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青岛住房限购政策松绑3天日均成交不足300套

https://www.biud.com.cn 2014年08月04日09:40 家居装修知识网

限购松绑后，西海岸新区一楼盘人气火爆。

    8月起黄岛、城阳、高新区的住房限购令“后会无期”，市南、市北、崂山大户型限购政策松绑，是否导致成交量井喷？3天来记者走访发现，市民关注政策变化、到售楼处看房的热情被调动起来，但受信贷从紧影响，大多数市民仍处在观望情绪中，房地产交易中心人流量无明显变化，成交仍然不温不火。岛城由于采用了渐进的方式，对楼市的刺激效果短期内十分有限。专家指出，主城区144平方米以上住房仅有5400套左右，占比较小，影响不大；而在楼市观望情绪下，投资客在辅城区买第三套房的激情也有限。最受伤的莫过于青漂一族，在现行户籍制度下，限不限购买房都要跨过一道障碍。

    市房地产交易中心人流变化不大

    “放开限购第一天，交易中心的人数没有明显变化呀！”市国土资源和房屋管理局法规处赵处长感叹道。8月1日上午，记者和该局几名工作人员来到房地产交易中心，只见门前有两名记者在采访，不见市民的踪影，走进办事大厅，发现人流量和取消限购之前的情况差不多。根据网上房地产统计的数据显示，当天岛城新房总共成交334套，其中，普通住宅成交310套，非普通住宅成交量仅为24套；二手房方面，当天本市成交82套，其中普通住宅成交80套。而取消限购前一天新房成交量为530套，取消后首日成交量不升反降。

    3日，市房地产交易中心一名工作人员介绍，“周末两天由于银行、税务、公证、财政等部门轮休，而交易中心收件等窗口也休息，如果这些环节购房者还没有走完程序，会影响证件的办理。”数据显示，2日岛城新房总共成交234套，其中，普通住宅成交226套，非普通住宅成交量只有可怜的8套；二手房方面，当天本市成交48套，其中普通住宅成交47套。3日，岛城新房总共成交295套，其中，普通住宅成交146套，非普通住宅成交149套；二手房方面，当天本市仅普通住宅成交27套。从以上数据可以看出，取消限购政策3天以来，新房日均成交量约为288套，与上月日均成交量263套相比无明显增幅；3天内二手房日均成交52套，比上月日均成交量73套更少。“根据二手房交易流程，理论上需要第一天挂牌、第二天网签合同、第三天买卖过户，实际上需要更长周期，因此从成交上看不出取消限购的影响。”科威不动产青岛区域总经理孙杰说。

    售楼处迎看房大军，购房者仍观望

    3日中午12点多，一家房产电商组织的看房团正在新业广场召集网友，工作人员刘女士有点儿着急。“我们是12点半准时发车，现在已经有40多名网友来了，我们去城阳的线路只安排了一辆车，真担心坐不下！”刘女士说，今年以来看房车经常空出半数座位，现在城阳限购取消了，很多市民打电话咨询之外，去新城区看房的人明显多了起来。“我们还得留出部分座位，提供给从城阳上车的网友，只好协调多出来的网友到市区线路了。”

    这辆看房车安排的城阳线还包括高新区一楼盘，该楼盘的售楼处前有一汪池水，很多看房者带着小孩与池鱼嬉戏。走进大厅，里面已被挤得水泄不通，平均一名置业顾问得向三名看房者讲解。大厅一角请来的蛋糕师也忙晕了头，做好的泡芙被一拨拨市民领走。

    热闹的看房场景并不意味着楼市回暖，很多人还是摆脱不了观望情绪。被问及是否打算出手买房，在市北区上班的外地籍看房者李川说，“由于预算比较少，而城阳的房子总价相对低一些，我也不是第一次来这条线看房了。现在限购虽然取消了，但贷款利率没有打折，如果这时候出手，恐怕以后每个月还贷压力太大，生活质量会直线下降。”

    限购期煤老板砸千万买大平层

    青岛这次取消限购采取了渐进的方式，思路非常明确。以胶州湾为参考，东部城区楼市存量相对少，只放开144平方米以上住房；北岸新城和西海岸新区楼市压力大，一次性放开所有限制。房价点评网青岛首席分析师邓国华表示，利用克而瑞大数据可以看出，限购解除对主城区的影响十分有限。

    主城区大户型住房到底有多少？数据显示，主城区144平方米以上户型的存量在5400套左右，其中144㎡～170㎡库存占比较大，主要为改善型洋房等产品，区域价值未被认可或者总价超出价格天花板，导致销售困难。其次为200㎡～250㎡房产，多为大平层产品，目前市场接受度较低。400㎡～450㎡房产总价较高，多为临海高端产品，去化周期最长。购买大户型的客户购买力受限较少，主要在意区位价值和项目品质，而不会在乎政策是否松绑。

