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55幅地王21幅尚未开工高溢价拿地非死即伤

https://www.biud.com.cn 2014年08月07日07:46 家居装修知识网

中国的房地产是一个怪圈。

2008年以来，每一轮楼市调整，都会有一些地王遭遇“裸泳”尴尬。从SOHO中国陷入官司的上海外滩8-1地王到南京中冶被部分收回的256亿元地王，再到陷入滞销的广州亚运城地王，境遇之坎坷和尴尬，宛如一部部生动的活教材。

这却未能阻挡前仆后继的各路房地产豪杰。发生在土地竞拍现场上百轮的追价历历在目，惊心动魄程度绝不亚于顶级国际大片。

但这一次，那些曾经的地王，还会如此幸运吗？时代周报记者经过调研和了解发现，近三年内，位列国内年度总价和单价地王的55幅地块中，21幅地块至今尚未开工，占比高达38%。时光不会倒流，下一步，谁会来帮他们解套？

算不拢的经济账

“面粉”太贵带来了定价矛盾。

当光环散去，一些走向前台的地王们开始陷入“降价即亏本、保价则滞销”进退维谷境地。

一个尴尬的样本出自中华企业。2009年12月24日，杭州章家坝地块开拍，这是当地本土大鳄绿城志在必得的一块地，时任绿城董事长宋卫平亲自坐镇竞拍。不过，半路杀出的中华企业，最后以总价28.1亿元从绿城嘴边抢走了这块地，1.82万元/平方米的楼板价至今无人能出其右。在四年多后的2014年2月，打响杭州降价第一枪的本土房企德信地产也拿下章家坝一幅地，楼板价仅1.24万元/平方米。

曾经的地王，变成了骑虎难下的“烫手山芋”，案名为“中企？御品湾”的中华企业杭州地王至今仍未正式开售。

“不开盘是暗着死，开盘是明着死。”杭州当地人士如此评价说，在杭州地产界，该盘被公认是亏损已成定局的项目，甚至可能是杭州楼市目前为止史上亏损最大的项目。在中华企业2013年年报中，也对杭州御品湾计提了1.1亿元跌价准备。

日前，克而瑞集团的一份统计报告中，2011-2013年这三年间，全国经营性用地年度单价和总价前十的55幅地块(5幅地块同时位列总价和单价TOP10)鲜有入市，仅有9个项目在售。

克而瑞杭州总经理刘晨光对媒体称，包括中海、金地、保利等高价地得主在杭州都开始“品尝苦果”，项目销售排名大幅下滑，截至今年7月，中海已经跌出杭州楼市销售排名前30名，金地跌出前20名，这在以往的杭州市场十分少见。

在苏州， 2011年1月，中华企业以约3万元/平方米拿下了当地平江区机床电器厂、林机厂地块。“这个楼板价放到今天的苏州市场也是极高的，要知道地块附近的苏州平门府别墅项目今年6月份的均价也不过3.4万元/平方米，”克而瑞信息集团董事长丁祖昱说，这就是典型的地价房价算不过来账的地王，中华企业苏州地王至今迟迟没有开工。

它并非孤例。在克而瑞的统计中，上述55幅地块中，21幅地块至今尚未开工，占比高达38%。在丁祖昱看来，在高周转盛行的当下，38%地王项目未开工，是一个极高的比例了，“特别是单价地王低至50%的开工率，更说明地王好拿，项目难做。”

据克而瑞统计，上述三年间63%的总价地王已经开工，2011年、2012年和2013年的开工率分别为80%、70%和40%，单价地王开工率则相对较低，为50%，同期开工率分别为70%、70%和10%。

这当中，还不乏为规避“2年必须开工”的土地政策惩处而被迫开工的项目。上海申电投资有限公司以20.5亿元竞得的黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块，楼板价28983元/平方米，曾是2012年上海总价及单价最高的“双料地王”。在上海不少业内人士看来，如今该项目进展较慢，尽管已经开工但预计未来工期或大大放缓。

颇受关注的还有北京崇文菜市场地块，该地块是合景泰富2011年以7.1亿元总价，4.37万元/平方米楼板价竞得的单价地王，目前也被外界指责开发进展缓慢。

高溢价拿地或将“非死即伤”

地王之间流行着一个“解套游戏”。一个新地王的出世，背负起未来的销售压力，这才意味着一个老地王的解套。

可是，这一次，幸运女神，还会眷顾这些曾经的地王吗？

以北京朝阳区孙河地王为例，2012年9月，龙湖以约为2.02万元/平方米的楼面价率先在孙河A地块称王，泰禾于2013年1月以楼面价约为2.94万元/平方米拿下W地块；首开股份于2013年2月以2.63万/平方米的楼面价夺得F、G两块土地。

2013年7月，中粮以实际楼面价接近5万元/平方米，刷新了北京土地出让历史上的单价纪录，解救了之前进驻孙河板块的其他地王。但今年7月29日，孙河组团BCDE地块和K地块双双流拍，中粮继任孙河区域王中王，让人增添了一重担忧。

土地市场降温的趋势还在延续，且向北京、上海等一线城市蔓延。相关机构日前发布的数据显示，7月，全国300个城市土地出让金总额为1475亿元，环比减少15%，同比减少49%。

“在房地产市场整体低迷的情况下，去年拿地较为激进的开发商面临着较大的资金压力，房企的战略重点在于去库存，所以预计8月份及三季度土地市场仍将持续降温，” 上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]如是说。而丁祖昱则表示，随着下半年土地的集中入市，流标及底价成交的情况将继续上演，土地市场难复2013年的荣光。

多位地产界人士直言，凡在2013年下半年高溢价拿地的企业，将来都会“非死即伤”，其中民企可能因资金实力较弱，最先倒下。

在众多地王故事中，中冶南京地王分崩离析的结局也令人扼腕。拆迁艰难，体量巨大，开发周期过长，这让中冶置业2010年9月获得的256亿元南京下关滨江地王项目至今无实质性开发进展，最后，该地王仅留3号地自己开发，而1号地分割多块转手，2号地更是遭政府收回。