弃房率高达60% 金隅自住房项目遭“维权”
7月以来，开始摇号的自住商品房项目遭遇弃购现象吸纳了大量观察家们的目光。其中，上市国有企业金隅股份旗下(601992.SH)的金隅汇星苑有大约20%的弃购比率。而更让公众关心的是，有该项目的准业主书写了一份“维权书”以项目质量等问题为由将其提交至政府部门。
火速传开的“非议”让一众欲购房者紧张。而在相关业界人士看来，其项目质量并无问题。然而，据北京市近期入市的4个自住房项目选房结果显示，金隅汇星苑 中签家庭弃购率约为20%，金隅汇景苑弃购率则达到60%。而首创悦都汇50%的家庭弃选，当代采育满庭春MOMA弃购率更是在80%以上。
那么，既不是质量问题，又是什么原因造成如此大批量的弃房现象呢？据一位不愿具名的业内人士表示，自住房项目出现大批量的弃房现象，主要是由于申购无限制、弃选无惩处、组合贷不普及，自住房从立项到配选，整个过程有待完善。
准业主的抗议
这段时间，金隅嘉业的一位营销经理多了不少工作。他要为一封来自金隅自住房项目准业主的“维权书”对准业主们进行解释和澄清。
这份未署实名的“维权书”写道： 依据《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见(京建发〔2013〕510号)》第三条规定：“自住型商品房 原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定”。金隅汇星苑按照此规定定价，但其标准和品质与同地段、同品质的商品住房的标准和品质 相差甚远。
这位准业主还例举了该项目的“瑕疵”。比如，窗户尺寸小，严重影响采光，阳台、起居室窗户高度只有1.1~1.3米，经过计算，采光情况只符合《住宅设计规范》规定的最低采光标准。房屋设计层高2.7米，低于宜居标准(《住宅设计规范》规定普通住宅层高宜为2.80米)。公共装修简 陋，仅一层楼道地面有瓷砖，其他楼层均为白墙水泥地，与同地段、同质商品房质量标准严重不符。
“这个消息出来之后，我们就开始寻找发帖的人。 这些内容让一些准业主很紧张。我们就把他们请到项目上为其解释这些细节。”这位负责营销工作的经理告诉《中国经营报》记者：“我们发现一些发帖人或转发的 人甚至都不是业主。而真正的业主大部分又是首次置业，对一些细节情况并不明晰。所以我们要一点一点地澄清。”他说，大部分准业主都能理解该项目的设计参 数。
这位要求匿名的经理人对本报记者解释说：“无论是窗户尺寸还是室内层高，都符合国家相关部门的监管要求，不然根本过不了审核。”
目前，我国住宅项目的规范基本参照《国家住宅设计规范》为主。以层高的规范为例，该文件的5.5.1条写道： 住宅层高宜为2.80米。同时该规范的附录中，对“宜”的解释为：表示允许稍有选择，在条件许可时，首先应选用这样的用词。
这位经理人解释说：“住宅规范文件要求室内净高不能低于2.4米。而我们的汇星苑项目的净高是2.5米，符合国家要求。同时，该项目2.7米的层高设计 取决于该地的规划条件。项目的限高是80米，如果我们把层高做到2.8米，所有住宅楼都要被砍掉一层。那么对于容积率以及面积方面的要求就无法实现。这样 必将减少项目套数，从而可能让一部分人选不上自住房。”
自住房项目应不会出现质量瑕疵
上述金隅项目的经理人告诉本报记者，尽管自住商品房用地会限制地价，但是金隅依然不会降低项目质量。“但是，关于住宅舒适度的问题，这个就仁者见仁智者见智了。”
阳光100集团常务副总裁范小冲对本报记者置评说：“任何一个房地产项目都必须经过规划和建筑部门的审核。如果设计数据不能达到相关要求，这些监管部门 将不予核准。就数据上来看，金隅自住商品房项目的层高等方面应该符合要求。”“但是，在舒适度方面，自住房跟普通商品房可能会存在差异。因为自住房本身具 有一定的政策属性，与商品房有不同。”他举例说，有的普通商品房的层高可以涉及到3.3米，因为普通商品房以市场为导向并不具有政策的保障性。
要求匿名的中国房地产协会副秘书长在接受本报记者采访时说：“自住商品房是一种带有保障性的商品住宅，其与真正的商品房具有明显区别。如果让自住商品房向商品房看齐的话，那么就会出现差异化问题。所以不能在自住商品房上有过高的要求和奢望。”
他补充说，目前北京有4个在售的自住商品房项目，这些项目应该不会出现有“瑕疵”的通病。他认为，北京刚刚开始建设自住型商品房，其在各方面都有改进空 间。“比如以后各种设计会越来越合理，建筑质量会越来越高。我个人认为，刚开始的项目出现瑕疵只要不影响整体功能，没有原则性问题，应该可以理解。”
自住项目与现金流
在这位中房协副秘书长看来，未来北京等一线标杆城市取消限购的可能性较小，“我个人预计三年内很难取消。”他认为，这与整个北京控制人口数量的战略相 关。那么在这样的情况下，自住型商品房将给那些符合五年社保纳税的居民带来更多住房机会。“自住型商品房无疑将减缓北京居住者的购房压力，这种保障性住宅 将分流一部分刚性需求，所以自住房项目任重道远。”
但是有一种担心认为由于地价与利润率的因素，开发商在建设自住商品房项目时会更加偏重利润而忽视质量。对此他认为，出现这种状况的可能性较低。因为建设自住房的意义在于有利于那些抗风险能力强的企业带来现金流，以及满足其在评级、融资等方面的业绩规模的需求。
在前不久的一个公开论坛上，金隅嘉业市场营销部经理陈玉谦表示：“关于房屋质量问题，外界包括一些媒体都有误读，自住型商品房从拿地环节开始，其成本就 低于市场价，因此即便相对周边新房的售价要低，但因其成本本来就低，所以开发商利润不会大规模削减，也正因此，金隅的自住房项目与商品房项目实为同质，在 品质上不相上下，可以保证购房人放心购买。”
上述阳光100集团副总裁范小冲就此置评说：“开发商对于普通商品房的要求是利润要求，而自住型商品房则更带有政策意味。因为开发商不会向自住房要利润。尽管自住房的售价较为便宜，但是可以为企业提供较为稳定的现金流。这对房地产企业来说也是颇有意义。”
以金隅的汇星苑为例，其单价为2.2万元，而周边的普通商品房售价为4万元以上。上述匿名的金隅内部人士告诉本报记者：“金隅有很多业态，靠自住房可以带来较为稳定的现金流和业绩，通过普通商品房的销售来提高企业的利润率。”
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