难破三重山 中粮地产北京孙河项目“遥遥无期”
中粮地产(集团)股份有限公司(000031.SZ，以下简称“中粮地产”)旗下北京孙河项目，曾因单价刷新北京万柳高价地而备受关注。
近日，《中国经营报》记者赶赴中粮地产孙河项目部进行走访调查，发现售楼处雏形已现，尚在建设中，但进程缓慢，有工作人员表示可能年底前完工。孙河项目部相关负责人向记者透露，目前内部已经开始测算，多套方案还在讨论中，尚无明确的时间表。
有业内人士表示，在目前楼市整体成交低迷、银行信贷紧缩持续的情况下，北京昔日地王无论是企业资金链层面、战略层面，还是市场前景，都蒙上了一层阴影，后期开发、销售压力在淡市背景下也压力陡增。
时间表尚不清晰
尘土飞扬的北京孙河乡，一眼望去，空旷萧条。HIJ地块就略显寂寞地矗立在一片荒地中。远远望去，孤零零的一座售楼处，雏形已现。进出的是零零星星的施工人员。
沿着乡村的土路继续往里走，会看到中粮孙河项目部的临时办公地点。采购部、销售部等均在此设有办公室。
项目部综合办公室的一位工作人员告诉记者，现在内部正在测算最佳时机和价格，有好几个不同的版本，尚未敲定。并向记者透露，审批程序非常繁琐和曲折，还不知道具体的时间表。
采购部某工作人员表示，目前售楼处的主体结构依然在建设中，何时完工也没有明确的时间表。另有工作人员向记者透露，售楼处可能要到年底才能建好，主体结构建好之后，还要装修。
周围的村民告诉记者，这个售楼处建设缓慢，中间好像停过一阵子。对此综合办公室的人员告诉记者并没有像外界所传的那样停止，一直在建设之中。只是项目的具体时间表尚未确定。该工作人员透露预计9月份会有相关公开消息发布。
项目部某工作人员表示，目前前来咨询的人很少，公司对于未来市场的不确定性也没有明确的把握。
对此，记者致电中粮地产某位不愿具名的负责人，该内部人士回应称，目前项目确实还没有明确的时间表，现在在做规划，具体的细节还没有确定。“目前按照正常的程序在推进。相比于其他公司的项目慢一点儿是因为侧重点不同。中粮地产根据整个市场来调控，规划设计方案，考虑购房者的需求多一点儿。”该内部人士向记者表示。
而中粮地产公关部回应本报记者时表示，孙河项目关键时间节点整体在可控范围内，目前各项工作正在有序推进，有比较明确的时间表。而当记者问及具体的时间点，对方并未给出明确答复。
截至目前，中粮获取孙河项目至今已有一年多的时间，而其开发进度明显较慢。
对此，中粮地产回应记者称，“依据孙河项目实际，结合中粮高端品牌地产的定位，产品力的打造受到高度重视，在规划设计方案及方案报批的沟通磨合方面相较于周边其他项目用了较多的时间和精力。目前北京市的房产限购等管控政策对房地产市场也会产生一定的影响。”
公开资料显示，2013年7月23日，中粮地产以23.6亿元总价及配建3.3万平方米公租房的条件，竞得热门板块孙河别墅区组团地块。该地块的楼面均价超过4.8万元/平方米，成为当时北京土地市场新的单价地王。业内普遍预计项目建成后售价将在10万元/平方米左右。
根据北京住建委官网消息，已经于今年1月份开盘的泰禾北京院子成交均价为6.8万元/平方米，去年6月份开盘的龙湖双珑原著成交均价为6.5万元/平方米。
因此，业内分析认为，尽管中粮地产在激烈争夺中最终竞得该宗地块，但同时也付出了更高的代价，未来开发难度很大，拿地价与楼面价相差无几，未来盈利空间堪忧。
未来或面临多重压力
有业内人士表示，中粮地产盈利情况并不乐观，未来无论资金链和公司战略方面，还是市场前景层面，都将面临多重压力。
中粮地产2013年年报显示，2013年中粮地产实现营业收入101.79亿元，较上年增长28.12%；归属于上市公司股东的净利润5.35亿元，净利润率为5.25%，但扣除非经常性损益后的净利润只有2.03亿元，其中由万科经营的中粮万科合作项目贡献了很大一部分。
而截至2013年底，中粮地产的资产负债率高达77.91%，逼近国资委要求的80%上限。
2014年一季报显示，中粮地产实现营业收入9.72亿元，归属于上市公司股东的净利润0.67亿元，但扣除非经常性损益后的净利润只有0.61亿元。
值得注意的是，年报报告期内其经营活动产生的现金流量净额为-32.81亿元。与去年同期的26.43亿元相比减少了224.16%。
