广州二手住宅租金五年涨四成 “蜗居”群体频换房
广州二手住宅租金五年涨幅超四成，“蜗居”群体无奈频繁换房，专家建议增加租赁房源
又是一年毕业季。每年，数十万大学生蜂拥入城，“群居”、“蜗居”、“蚁居”成为热词。不断上涨的房价背后，房租也随之水涨船高，迫使蜗居大城市的“夹心层”人群不停换房，一步步远离城市中心地带，甚至被迫逃离已经打拼多年的北上广。
数据显示，过去五年间，广州二手住宅平均租金涨幅超过四成。
有专家表示，政府应考虑如何增加租赁房源的有效供应，在轨道交通沿线规划大型社区，不仅人口得到抽疏，房租也有望降低。
第一站城中村
在城市的高楼大厦包围下，城中村密密麻麻的握手楼，成为不少高校新毕业生们最初的落脚点。
每天一早，罗玉宇穿过车陂南昏暗的巷道，汇入城市的人流，到位于珠江新城的写字楼上班。隔着几个地铁站，却恍如两个世界。
考虑到刚毕业工资不稳定，近工作地点的房子又价格高昂，罗玉宇和在中山八路上班的舍友阿杰租住在车陂南城中村一套位于顶楼的两房一厅，房租800元，算上水电费、网费，每个人500元—600元。每间房15平方米左右，铁皮包泡沫的内墙隔开小小的厅。“隔音都不太好，顶楼夏天很热”。
这是众多高校新毕业生的蜗居写照。根据统计，2014年广州有近30万毕业生求职。大城市居不易，依然有不少毕业生选择留在广州这座一线城市寻找更多机会，价格便宜、离市中心相对稍远的城中村成了不少人的选择。传说中，曾是中国首富的丁磊，年轻时就一度蜗居在石牌村某个十几平方米的出租房里。
由于诱人的出租利益，“动不动就拆楼”几乎成了城中村的招牌动作，一下雨，道路上的泥土和着水，被人们踩得凌乱不堪。罗玉宇还不大习惯这样脏乱的环境，“和大学宿舍有很大反差，没办法散步”。
搬进城中村不到半年，罗玉宇花了大半个月工资买的手机在睡觉时被偷了，“半米不到的楼间距，从对面就可以直接跨过来”。几个月前，排水管坏掉，5厘米深的臭水把罗玉宇的皮鞋、路由器、书本、日用品全泡坏了。“当时过完年回来还是下雨天，清理积水后想晒干物品都没办法，只能一天到晚开着风扇吹。房东没收当月的水电费，但我们的损失远远不止那些。”罗玉宇想到了换房。
在另一个城中村——三元里村抗英大街西街，打扫完上一个租户腾出来的房子，房东张姨习惯性地检查了手机是否有漏接电话。空荡荡的手机屏幕，让张姨更加肯定了自己的判断。“今年来租房的大学生少了。”
张姨新装修的出租屋与广州中医药大学仅一马路之隔。每年毕业季，也是租房旺季。不过，张姨明显感到今年毕业季的生意变淡。上一周，张姨所剩的7个单间才租出去2个。而去年的这个时候，张姨的房子早已满员。由于毗邻皮具专业市场，交通便利，三元里村与其他城中村相比，同等面积租金要高出200元—300元。不过，这并不影响附近大学毕业生对它的青睐。“中医药大学的毕业生，首选来这里找房子。”张姨说，自己15个租户里，就有3名大学生，1个已经住了两年多，还有两个女孩子，租了半年便搬走。
看完张姨不同的房型，刚毕业正在找工作的阿婷举棋不定。400元10平方米的单间太小，900元20平方米的一室一厅又太贵。她决定去市郊瞧瞧，尽管她喜欢这个熟悉的地方带来的归属感，但现实却把她推向陌生的“远方”。
“价格要便宜，住得也要相对舒适安全。”阿婷认为，自己开出的居住要求，代表了大部分毕业生租房时的选择标准。
她打算到金沙洲的城中村看看。此前，不少同学向她推荐了这块“新大陆”，租金便宜，房源充足，交通也渐趋便利。“如果还是不行，再去同和、嘉禾那边看看，只要有地铁，远一点不是问题。”
合租的日子
房租的上涨，让更多人选择了合租。
好友毅鸿从佛山辞职，罗玉宇和阿杰一起搬出了城中村，三个人在海珠区海印桥安了新家。80多平方米，老楼梯房8楼，“当锻炼嘛，现在还跑得动”。
