业内：执行“新国标” 未来楼市销售更透明
新的《建筑工程建筑面积计算规范》(下称《规范》)7月1日开始执行，新的房屋面积计算方法会不会增加市民的购房成本？对于楼市究竟会有什么样的影响？日前，记者对此采访了房地产业内人士。
观点一：新规并不会对房价有所影响
新版《规范》出台后，不少人认为这可能将对楼市造成一次大震荡，可事实上，不论是开发商还是专家都认为，新规其实对楼市的影响并不大。
“这个《规范》是全国性的，从技术层面对房地产行业进行制约和规范，不过，在我看来，这个《规范》对于楼市的影响并不太大。”贵州财经大学房地产教研室主任夏刚说，“不少人质疑，在对所谓的赠送面积进行限制和缩减后，建筑面积的增加会不会增加购房者的买房成本，在我看来，新的规范完全不会对房价造成影响。”夏刚说，一些开发商在宣传的时候，会将阳台、飘窗、地下室等说成是赠送面积，但其实这些面积按照原来的规定本来就已经是计入建筑面积了的，而从成本核算来说，新的《规范》实施前和实施后，对开放商修建同样面积的房子来说，是没有增加的，“新的《规范》实施后，房屋可能面积会有增加，但是整套的房子的建筑成本并没有增加，在总的售价没有增加的情况下，单价可能还会有所下降。”夏刚说，房价的升降是受市场影响的，不会因为赠送面积的减少而产生较大的波动，在有赠送面积的时候，因为市场的需求量大，开发商有可能挑高价格，在没有赠送面积的情况下，如果市场不好，开发商也很有可能调低价格。“而且新的《规范》只是从技术层面对建筑面积进行了规范，所以并不会对房价有所影响。”
“新的《规范》从7月1日开始实施，建设方面，对已审批及在售项目暂无影响。在定价方面，我觉得影响不太大，因为在有赠送面积的情况下，赠送面积的成本也是融汇到销售单价里面的，只是对推广楼盘时的宣传会有一些影响，因为很多楼盘都喜欢用实得面积单价来吸引眼球。”中渝·第一城的营销总监杨光表示，对于开发商来说，影响只在于营销手段的变化，这也要求开放商未来的规划和发展要更注重其他优势方面的打造。“这个新规也是房地产发展成熟的表现，在未来，房企更注重的应该是产品自身的品质建设，教育配套、商业配套、居住园林环境、生活氛围的建设、打造。还有就是产品户型结构的优化设计，物业服务等等，把这些“硬实力”做好，去体现产品的性价比，而不是再去考虑是否用赠送面积的形式提高性价比。”
观点二：买房会变得更透明
“这次的新规，我们不认为是为了对房地产市场进行调控而出台的，而要将它看做是规范房地产市场的制度。”夏刚说，房屋其实是一个很复杂的产品，不少消费者在购买这个产品的时候，其实很难清晰地了解房屋面积等产品属性，而新《规范》的出台，就是为了让房地产市场更加的规范透明。
过去，市场上打出“赠送面积”噱头的楼盘比比皆是，开发商通过赠送面积增加项目的附加值，吸引客户购买，但是这种行为其实是“羊毛出在羊身上”，其成本早已加到了房价上。该规范出台后，消费者购房更加明明白白了。“比如贵阳某楼盘一套房子的产权面积为100平方米，单价为5000元/平方米，总价为50万元，加上赠送面积后，实得面积为120平方米。购房者的普遍计算方法为：50万元÷120平方米 =4166元/平方米，价格比周边平均房价4500元/平方米略低，让人感觉很超值。但是事实上购房者并不了解，这种计算方法不准确。对于赠送的面积，开发商并不支付土地成本，花费并不多。以上述套房为例，赠送面积的花费也许只有20平方米×1000元/平方米=2万元。所以，房价正确的计算方法应该是：(50万元-2万元)÷100平方米=4800元/平方米。”夏刚说，而且一般来说，购房者对于赠送面积和建筑面积多数并不会测算，只能被动接受开发商的说法，因此赠送了多少面积，很多时候是不清晰的。
不过，需要注意的是，新的《规范》对于消费者也有一些不利的地方，那就是房子在交易中上交的税费要比赠送面积时多一些，同时，房子在使用中的物业管理费也会相应增加一些，因为房子的交易税费以及物业管理费、采暖费都是依据住宅面积来计算的。“虽然有一些小的经济损失，但是因为这些面积能够记入产权，未来对消费者来说，如果遇到拆迁、出售、继承、抵押等情况时，购房者的权益就能够得到保护。”夏刚分析说。
观点三：新规有利于维护购房者权益
“90平方米的建筑面积，赠送20平方米空间，二房轻松变三房。”在现如今的楼市，这样的广告十分常见，买房送面积且送大面积已越来越成为开发商吸引客户的主要手段，几乎每一个开发商都会赠送空间，或以免费赠送阳台的形式或以可拓展空间的形式变相来提高房子的得房率，用更多的实惠来抓住客户。不过，专业律师提醒，这样的赠送面积其实是存在很多隐患的。
“赠送面积的住房在进行登记时不会纳入产权面积中，购房者在拿到成品房后，如果面积与开发商的宣传面积不符，购房者无法维护自己的权益。”中银律师事务所贵州分公司的律师吴畏说，虽然买房送面积对于开发商卖房和购房者买房来说似乎是种两全其美的方式，但是其也存在着一些问题，“虽然产权面积与赠送面积做对比计算后，听起来房价较低，比较划算，但是由于这一部分赠送面积无法记入产权面积中，不受法律的保护，今后如果遇到房屋转卖或者拆迁，也不会把赠送面积算入其中，这部分面积就得不到相应的利益和赔偿，这样一来就不是那么划算了。”
吴畏还说，买房送面积虽然表面上听起来十分诱人，但扩展赠送空间需楼上楼下住户统一意见，在操作过程中可能会出现纠纷。“其实这样法律纠纷并不罕见。”吴畏说，他曾经经手过一个纠纷，市民林先生在某小区买了一套房子，开发商说要送他一块与其阳台相邻的平台。两年后，林先生入住的时候，才发现买房时开发商赠送的与其阳台相连的平台已经被邻居占用了。而邻居认为，这个面积没有约定，所以是先占先得。“这块面积属于公用面积，是供相邻方通风采光之用的，任何人都不能私自占用。”吴畏说，这就是一起典型的赠送面积引发的纠纷。“新的《规范》实施后，属于业主的使用面积全部计入产权，这也就给业主维权提供了支持。”吴畏说。 本报记者 钱丽
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