    “限不限购能阻挡‘土豪’的脚步吗？就在取消限购前一周，我帮一个外地煤老板买了套市南区400多平方米的大平层，他豪掷一千多万，只是因为在别墅里待腻了，就打算享受空荡荡的居住效果。”岛城一家房企的副总经理黄先生说，他朋友把老家一个亲戚的户口迁到了青岛，才规避了限购政策。“如果晚一个星期再买，只是少了一个程序，没什么太大的影响。”

    西海岸目标销售30亿大盘将发力

    记者统计发现，从2014年至今的供求情况看，城阳区仍是排名前三名的区域，供求比为1.06，价格略涨，市场形势比较平稳。黄岛区的成交则是全市第七名，销售不畅的情况仍然存在，价格相应小幅下滑。高新区不但供过于求比较明显，价格也出现了8%的下降。整体看来，相对于以往的风光，辅城区今年的风头被五市压过，不能说没有限购政策的作用。而伴随2013年的价格上涨，对投资者的吸引力也不如以前，库存增长比较快。

    “截止到7月底，黄岛区库存190万平方米，城阳区库存152万平方米，名列各区域的第四五位，属于库存比较严重的区域。”邓国华说，城阳区属于供需两旺的区域，供求比较均衡，存销情况也算安全。

    8月2日，黄岛一家今年目标销售超30亿的大盘开放样板间，邀请明星坐镇，引来七千名左右市民“围观”。“8月份黄岛放开限购是我们早就知道的，现在很多客户总算没有后顾之忧了，相信我们中旬开盘以后会大卖。”置业顾问胡经理充满自信地说。

    “从目前来看，中央到地方都是以市场化手段调解为主，不再是行政的大棒。虽然辅城区在规划政策方面有一定的优势，但是供求关系和库存情况都不容乐观。”邓国华用“审慎乐观”来表达辅城区放开限购后的楼市走向。

    三问青岛放松限购

    1、为何不放开90㎡～144㎡区间？

    “90平方米到144平方米这个区间的房子是首改客户的目标，这部分客户偏向浮山后、东李的中等面积住宅，在某种以上来说也是刚需，没有释放这部分需求，不能不说是这次放开限购的遗憾。”锐理数据青岛公司总经理马光明说，首改客户有的想换大房，有的为方便孩子上学，都不以投资作为主要目的，不会抢刚需一族的房子，理应受到政策的保护。

    马光明分析指出，主城区放开144平方米以上的住房限购政策，可以让市区部分投资者把钱花在青岛。

    主城区之所以仅仅放开144平方米以上住房，城市经济专家、市委党校刘文俭教授说，根据国家六部委的文件规定，享受国家优惠政策的普通住宅面积为120平方米，各省，自治区，直辖市还可上浮20%，于是多数城市才用144平方米作为分界线。

    2、已有两套房谁还去黄岛城阳？

    “限购时代”岛城执行的政策可以用“限二禁三”来概括。在房地产市场不景气的情况下，“香饽饽”已经不再像以前那么吃香了，反而一系列相关政策让楼市风声鹤唳，谁来购买三套房成为影响楼市成交的重点问题。“投资房产在某种意义上成了一种‘赌博’行为。如果你已经有了两套房，你还买得起主城区豪宅吗？就算你看好新城区的发展潜力，也买得起那边的房子，但你会去黄岛或城阳买一套吗？”刘文俭说，就算黄岛、城阳的限购政策“后会无期”，但不动产统一登记、住房信息联网等政策成为悬在房产投资者头上的“达摩克利斯之剑”。“可能短期在成交量上会有一定的表现，但是长期效果还要看信贷政策走向，更重要的是区域项目价格能否有足够的吸引力。”邓国华说。

    3、部分青漂为何仍被“误伤”？

    无论是当年出台限购政策，还是如今放松限购，有一类刚需购房者一直被误伤。“我是今年四月份才被公司调回青岛总部的，正月结的婚，必须买一套婚房，单位在市南区，我不可能到城阳买一套房子。买市北、李沧的房子，又买不起豪宅，因为没有户口，只能找代理钻空子，多花冤枉钱。”近期在买房的刘康明吐槽道，“为什么受伤的总是我？”

    “对待这类购房者，政策也陷入了‘两难’。”马光明解释说，像现在这样有条件地放开主城区限购政策，来青工作不满一年、确实打算在青岛长期发展的“青漂”没有购房资格，无疑是沉重的打击；而如果放开外地籍购房限制，喜欢青岛、看好青岛的投资客会抬高刚需盘的房价，青漂仍然是受害者。文/图记者刘乐芳实习生项皓