首页 > 装修资讯 > 土地市场衰退义乌退地偿款拉锯战

土地市场衰退义乌退地偿款拉锯战

https://www.biud.com.cn 2014年08月02日06:21 家居装修知识网

在楼市调整土地市场低迷的形势下，土地价格难以提振甚至流拍的局面让地方政府感到头疼。然而在浙江义乌，一块公开出让且闲置了三年的土地被义乌市委常委会以纪要的方式收回，并让开发商获得了4亿多元补偿。

这块位于义乌市中心11号街坊的国有土地，于2011年4月14日以12.18亿元的价格出让。由于价格过于低廉，曾经被媒体指为“定向转让”给一家名不见经传的浙江高瑞投资有限公司(下称浙江高瑞投资公司)，多家知名开发商包括上海复星地产铩羽而归。

土地闲置三年后的2014年1月，义乌市委常委会以【2014】5号会议纪要决定解除《国有建设用地使用权出让合同》。2014年5月15日，义乌市国土资源局与开发商签订合同解除协议。协议约定，义乌市财政返还开发商已交付的土地出让金、项目保证金共9.09亿元，并补偿4.2798亿元。

在合同解除协议签订之前，义乌方面于2014年1月份下旬提前将项目保证金2亿元支付给了开发商。11号街坊退地的举动目前引起了义乌市当地人大、政协的关注。

退地又赔偿

一份由义乌市国土资源局局长虞秀军签发的向义乌市政府的“关于解除义乌市中心区11号街坊《国有建设用地使用权出让合同》的请示”显示，浙江高瑞投资公司及义乌高瑞置业有限公司向国土资源局提出申请，要求解除土地出让合同，并退还缴纳的7.09亿元土地出让金。

该份文件签发时间为2014年5月9日。义乌市国土资源局在文件中向市政府建议，同意解除11号街坊土地使用权合同，并退还开发商7.09亿元土地出让金、2亿元项目保证金(项目保证金今年1月下旬已做暂退处理)，并补偿开发商4.2798亿元。

公开资料显示，浙江高瑞投资公司通过公开挂牌的方式于2011年4月14日以12.18亿元竞得11号街坊的272亩土地。国土资源局的文件显示，国土资源局根据浙江高瑞投资公司与义乌高瑞置业有限公司的约定，于2011年5月24日将受让人变更为浙江高瑞投资公司的子公司义乌高瑞置业有限公司。

截至土地出让合同解除前，浙江高瑞投资公司及义乌高瑞置业有限公司仅仅支付土地出让金为7.09亿元和2亿元的项目保证金。根据义乌市国土资源局文件显示，国土资源局的建议在2014年5月15日得到义乌市领导的批示。

为此，义乌市国土资源局根据义乌市委常委会【2014】5号会议纪要和市领导的批示意见，按照上述建议与浙江高瑞投资公司及义乌高瑞置业有限公司解除了土地出让合同。“我只是签个字走个程序，文件的具体内容不知道。”文件签发人、义乌市国土资源局局长虞秀军2014年7月28日接受《中国经营报》记者采访时表示。

2014年5月21日，义乌市国土资源局局长虞秀军再次签发“义土资【2014】83号”文件，要求义乌市财政局落实退还第一期2.6405亿元土地出让金给开发商。

义乌市委常委会【2014】5号会议纪要到底如何表述，义乌市国土资源局办公室骆主任表示，“这是国家机密。”截至记者发稿，义乌市委书记李一飞始终没有对记者的采访做出任何回应。

转让被质疑

公开资料显示，2011年和2012年为义乌土地出让的高价周期，而到了2013年义乌土地市场则进入了低迷期。因为土地拍卖没有达到政府保底价，2013年义乌土地市场多次出现流拍。

知情人士透露，11号街坊土地的退地开始酝酿于2013年下半年。工商资料显示，浙江高瑞投资公司成立于2008年8月，由十几名自然人股东发起成立。之后该公司无任何项目，在11号街坊土地出让前以招商引资的名义从台州进入义乌。

在竞拍11号街坊土地前的2011年2月3日，一家名为杭州裕兴置业有限公司通过股权收购方式获得了浙江高瑞投资公司的51%股份，后者的法人代表由原来的叶会福变更为杭州裕兴置业有限公司的法人代表楼永亮。

11号街坊位于义乌江南岸，处于义乌市中心区核心位置。根据当时媒体报道，包括上海复星地产在内的十几家大型房地产企业参与竞拍，结果或被义乌市设置的竞拍门槛挡在门外，或被有关人士“劝退”。

2011年4月14日，浙江高瑞投资公司以12.18亿元竞得11号街坊土地，面积174242平方米。这个价格让业界感到震惊的是，与11号街坊毗邻且位置稍差的市中心区07、08地块面积只有139509平方米，但出让价格却为72.19亿元，被称为当时“全国地王”。

根据当时规划，被指为“定向转让”的11号街坊项目命名为金沙国际广场，旨在打造高档文化娱乐区，由两幢酒店式公寓塔楼、一幢精品办公塔楼和配套的高档休闲娱乐场所组成的滨水混合商业社区。

幕后有操作？

然而在闲置两年后的2013年下半年，11号街坊开始酝酿由政府收回。知情人士透露，为了避免股东之间的利益分割，2013年下半年浙江高瑞投资公司大股东杭州裕兴置业有限公司通过收购其他股东股份为土地退回做好准备。

工商资料显示，2013年8月8日浙江高瑞投资公司在工商变更股份，杭州裕兴置业有限公司获得了公司的89%股份，法人依然为楼永亮。“之后，政府有关领导希望其他开发商接盘因为价格过高没有成功，最后政府选择了回收。”上述知情人士透露。

在2014年5月15日义乌市国土资源局与浙江高瑞投资公司解除合同前，一系列幕后操作已经开始。“除了提前退还2亿元项目保证金外，还私下置换了一处价值7亿元的房产给杭州裕兴置业有限公司的关联公司。”上述知情人士介绍。

置换的土地为义乌市城市投资建设集团持有稠佛路29号旧房及土地使用权，共20058平方米，评估价格为7.4157亿元。

根据义乌市人民政府国资委2014年2月21日向义乌市政府签发的请示文件显示，由于义乌市利轩投资公司要求该地块在具备开发建设条件后六个月，付清剩余50%转让款，“义乌市城投集团在完成资产交付和过户手续后再收取50%转让款，发生坏账风险特别巨大，会造成国有资产流失，建议本次转让应获得浙江省国资委批准”。

义乌市国资委的担忧在于义乌市国土资源局退还的土地出让金、保证金以及置换的稠佛路29号地块应该给浙江高瑞投资公司。“利轩投资公司作为一个局外公司来接收置换地块，不仅不符合程序，也会导致偷税漏税。”上述知情人士介绍。

结果，义乌市国土资源局以义乌市委常委会【2014】5号会议纪要和市领导的批示意见要求义乌市城投集团和利轩投资公司签订了转让合同。义乌利轩公司成立于2013年12月23日，毛婷婷为大股东，是杭州裕兴置业公司法人、浙江高瑞投资公司法人楼永亮的妻子，股份为85%。

浙江高瑞投资公司大股东、法人楼永亮指派一陈姓工作人员回应本报采访称：土地闲置是因为政府不断调整规划，公司为此做过5个规划；根据义乌市委市政府的安排，浙江高瑞申请退地中仅要求解除合同退回土地出让金和项目保证金，补偿或者赔偿一项没有提及；利轩投资公司与浙江高瑞投资公司、义乌置业公司没有任何关系。