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自住房成部分新盘定价标杆二手房价格倒挂

https://www.biud.com.cn 2014年08月01日16:56 家居装修知识网

伴随着多个自住房项目入市，冷清的北京楼市也荡起了阵阵涟漪。在东坝，受自住房的冲击，区域价格战已悄然打响。然而，在另一些区域如大兴采育、孙村，自住房却没有表现出明显的影响力。

区域影响冷热分化

2014年以来，北京楼市遇冷，购房者观望情绪浓重。自住型商品房从去年地块出让起就令很多购房者“翘首以盼”。这也直接导致了北京一二手市场迟滞不前，尤其在自住型商品房建设的区域，受到的冲击不可小觑。

但随着自住型商品房的相继入市，这些项目对区域的影响显现出冷热不均的局面。在东坝及其周边，自住型商品房对区域的影响十分明显。位于通州与朝阳、顺义交界板块的首开·香溪郡，目前对外报价为20000元/平方米，部分楼栋房源预计在19000元/平方米，低于邻近的自住型商品房2.2万元/平方米的定价。类似的还有平谷马坊镇的首城汇景湾，近期房源报价为12000元/平方米，这一价格已经接近平谷的自住房项目首创悦洳汇11000元/平方米的定价。

但另一方面，大兴的采育和孙村的自住商品房并未搅动区域楼市。由于区域整体定位与自住型商品房类型并不相同，因此区域内的项目并未针对自住型商品房入市而调整自身价格和入市节奏。据项目反馈，在区域内的自住型商品房入市前后，项目销量没有太大波动。

价格优势逐步弱化

去年自住型商品房正式推向市场，低于同区域新建商品房30%的价格，立刻受到城市夹心层和刚需族的追捧，比如恒大御景湾申购家庭和房源比例高达74:1。

然而，今年7月入市的首创悦都汇和当代MOMA满庭春的弃购率却分别高达42%和84%。尽管剩余房源均被庞大的申购人群消化，但最初的“弃购率”着实出乎业内预料。

不过，在业内人士普遍看来，今年北京多个楼盘持续调整销售价格，折扣优惠力度也在加大，使得自住房价格优势不再明显。同时，由于二手房市场遇冷，二手房业主主动下调报价，也影响了自住房的认购。

链家地产市场研究部张旭认为，后续即将入市的几个自住房项目，大部分位于六环外或远郊区县，地理位置更加偏远，预计这些项目摇号后，弃购比例仍将维持在较高水平。

区域扫描

积极型

东坝周边

新房、二手房放低“身段”

目前在东坝板块，除了已经摇号的金隅汇景苑，自住房项目还有保利首开联合开发的丽湾家园、恒大地块配建自住房等，定价都是22000元/平方米。受自住房入市等影响，不少新盘的定价开始向自住房看齐。同时，东坝附近的二手房价格也持续调整，目前已出现与自住房价格倒挂的情况。

自住房成新盘定价“标杆”

位于通州与朝阳、顺义交界板块的首开·香溪郡，预计将于本月初开盘。目前对外报价为20000元/平方米，部分楼栋房源预计在19000元/平方米。售楼员在向买房人推介时，会主动拿香溪郡和位于朝阳东坝板块的自住房金隅汇景苑相比。金隅汇景苑价格为2.2万元/平方米，香溪郡距离东坝板块车程只有十几分钟。

据接近首开·香溪郡的知情人士透露，定价看齐甚至低于自住房，是首开·香溪郡的一大策略。

另外，在潜在自住房供应较多的东坝板块，首开旗下知名老项目常青藤此前已经降价推盘。目前在售精装现房报价3.3万元/平方米。有业内人士认为，综合楼盘品质、未来二手房价格等考虑，目前这一售价已和毛坯交房的自住房价格（2.2万元/平方米）有一拼。另一知名老项目奥林匹克花园，在售房源报价也在31000-32000元/平方米的水平。

二手房价格“倒挂”客源回流

东坝附近的二手房价格也在持续调整，如恒大御景湾项目附近的朝丰家园小区，目前二手房的报价在2.1万元-2.3万元/平方米之间。例如一套双卧朝南，面积在79平方米的两居室，目前报价为165万元，折合均价不到2.1万元/平方米，低于恒大御景湾2.2万元/平方米的定价。而这类房源在朝丰家园并不少见。

同时，东坝区域的二手房市场也出现了明显的客源回流情况。据链家地产东坝区域的门店工作人员介绍，自住房摇号后，有不少未中签购房者前来咨询，对成交也产生了一定促进作用。尤其是7月份以来，到访量持续提升，不少购房者都看重区域内二手房的价格优势。

据链家地产数据统计，7月以来，东坝区域7月份以来的日均客源量较6月份有19%的增长。

淡定型

大兴孙村定位有别影响甚微

大兴区域由于地处城南，有不少改善型楼盘在售，而这一区域的市场对自住房的入市也表现得比较淡定，目前尚没有大面积调整价格的情况出现。

位于大兴孙村区域的首创悦都汇项目已于7月7日摇号，均价在1.3万元/平方米左右。而在与该项目仅一街之隔的相邻地块上，则集中了格林云墅和首地·浣溪谷等两个项目。记者在现场了解到，在首创悦都汇项目入市前后，项目价格并没有调整，销量也没有太大波动。

“这附近的自住型商品房项目的产品对于改善型需求的人群来说并没有什么吸引力。而我们的项目本身定价就不高，因此主要客户并不会被自住房分流。”在首地·浣溪谷，一位张姓销售经理向记者解释说。

而在相邻的黄村区域，华润公元九里项目负责人也印证了这一说法：“由于中高端改善型楼盘的客群有着很大的区别，所以自住房的进入对于他们的销售和定价策略并没有太多的影响。”

此外，大兴比较知名的自住房还有位于采育镇的当代满庭春MOMA，该项目以9500元/平方米的定价成为北京价格最低的自住房。采育镇距离城市中心区比较远，区域内也没有新房在售，仅有阳光波尔多等小区有部分二手房出售。一名当地房产中介工作人员向记者介绍，阳光波尔多二手房目前均价在1.2万元/平方米左右，其旁边的当代满庭春MOMA入市，并没有给区域市场带来明显震动。