27城相继放松限购 楼市回暖仍取决信贷
7月的最后一天，宁波有条件放开限购，成为继杭州、温州之后，浙江省第3个放松限购的城市。浙江省共有8个城市实施限购，如今，在上述3个城市表态将有条件放开限购外，衢州、金华、台州三地的限购政策也在悄然松动。
从全国范围看，在涉及限购的46个城市中，目前已有27个城市限购松绑，占所有限购城市比例为60%。
但楼市是否就此回暖，目前仍难判断。
7月31日，中国指数研究院发布报告称，限购是应对房地产市场整体低迷的一剂“强心剂”，能够在短期内刺激需求集中爆发，但由于信贷偏紧等原因影响，持续性需求动力不足，难以扭转当前市场的整体低迷态势。
松绑限购各有条件
资料显示，从7月31日起，购买宁波市各县(市)以及鄞州、北仑、镇海、高新区住房(含商品住房、二手住房)；购买海曙、江东、江北中心城区套型在90平方米及以上商品住房；购买海曙、江东、江北中心城区二手住房均不需要提供家庭住房情况查询证明。
这种有条件的放松政策，成为当前楼市限购逐渐松动的一个“规定动作”。
在宁波限购放松的前一天，杭州和温州也相继放松了限购条件，内容和宁波一样。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，在调控思路“去行政化”及库存偏大的市场背景下，杭州主城区140平方米及以上住房取消限购，以及萧山区、余杭区取消限购等措施是定向宽松，对于刺激杭州市场成交量阶段性的回升，有一定积极意义。
事实上，今年5月份，有关宁波限购放松的传闻已有征兆，由于政策层面一直没有给予正面回应，具体政策也没有出台。
中国指数研究院数据显示， 宁波市场在2014年5月销售面积为30万平方米，环比大幅上涨95%，较去年同期上涨4.96%，市场成交明显提振，进入6月，销售面积环比回落21.57%至23万平方米，可售面积持续上涨，达到655万平方米，环比涨幅14.01%，供需矛盾并未得到缓解。
对此，中国指数研究院研究员杜炳国分析，5月初，尽管宁波限购放松的消息未得到官方确认，但实际操作中已放松限购，购房门槛降低，促进部分需求积极入市，刺激当月市场迅速回暖。
值得注意的是，随着众多城市放开限购政策，各地限购政策的调整也呈现多样化趋势，根据各地不同情况，从区域、面积、购房者等方面分别进行调整。
张宏伟认为，截至目前，27个城市限购松动基本上也是有条件放开，且主要集中在二三线城市，主要的目的是去库存化，对房价的影响短期很难显现。“至少目前看，单纯的放开限购，对楼市而言，也只是会出现局部的结构性调整，并不会出现大范围回暖。”但他同时表示，如果下半年一线城市也出现松动迹象，或将意味着调控迎来革命性的变化。
楼市回暖需看信贷脸色
毫无疑问，限购放松最直观的后果，就是库存压力减少。
以宁波市为例， 截止到7月底，市区可售商品住房48643套，660万平方米，可售面积较年初增加31%，按照商品住房可售量与2013年月均成交量比较计算消化周期，市区商品住房平均消化周期超过20个月。
市场分析人士判断，如果宁波持续放开限购条件，20个月的消化周期将至少缩短为15个月。
但能否就此得出：放松限购就能扭转市场的结论？
中国指数研究院数据显示，尽管各地房地产市场持续分化，频繁出现政策微调。但今年以来，热点一二线城市并未放松监管，力度反而有所加大，尤其住房贷款并未随着限购“松绑”而相应放松。
以已经放开限购的杭州为例，杭州大多数商业银行并没有下调首套房贷利率，部分银行首套房贷利率还出现较之前上浮5个百分点的现象。
在北上广等一线城市，首套房已经没有利率优惠，二套房依然保持首付七成，三套房不能贷款的“限贷”政策依然收紧。
“受房地产市场调控影响，目前放贷时间较之前平均增长了45天。三四线城市房贷审批较慢，其中河北省一些市还出现了没有房贷额度的情况。”北京某股份制银行信贷部门人士坦言，现在商业银行在房贷额度控制上很严格，银行在考虑成本收入比的同时，不会一味下浮房贷的利率。
CRIC研究中心对全国33个城市的101家银行分支机构电话调研结果显示，17个城市首套房贷利率都在基准利率基础上有一定比例上浮，且7个城市最低上浮在10%以上，郑州甚至最低上浮20%，10个城市最低上浮5%，其余16个城市则最低实行基准利率。
二手房方面，受访所有城市的所有银行都在执行最低1.1倍基准利率，而且有4家银行继续上浮10个百分点的利率，有24家银行二套房贷利率执行1.2倍基准利率甚至更高的标准。其中，南京、贵阳、西安在实际操作过程中最高上浮范围达30%。
《2014中国住房发展中期报告》显示，5月份住宅竣工面积增速由负转正，但受个人按揭贷款增速大幅下滑的影响，住宅销售面积增速大幅下降，多数月份降幅超过40个百分点，与住宅竣工面积的变化形成明显的反差。
尽管央行已多次“喊话”要求商业银行保障刚需购房者的贷款需求，但全国商业银行惜贷的现状似乎并未发生实质性改变。由于惠及银行的“定向降准”明确支持“三农”和小微企业，目前14家城市农商行中，有近三成停贷或不涉房贷。
至于未来房贷政策会否继续放松，中金报告表示，包括上海在内的不少地区二季度已出现按揭利率松动，未来还会加速放松。此外，有消息称，为支持央行出台的房地产市场刚需，四大行正在酝酿放松房贷政策的优惠服务，但截止到目前，并未有官方消息证实上述说法。
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