毅鸿之前在佛山住公司宿舍，每个月只需向公司交100元，每月花销1000元左右，而在广州仅仅租房就要花1000元了。但是，他喜欢在广州的工作，坚持自己的选择。他说，买房对于大部分人来说都会是压力，刚毕业的时候，钱能够让自己支撑起自己的基本吃喝住，维持小玩乐就好了。
“本来是想选在五羊邨、杨箕，但实在太贵了。”毅鸿说，“老市区的房子方便所以很贵，有可能住的环境还不是很好，在荔湾、越秀3000元月租的房子档次相当于海珠区月租2000元多一点的房子。”
菜市场就在楼下。入住第一天，三个人一起下楼买菜，回家热气腾腾“打边炉”。居住环境改变了，新的生活方式开始了，新生活开始了。
毅鸿说，新家的交通其实不方便。楼下的公交站只有三条线，他们三个人都不适合坐，最近的晓港地铁站也有一公里。“如果近地铁、公交站的话房租就又要贵了，大家出发点都一样，就是为了现在剩点钱嘛。”
搬离了城中村，三人每个月摊2800元的房租，加上水、电、自己拉宽带，平均每个月1000多元花在房子上。“每个月三四千元的工资，再往上真的受不了。”
“这就是取舍咯。”在媒体工作的闻清从租住的地方到单位只要七八分钟路程，五羊邨70平方米的房子每月租金3000元。
她也曾考虑过到东圃、洛溪、芳村等有BRT或地铁途经的区域租房，不过，看到每日上下班高峰期看到体育西地铁站汹涌的人流以及一辆辆几近爆满的公交车，她还是觉得在单位附近租房较好，虽然房租可能有点贵，但是每天能步行上班还是挺幸福的。闻清说，这“跟工作强度也有关系。本来工作一天已经够累的了，还要跟别人挤公交、挤地铁”。
在天河外资公司上班的毕业生陈盈莹和两个舍友合租在石牌桥的100平方米三房一厅的公寓里，房租3600元。
“我们的预算也不低，当初找房子就宁愿贵一点也要近一点”，陈盈莹说自己比较注重居住环境，之前在深圳实习的时候住在公司宿舍，“住得糟糕，工作状态其实很受影响”。
合富置业市场经理梁燕明表示，目前市场上最缺的是单间和一房一厅，想租这样房子的租客却不少，两房、三房的房源相对单间和一房一厅来说还算比较充足，选择余地也更大一些。“如果找对合租的人，在房租支出方面的确能减轻不少压力，毕业生一般是同学或朋友合租的情况较多。”
租客们的迁徙
在永泰城中村租房的阿智因为合租的舍友离开，也将搬出城中村。60平方米的两房一厅，月租1000元不包水电。“一个人承租成本大了一点，居住环境也想换一下，一楼有皮具小作坊，空气不大好。”
在珠江新城上班的阿智本来打算在地铁五号线附近找房子，预算每个月800元。不过，现在他可能不用找房子了，因为他在广外男生宿舍找到了一个床位。“我同学在读研，现在他出国，床位空出来，我正好搬过去住。”阿智说，在学校住月租、水电都会省下来，“早餐买个包子，在饭堂打饭带到公司也会很便宜”。
事实上，在房租上涨、合适房源紧俏的情况下，大学生在假期里出租闲置床位赚钱的情况在高校里并不鲜见，他们还纷纷在学校贴吧里打出了床位出租的广告。
从永泰搬出以后，阿智上班路上的时间会多花十几分钟，“一路公交车到永泰站，转林和西，转APM线，再到黄埔大道，60分钟左右”。阿智说，每天上班赶上人流高峰期是免不了，“上班都这样”，也有一些人主动加班来避开高峰期，三号线等到晚上7时后才会“稍微”不那么挤。
不断上涨的房租，也迫使蜗居大城市的“夹心层”人群不停换房，一步步远离城市中心地带。
“随着近几年广州房屋租赁价格的快速上涨，租房群体正在由中心城区向郊外流动。白领、上班族开始承受不了中心城区的高租价，纷纷向城市次中心、地铁沿线、外围板块转移。”满堂红市场研究部高级经理周峰说，房租上涨厉害把众多上班族“赶到”了城市次中心。
陈盈莹每个月几乎三分之一工资花在租房上，“能自给自足就够了，真的没办法存钱”。
