金融街控股形成了独特的“金融街模式”即地产开发与产业打造并重,地产是平台,产业是核心;通过房地产开发和产业打造,促进经济发展,提升区域价值。

  从2007年起,金融街控股的开发版图开始走出北京,入驻的城市有天津、惠州、重庆、上海、广州等。2005年金融街控股进入华南开发巽寮湾项目。

  “逆周期”拿地

  布局一线城市是年度目标

  记者此前直击土地拍卖时曾留意,从去年下半年开始,金融街控股的身影便常常出现在广州土地市场上,并且透露了对国际金融城的强烈兴趣。今年春节后的广钢新城地块拍卖,金融街控股以29.94亿元、配建面积83100平方米,竞得荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南AF040405地块。自此,金融街控股正式进军广州楼市。

  在金融街控股的2013年度报告中,就销售情况来看,该公司2013年实现房产销售签约面积约86万平方米,签约额约225 亿元。值得一提的是,报告明确提出将重点开发快周转项目,并积极拓展一线及区域中心城市。金融街控股2014年全年安排的项目投资不低于200亿元。

  7月28日,在金融街控股股份有限公司召开的网上投资者交流会上,公司董秘张晓鹏表示,截至目前,公司在广州的土地储备约占公司可开发资源的5%左右。不难看出,金融街控股今年频频在广州“逆周期”出手拿地,是其布局一线城市关键的一步棋。记者 王荔珏、王雯倩(除注明外)

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