为逃税做“低评” 房屋交易签“阴阳合同”后患多

　　“从16万元减到不足3万元，这也算是合理避税吧。”刚买了二手房的李梅告诉记者，在房产中介的“协助”下，买卖双方签订“阳合同”降低房款，从而减少税费，实际交易价格则由“阴合同”约定，买方只要把“阴阳合同”的差价提前给卖方就行。对此，律师提醒，房产中介相关做法属于违规，对于交易双方来说签订此类“阴阳合同”有很多后患。

　　案例：一套房省了一辆车钱

　　李梅夫妇刚刚买了位于北辰区的万科新城的二手房，与卖方协商以145万元成交，经房产中介计算，由于成交单价高于该区域普通住房价格标准，如果照此价格过户各种税费相加要缴纳近16万元；在目前的二手房交易市场，根据惯例税费一般由买家承担；而且卖方要求“净落”145万元，这对于李梅夫妇二人来说也是一大笔钱。就在焦急之时，房产中介公司表示可以“帮忙”，房产中介说，可以找评估公司对这套房产进行“低评”，尽量压低价格不高于“标准线”，当然这需要另交1000元。

　　在中介的“协助”下，买卖双方草签了145万元的“阴合同”，并由李梅夫妇支付了5万元的定金；但到向相关部门提交合同时，依照的是评估公司给出的107万元的低价“阳合同”；在签“阳合同”之前，李梅夫妇再给卖方33万元，相当于把107万元至145万元的38万元差价补齐；由于登记的“阳合同”成交价格降低了，所有缴纳的税加在一起仅为27000多元，从16万元到不足3万元，整整省下一辆车钱。

　　房屋低评业内常见

　　记者查阅现有规则发现，在二手房交易中，房管部门会有专业的机构依据房屋的结构、年限、位置等因素进行评估，给出评估价格；相关部门也会对于本市各区域的房产给出普通住房价格标准，这条“标准线”和实际成交价对于纳税额度有很大影响。于是，为了少交税，一些中介机构或者买卖双方会协商签订“阴阳合同”，即通过做“低评”，在有关部门登记一份成交价较低的协议，降低税费；实际交易则依照双方私下订立的合同价格进行。而这种做法已然成为行业内的普遍现象。

　　差价易导致纠纷

　　2011年由住建部等三部门联合发布的《房地产经纪管理办法》明确规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利。对此，杨津英律师表示，法律上并不存在“避税”这个词，买卖双方签订“阴阳合同”，登记价格与实际交易价格存在差价，容易导致纠纷，对双方来讲都是有法律风险的；法律对此有专门规定，应以在房管部门登记的合同为准，所以私下签订的合同所约定的内容是难以保障的。

　　杨津英律师进一步解释说，对于卖方来讲，在买方未支付价款的情况下，“低评”的价格与实际约定的差价难以主张；对于买方来讲，如果卖方违约，拒绝出售房屋，买方对定金或违约金的获得也要根据登记的合同。此外，金乐家地产中介张先生提醒买方，做“低评”虽然能“省税”，但对于买家来说，需要一次性拿出更多的现金；由于银行是根据在房管部门登记的合同放贷，所以买家能贷到的款就少了；做“低评”的房产未来再进行交易时，由于差额较大可能需要缴纳更高的税款。

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