京“准地王”流拍背后：把房企吓跑了
北京孙河两宗地块甫一挂牌即被贴上“准地王”的标签，然而，“准地王”却意外流拍。
“实际上，为避免优质地块流拍导致土地市场降温，政府在推地之前，已经了解过房企的拿地意向，基本确定有意向企业之后，政府才会把优质地块推出来，但这个高价还是把房企给吓跑了。”一家大型房企投资部经理告诉《华夏时报》记者。
接近北京市国土局的一位人士表示，政府近期推地的节奏明显加快，推出孙河这两块地意在托热土地市场，但这个定价有点“太着急”。
“定价太离谱”
根据出让公告，朝阳区孙河K地块规划建筑面积为89860平方米，起始价31.45亿元，包括保障房面积在内的起始楼面价高达3.5万元/平方米，破北京宅地起始楼面价最高记录。而孙河BCDE地块规划建筑面积176085平方米，起始价46亿元，起始楼面价约2.6万元/平方米。77.45亿元的总价，即使以底价成交，也意味着北京新总价地王将诞生。
“这一地块本来要在去年底推，定价也参照了去年中粮地产(000031,股吧)拿的孙河地块的成交价格，但由于北京对高端住宅实行限价政策，这一地块就延迟到今年推出。”上述接近北京市国土局的人士向记者透露，今年的市场行情急转直下，无论是房地产央企还是民企在资金上都有所顾虑，这也是政府部门没料到的。
截至起拍前，上述两宗地块网上报价均为零，成为北京三年来首次流拍的住宅地块。
据记者了解，天恒置业与中粮地产两家房企确实意向参与了孙河BCDE地块的竞拍。但在竞拍当日，天恒虽然现场参与了房山其它地块的竞拍，但对孙河地块却未给予报价，中粮地产则未现身。
“一方面是本次出让的孙河地块价格超出了我们的预期，另一方面，该地块规划与我们之前拿到的地块产品规划也不一样。”记者以投资者身份致电中粮地产董秘时，对方如是说。
同在孙河地块开发高端项目的一位房企负责人对记者表示，政府这次“定价太离谱”，“现在不少开发商现金流紧张，哪有公司愿意花这么多钱拿地？”
亚豪机构市场总监郭毅表示，对于当前以“去库存化”为首要任务的房企来说，孙河两宗地块过高的总价会加大其资金使用成本，这是造成两地块最终流拍的主要原因。
“这两幅地块的流拍，对今年下半年北京土地市场的成交都会造成影响，预计下半年将推出的低密地块还将频频遇冷。”郭毅指出。
中粮地王被套牢
孙河地块从去年的“大热”到今年流拍“爆冷”，反映了开发商对未来市场走势的判断。
“拿地节奏可以看出企业对市场的判断，目前开发商普遍不看好未来一年楼市的发展。”中原地产首席分析师张大伟分析，20大标杆房企购置土地单月额度连续多月锐减，今年4-6月连续3个月不足200亿元，未来房企拿地有可能继续萎缩。
此前不惜重金拿地的开发商，如今则面临“解套”难题。
“在去年和今年初，很多企业购买土地都是以现有的二手房交易价格为地价标准，他们在按照2013年房价上涨的价格幅度计算2014年可能出现的房价上涨，我个人认为这是一个很危险的事情。”华远地产董事长任志强在今年初表示。
在任志强看来，去年高价拿地的开发商无疑是在进行“一场豪赌”。
以中粮地产为例，去年7月，该公司以4.84万元/平方米的实际楼面价，获得孙河HIJ地块，刷新了北京土地出让历史上的单价纪录。
“中粮地产高价拿下孙河地块，是看中了这一区域土地的升值潜力，因为从2012年到2013年，孙河区域的住宅价格至少上涨了30%。”业内一位分析人士指出。
但这一次，中粮地产似乎“没有赌对”。业内人士测算，中粮地产孙河项目要卖到10万元/平方米左右才能成功“解套”。
郭毅表示，由于去年出让的住宅用地普遍配建了自住房及保障房，北京位置较好的少量商品住宅地块因高地价而“被豪宅”。城市别墅激增的供应量与稳定的需求量将可能造成细分市场的供过于求，加之北京严格执行的限购政策对高端人群的购房行为形成制约，北京的高端住宅市场未来走势并不明朗。
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