她说，现在广州的房价比天还高，想都不敢想。“现在买房子的话可能连白云、番禺的房子都买不了，也许增城能买得到。”她算了一笔账，“买个七八十平方米的，最起码要200万元左右。买小的、50多平方米的，市区又一般都是70多平方米的两房。市区起步价新房，四五成首付也要八九十万元了”。
面对上涨的租金和房价，有的人则选择逃离打拼多年的一线城市。
已经毕业一年的小周，面对着城中村不到12平方米的单间有些惆怅，他的行李占满了原本狭窄的过道，书本、电脑和未叠的衣服，凌乱地堆在床上。一周前，从事动漫设计的小周接到东莞一家公司的聘用电话后，便辞去了广州的工作。“留在广州是因为机会多，但如果有好的选择，为什么非要折腾自己呢？”
从毕业到现在，小周已经换了4份工作，离职原因各不相同。他讨厌租住的这间逼仄的房子，花掉了他半个月的工资，却让他感觉像个“纸盒人”，生活毫无生趣。“那边可以提供员工宿舍，起码我可以存点钱了。”
这种经历，半年前就找到工作的阿协也在体验。今年3月份，当其他同学还在为工作各地奔走时，社工专业的阿协已经拿到了某街道家庭综合服务中心的聘用合同。为了方便上班，他在附近的小区租了一房一厅，月租1200元。虽然占了工资一半的月租，让阿协的生活捉襟见肘，更让他焦虑的是，这间还算舒适的房子，只能租到9月底。皆因房东担心房价将大幅度下降，准备把房子提前卖掉。
阿协只能又像半年前一样，四出寻找房源。生活的倒带，让阿协忐忑又疑惑，甚至萌生了回家乡帮老爸做生意的想法。
“很多时候只能不断提醒自己，不要因为一时的生活状态，就去否定自己的价值追求。”想逃离的时候，阿协会如此说服自己。
6年换了7处房子
2013年下半年，来自中山大学、清华大学的5位硕士生组成的调查小组在棠下——广州市最著名的“草根”毕业族聚集区，租住了一套一室一厅的农家房，扎根近3个月，完成对71位“草根”毕业族的访谈。
其中，42.3%的人对生存抱有希望，立足奋斗努力；18.3%认为生存有些许希望；14.1%觉得前景渺茫；25.3%的人打算“走一步，看一步”。
阿杰属于怀抱希望的那群人。尽管广州五位数的房价对他来说还是比较遥远，但他认为从化家里的工作氛围太安逸了，“年轻人就应该去年轻人应该去的地方”。
“淘金、琶洲、广外北校区附近、赤岗、客村、共和路、五羊邨”，广外毕业生Jeff数着自己6年来租房住的地方笑着说，越秀、海珠、白云区自己都住过了。
“基本上不适合人类居住”，Jeff这样形容自己租的第一个房子——把阳台封起来，放一张小床，一个写字桌，就是栖身之所。老旧的小区楼梯楼，有老鼠爬来爬去，味道很难闻。冬天时窗户也要开着，冷空气和雨水都会飘进屋内。半年以后，Jeff和两个舍友全部搬走了。
第二个房子在琶洲，近地铁站。70多平方米的两房一厅，租金1200元。南北通透，窗外还能看到海珠区的万亩果园，唯一的缺点是生活不方便。Jeff有时会在客村好又多超市“扫货”，囤一两个星期的粮食，坐地铁到琶洲，整个周末都不用出门。
由于过去几年，广州房价快速增长，Jeff的两个房东直接将房屋停租，卖掉。也有房东在一年合约快结束时为了提高租金，将房子转租。此外，工作地点变动、合租伙伴离开也是Jeff不得不跨越三个区来回搬迁的原因。
Jeff说，之前租房子搬来搬去也算是一种经历，这样自己知道原来有自己的房子也是一件很好的事情。去年，他在番禺买了属于自己的房子，虽然离位于天河燕塘的工作单位有点远。“市中心房价还是挺高的，宁愿远一点也住舒服一点。”
回忆自己的租房生活，Jeff有时候会怀念租房的蜗居生活，“就像美剧《Friends》那种，大家住在一起，时不时在一起说笑吵闹，过生日的时候，买个蛋糕，一起打边炉，一起开心”。
■数据
房租上涨供需紧张是重要原因
记者查阅了近几年合富置业的租金数据，其中显示：
