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拒交物业费物业停水电法院:业主和物业均违约

https://www.biud.com.cn 2014年08月04日17:16 家居装修知识网

　　拒交物业费被停水电

　　孔璐是海口某小区的业主，家住9楼的她经常被电梯运行时产生的噪音弄得烦躁不已，为此她曾多次向物业投诉，但是物业一直没有采取措施解决或改善。于是，孔璐便从2007年2月起拒交物业服务费、水电费、停车费等。2009年，孔璐只交水电费、排污费，仍然不交物业费、停车费等，于是不久后物业开始拒收孔璐仅交纳的水电、排污费用，并且多次对孔璐家采取停水停电的措施。

　　业主和物业这一来一往闹腾，终于闹上了法庭。2009年5月，物业公司起诉到龙华区法院，追讨孔璐所欠费用。法院查明，小区电梯的安装未违反法律规定，但孔璐主卧室内的电梯噪音的确与电梯房的设置及位置有关，最后法院判决孔璐补交所欠物业费及滞纳金。2012年，孔璐又以噪音污染起诉物业和建筑公司，海口中院作出判决，因为电梯房的设置影响了孔璐的生活，物业和建筑公司给予孔璐50000元的经济补偿。

　　多次对峙矛盾未消

　　虽然上了几次法庭，但物业和业主之前的矛盾还是没有解决，孔璐依然不交物业费，物业还是经常停水停电，孔璐多次投诉也没得到解决，最后孔璐干脆搬出了小区居住。

　　2013年底，物业再次向琼山区法院起诉孔璐追讨物业费等。法院认为，物业公司与孔璐成立物业管理合同关系，孔璐有义务按时交纳物业管理费。孔璐认为物业管理有瑕疵，可以通过适当的方式维护合法权益，而不应拒交物业管理费。孔璐曾主动要求交纳水电费，但物业拒收，因此孔璐拖欠的水电费产生的违约金不应由孔璐承担。法院判决孔璐向物业支付2009年5月至2013年7月水电费共计12686.8元，其他物业管理费22438.6元，共35125.4元，并支付除水电费外其他费用的滞纳金。

　　法院判双方均担责

　　一审判决后，孔璐和物业同时提起上诉。孔璐称，物业公司在服务过程中没有达到合同约定的共同设施、设备的维修、养护和管理，所以物业无权让她支付物业服务费用。物业公司则称，孔璐曾主动要求交纳水电费遭物业拒收一事不是事实，请求法院判决孔璐为自己恶意拖欠物业费等行为支付相应的滞纳金。

　　海口中院认为，孔璐拖欠物业管理费的行为已构成违约，本应承担相应的违约责任，但鉴于物业公司对孔璐家进行停水停电的行为也构成违约，也应承担相应的违约责任。孔璐拖欠物业管理费等费用的原因是电梯噪音影响其居住生活，她也曾就电梯的噪音问题、物业管理费的交付问题与物业公司进行交涉沟通，孔璐拖欠物业管理等费用并非恶意。兼顾考量双方的利益平衡，法院应免除孔璐交付滞纳金的违约责任。另外，孔璐因停水停电搬出小区，自2011年10月起至2013年7月期间没有产生停车费用，因此，二审改判孔璐支付物业公司2009年5月至2013年7月的生活垃圾处理费、物业服务费等共计30725.4元。（文中人物均为化名）

　　◆以案说法

　　物业不能通过停水电索费

　　海南阳光岛律师事务所律师陈剑表示，业主和物业之间的矛盾常常发生，一是小区物业制度还不健全，二是物业往往忽略服务质量，当市民遇到物业的服务质量出现问题时，可与物业进行协商，如果小区成立业主委员会还可向其请求帮忙协调。如果大部分业主不满意物业的服务质量，还可以通过业主委员会重新选聘新的物业公司。业主与物业有难以调和的矛盾还可以向法院起诉。《海南经济特区物业管理条例》中明确规定物业不能停水停电，所以物业公司在遇到业主的违约行为时，也不应该采取这种极端手段。