年报中显示，未来一段时期，行业可能面临严峻的融资形势，资金环境不容乐观。公司将坚持“现金为王”策略，确保经营的安全性和稳健性，加快资金回笼速度。同时，公司将继续加强多渠道融资工作，通过多种方式获取资金。
2013年12月，中粮地产表示，为推动孙河项目开发，中粮地产选择与中信信诚资产管理有限公司(以下简称“中信信诚”)合作开发北京孙河地王项目。根据约定，北京公司股权出资增至4.08亿元；中信信诚的增资总金额为不超过人民币3.92亿元，根据情况选择一次性增资或分期增资。北京公司与中信信诚已于2014年1月签署相关协议。2014年2月25日，项目公司注册资本已变更为8亿元，其中北京公司认缴4.08亿元，中信信诚认缴3.92亿元。截至2014年4月3日，中信信诚向孙河项目提供了共计9.08亿元股东借款。
关于资金压力问题，中粮地产回应称，公司除采取多方举措加快销售外，还通过深耕银企关系、创新融资方式、引进战略投资者等方式筹集发展资金。
事实上，早在今年一场非公开的校园演讲中，董事长宁高宁就曾直言“地产业务未来会是一个投资性的业务，整体卖掉都没问题”。“房地产肯定不会是中粮集团主要的板块，只是希望它成为一个独立发展的投资性的业务，没有什么战略意图。”宁高宁曾如是说。
对此，中粮地产回应表示，粮油食品业务为核心主业，但地产酒店业务也为主业之一，地产业务在集团发展战略中的地位和比重不断提升。
不容忽视的是，中粮地产与中粮集团旗下另一商业地产上市平台中粮置地控股有限公司(00207.HK，以下简称“中粮置地”)存在着业务交叉问题并逐渐突显，由此导致“大悦城”品牌归属问题等尚不明朗，同业竞争的问题一直没有办法得到解决。中粮集团此前曾表示要对中粮系旗下地产业务进行整合，但至今仍难以解决。本报记者就此多次致电采访中粮集团总部，但多部电话一直无人接听。
而中粮地产在接受记者采访时表示，中粮置地与中粮地产之间不存在实质性的同业竞争。中粮置地侧重负责运营商业物业、酒店以及旅游地产，中粮地产侧重发展住宅地产。目前，公司尚未接到控股股东中粮集团关于整合的相关消息。
有业内人士指出，除资金和公司战略问题之外，中粮地产还可能面临未来市场前景不明朗以及管控能力等方面的挑战。
同策咨询研究部总监张宏伟在接受本报记者采访时认为，上半年整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来，甚至在第三季度仍然会延续这样的市场行情。
“有一类公司定位于做高端精品，过去几年一直号称产品力较强，可以做高溢价，在拿地时也不惜代价，频频拿地王，也号称可以通过高溢价实现地王项目的收益。但是，在今年市场低迷期，高溢价就很难实现，同时，由于这类公司产品线偏高端，能够购买得起高端产品的客户往往被限购限贷，往往会导致地王楼盘成交不是很理想，难以实现溢价收益，最终影响这类企业的资金面。”张宏伟告诉记者。
有业内人士告诉记者，没有明确拿地战略与风险评估机制，属于市场跟风，尤其是在招拍挂拿地现场，意气用事，赢了当时拿地的赌局，但是，随后市场瞬息万变，这类企业对“地王”楼盘难以把持。
未来中粮地产孙河项目可能会面临未来市场不确定性所带来的压力，亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存告诉记者，经营方面由于缺乏豪宅建设经验，在无价格优势的同时，想在产品上取胜也具有难度。
“因为产品都是大同小异的，差别更多的是宣传造势和营销噱头。此外，项目建设的外包团队可能更专业和富有经验，但是也容易出现互相扯皮或者意见不合等问题的干扰而减缓项目进度。”陈宝存对记者表示。
“现在整个市场在调控，之前拿地经过严谨的可行性研究，在项目运作方面公司会根据市场的变化采取有针对性的措施。”中粮地产内部人士回应称。
而对于孙河项目未来的市场预期，中粮地产对本报记者表示，“结合孙河组团的优质稀缺资源，基于中粮对产品力的重视，虽然市场形势有所波动，但相信有产品力和竞争力的中粮孙河产品仍然有较好的市场预期。”
关于未来的挑战，中粮地产在接受采访时坦言，主要是资源、宏观经济环境和行业竞争，房地产行业主要战略目标就是增加销售，公司关注的难点在于业务增长及现金流维持投资项目。
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