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万方发展受困于门头沟转型一级开发遇挫

https://www.biud.com.cn 2014年08月01日15:26 家居装修知识网

自2013年4月正式转型土地一级开发与城镇化建设的万方城镇投资发展股份有限公司（以下简称“万方发展”），一年多来并未能扭转业绩的颓势。

7月15日，万方发展发布半年度业绩预告称，2014年上半年公司实现营业收入9400余万元，净利润407万元，去年同期亏损175.32万元。

盈利主要来源于5月19日万方发展转让控股子公司沧州市广润城市建设投资有限公司持有的沧州建投广润房地产开发有限公司70%股权所获得的1100万元投资收益。

也就是说，如果没有这次卖股收益，万方发展仅靠经营业绩仍亏损近700万元。而在2013年万方发展净亏损1203万元。

“去年以来，公司就没有土地一级开发的收入确认。2012年拿下的北京市门头沟区石龙高新技术用地土地一级开发项目，因为政策变动而一直未能施工，业绩确实是在勉强支撑。”万方发展董事会秘书处人士在接受中国房地产报记者采访时直言。

12亿元债权转让

输血门头沟项目

近期万方发展发布的一则关于输血门头沟土地一级开发项目的公告，似乎预示着这一项目迟迟未能开发的僵局有望打破。

7月16日，万方发展公告，中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（简称“中国信达北分”）、持有万方发展42.86%股权的北京万方源房地产开发有限公司（简称“万方源”），及万方投资控股集团有限公司（简称“万方集团”，持有万方源92.44%股权）签订了《债权收购协议》。

根据协议，截至2013年12月31日，万方源与万方集团之间未清偿债务共计17.57亿元，万方集团尚未偿还万方源到期债16.99亿元。中国信达北分决定收购上述到期债权中约12亿元。

“其实是大股东（万方源）为支持上市公司（万方发展），将债权转让融到的资金用于上市公司的项目开发。”前述万方发展董秘办人士称。

据公告，上述款项将用于万方天润开发的北京市门头沟区石龙高新技术用地土地一级开发项目（含“三定三限三结合”定向安置房项目），万方发展将提供其持有万方天润100%的股权为本次债务重组提供担保并承担连带担保责任。本次债务重组宽限期为2年，重组宽限补偿金年利率为13%。

门头沟区石龙高新技术用地土地一级开发项目系万方发展于2012年10月30日以公开投标方式取得。

该项目土地总面积6364公顷，总建筑面积17﹒85万平方米。根据现有实施方案，项目规划总建筑规模约80万平方米，然而，1年多来一直未曾开发。

“因为当地规划变了，本来说是仓储用地，结果政府又在仓储用地基础上多了市政设施，我们又配合政府重新走规划，施工进程放缓了。我们一直都在积极推进这个工作。”前述万方发展董秘办人士对本报记者透露。

而对于该项目的开发时间，该人士表示，并无明确的时间表，不过，“既然融到了12亿元资金，融资成本每年高达13%，我们肯定更要加快推进这个项目。如果该项目进入开发期，将滚动开发，开发一部分就交一部分土地储备进入招拍挂，将大大缓解公司财务压力。”不过，根据国土部有关规定，一级开发企业的利润率不得超过8%。有业内人士担心，门头沟项目利润率不到10%，融资成本却达13%，利润如何支撑？

再融资受阻

项目匮乏

“除了门头沟区石龙高新技术用地土地一级开发项目，万方发展目前没有其他的土地一级开发项目和城镇化项目。”前述万方发展董秘办人士对本报记者表示。

据悉，在万方发展宣布转型之前，万方发展的企业名称为万方地产。而万方地产曾因开发项目少，加上没有新的土地储备，导致房地产业务一路下滑。2012年公司净利润501万元，较上年同期减少58％；2013年三季度，净亏损253万元。净利润的下滑使得万方地产萌生转型之意。2013年4月，公司宣布将企业名称由“万方地产”变更为“万方发展”，主营业务由房地产开发调整为一级土地整理及城镇基础建设投资。

然而，转型之后公司处境却并未改善。2013年全年万方发展净利润亏损1203万元，今年上半年扣除项目转让款后亏损近700万元，公司主业依旧没有起色。其中一个重要原因，就是土地一级开发项目的匮乏。

“我们在2013年提交的增发方案正是为了增加土地一级开发项目。如果按照公司以前规划，不出现有关方面导致的暂停，增发早就完成了，增发完后，就会有大量大股东提供的优质的一级土地开发资产进入，我们就没必要自己拍地了。去年我们一直在等这个增发方案的批复。”前述万方发展董秘办人士告诉本报记者。

2013年5月16日，万方发展发布公告，拟向北京万方源、北京新星景天、华夏新保、北京万和等股东发行股份，购买其持有的万方盛宏95%股权、秦皇岛鼎骏90%股权、张家口宏础100%股权、义林义乌97.12%股权以及延边龙润100%股权。此外，万方发展还拟向不超过10名其他特定投资者发行股份，募集不超过本次交易总金额的25%的配套资金。

此次重大资产重组所置入的经营性资产全部是涉及土地一级整理和城镇化建设的子公司，共4.6万亩土地，非公开发行募资8亿元。尽管万方发展已“脱房”成为以“城镇化”为主营业务的公司，政策上似乎不再有障碍，但2013年12月14日，万方发展再次公告“因本次参与重组的有关方面涉嫌违法被稽查立案，公司并购重组申请被暂停审核”。

“我们正在想办法。”前述董秘办人士多次这样说。而如何偿还前述12亿元债务，万方仍旧寄希望于增发方案的获批。

在前述7月17日债务重组公告中，万方发展同时表示，为保证万方集团及共同债务人的还款，在本次重大资产重组事项如能顺利完成的前提下，多方就增发股票质押及提前偿还债务进行了如下安排：万方集团于万方发展增发工作成功后90日内，一次性偿还信达重组债务4亿元，万方源于万方发展增发工作成功后90个工作日内，以其持有的万方发展不低于2亿股新增股权向中国信达北分提供第一顺位质押担保，并配合办理股权质押登记手续。

在去年转型之际，万方发展方面曾明确表示，不会再做房地产开发业务，而今则变得不甚确定。

“原来看是这样的，不做房地产开发项目，现在不好说。公司面临这样一个财务状况，决策层肯定也在想办法改善财务状况。”前述董秘办人士表示。