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一线城市限购：向左走向右走

https://www.biud.com.cn 2014年08月07日07:06 家居装修知识网

历时四年之后，房地产业的“限购”政策走向十字路口。

限购，曾经给了无数人希望，最终仍然失望。

《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）统计发现，截止8月3日，在此前限购的全国46个城市中，26个城市，或明文规定、或暗地执行限购松绑政策。

2011年，为了遏制源源不断的炒房客，以及蹭蹭往上跳的房价，政府一纸限购令，46个城市的房屋购买不再自由化，限购令对购房者资格和房屋数量作出了严格的限定。

如北京规定对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭暂停售房，连续5年（含）以上在本市缴纳社保或个税的非本市户籍家庭限购1套住房。这也成为“史上最严限购令”，被笑称：“北京不欢迎你”。

然而，限购并没有让房价停止向上疯长的脚步。房价走入“越调越涨”的怪圈。

2014年，房地产走人低谷，放开限购的呼声越来越大，限购令也开始走入穷途末路。

近期的大范围限购解禁，迎来市场不同解读，对一线城市的调控政策，则更具风向。然而，由于人口基数巨大，刚需强劲，北上广，将注定成为最难啃的骨头。

北上广深，将成为限购的最后坚守者。

然后它们又能够坚持多久？限购松绑，真的能够成为解救市场的良药吗？

最后的坚守者

2014年伊始，楼市刮起阵阵冷风。开发商发现，房子越来越难卖了，成交量越来越低了。地方政府发现，土地不那么抢手了，土地溢价率也开始慢慢降低了。这可急坏了开发商和严重依赖土地财政的政府。

不过尽管如此，开发商仍然不愿意全国范围内的降价，以价换量。2008年和2011年的经验告诉他们，只要扛了过去，春天总会到来。

眼瞅着半年多过去，行情似乎没有好转的迹象。地方政府开始坐不住了，再加上来自市场的呼声，地方政府蠢蠢欲动谋划如何解除限购令。

南宁打响了“救市第一枪”。与以往坚决制止的态度不同，中央这次似乎默认了。于是，地方政府迈开步伐，越来越多的城市加入了放开限购的大军。宁波、无锡、温州、长沙……截止7月31日，共有24个城市加入限购松绑潮流，占总数的一半以上。

对于松绑，各个城市处理的态度不同，在已放松限购的城市中，只有呼和浩特、南宁、济南、海口、无锡、西安、杭州、温州、宁波、青岛这10个城市对限购调整有官方明确的文字说明。其他城市则是低调处理，“只做不说”。

面对二三线城市相继限购松绑，市场将目光转向了一线城市。对此丁祖昱说：“限购全面放开是趋势，北上广深是最后坚守者。”不过，他同时认为，一线城市限购政策虽然短期内难以撼动，但最终退出也只是时间问题。

信贷仍是关键

不过，人们很快发现，放开限购，市场似乎并没有太大变化。大部分放开限购的城市市场成交量跟之前相比，并没有很大的改观。有些城市虽然在短期内出现了一个成交小高潮，但很快恢复了平稳。如济南，由于限购而无法网签的积压交易，在政策调整后集中完成登记，但很快恢复了平时的水平。有些甚至还下跌了，如南昌，限购放松后，成交量单周下跌2.7%。

这是因为，虽然限购逐步放开,但限贷政策依然严格执行。

取消限购政策尽管赋予购房者自由购买第二、第三套房的权利，但对于刚需或者改善需求来说，实际购买力的不足会使购买计划化为泡影。

最近有消息指出，农业银行(601288,股吧)正在酝酿对首套房贷利率进行调整，拟从8月份开始，上海地区消费者无论购买新房还是二手房，首套房商业贷款部分超过200万的，可下调至9.5折。

但其他国有银行和股份银行并没有跟风，刚需购房者将继续面临房贷利率走高、放贷不易的困难。房贷利率高企，利率上浮的部分不但“吞噬”掉了房价下降部分，甚至还拉高了整体成本。

集中度稳步提升

尽管今年房地产市场不给力，不少房企业绩理想，但是，仍有一部分企业取得了不错的成绩。万科一骑绝尘，在上半年率先突破千亿，同比去年增长两年。恒大地产上半年收获合约销售金额693亿元，同比增长55.4%。碧桂园销售584亿，同比大增七成。

房地产格局显示出大者恒大的格局。

戴德梁行高级董事、大中华区综合住宅服务主管蒋尚礼预测，2014年行业集中度将稳步提升，上市及品牌房企将主导市场；3年后全国五十大开发商市场占有率将提升至25%以上，中小型开发商则面临重整及合并局面。

兰德咨询总裁宋延庆表示，中小型房企开始逐步退出一线城市，强者恒强是房地产未来的趋势。