2011年广州住宅成交平均租金为39元/平方米·月，较上年上涨了约一成。
2012年，二手住宅平均租金为40.8元/平方米·月，较2011年上涨了4.6%，涨幅较2011年有所减缓。
2013年，二手住宅平均租金为44.6元/平方米·月，较2012年上涨了9.3%。总的来说，2013年广州住宅租金呈高位上涨态势。
据合富置业数据，2013年广州住宅租赁成交宗数与2012年大致相当，较2009年、2010年分别增加两成和三成。“租赁需求长期保持旺盛，反映了广州真实居住需求仍十分庞大。”
从数据看，从2009年至2013年的五年间，广州二手住宅租赁均价从2009年的31.4元/平方米·月，上涨至2013年的44.6元/平方米·月，涨幅高达42%。
来自满堂红地产的数据显示，6月份广州市9区(不含南沙、从化)二手住宅平均租金为47.5元/平方米·月，环比下跌1.3%，同比上升13.8%。今年上半年广州市9区(不含南沙、从化)二手住宅平均租金为46.8元/平方米·月，同比上升10.3%。
广州房产评估网的数据也显示出相似的上涨曲线：今年上半年广州的二手房租赁均价为3251元/月·套，同比上涨10.3%，中心六区的租金均价全部上涨。
专家分析，租金上涨的原因是多方面的，除通胀高企、楼价上涨、供楼成本增加的因素外，供需关系也是决定租金走势的重要原因。从需求看，近年来入穗的外来务工人员以及中高端人才数量巨大，加上毕业生增多，适租人群庞大以及准买家以租待售增多等因素，住房的租赁需求十分强大。从供应看，每年新增住宅成交只有6万—7万套，且绝大多数是自住，限购政策下，开发商新增供应必然有所减少，由此判断，租赁房源增加的数量有限。此外，去年底出台的“穗六条”在一定程度上提高了购房门槛，如提高二套房首付、增加社保或纳税证明的年限，不少外地户籍人士买不了房只能租房，给租赁市场带来明显压力。
■专家说法
考虑多元需求
政策切忌单一
广州提出，将住房保障范围逐步向来穗务工人员、高校青年教师、政法干警以及公交司机、医护人员等延伸，试点建设来穗人员公租房1.33万套。广州的新毕业大学生究竟能否在这1.33万套来穗人员公租房中分一杯羹？
事实上，将大学毕业生纳入公租房覆盖范围的相关政策，在国内部分省市如杭州、武汉、四川、辽宁等都已经陆续推出并实施。早在2012年，广州市住房保障办就曾会同市统计局进行了保障性住房调查与需求分析，在调查的五类人中，新入职大学生也纳入其中。
“毕业大学生的身份、条件很独特，几乎不太能够满足公租房收入低、不单身等申请条件。为了方便，毕业大学生宁愿住在离上班地点较近的园区、企业员工宿舍、城中村，建设租赁性质的公租房对他们没有约束力，这是两个矛盾。”广州大学房地产研究所所长陈琳认为，广州在推进毕业大学生住房保障方面还处在调查阶段，未进入到实施阶段。目前还没有实质性的进展，暂时也没有专门为大学生解决住宿问题的政策出台。
“是否可以根据资源情况建设人才公寓？是否广州户籍和非户籍的都可以纳入保障范围？公租房与上班地点距离远的问题怎么解决？租金价格多少合适？这一系列问题尚未有相应的解决方案。”陈琳建议，如果出台针对毕业大学生的住房保障政策，首先要考虑大学生多元化的住房需求，政策措施切忌单一，而且在政策实施期间，需要有一定的过渡期。
暨南大学管理学院教授胡刚则表示，保障大学生的住房需求不应拘于建设公租房，其实也可以采取发放住房补贴的方式为毕业生减负，或者通过改善大学生集中租房地的环境、卫生等，提高毕业生的住房条件。胡刚认为，今后毕业生在租房、购房等问题上如果没有好的政策，可能会留不住人才。
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