自住房与刚需盘价差缩小
根据亚豪机构统计数据显示，上周北京楼市仅有4个楼盘入市，且全部针对改善性需求，刚需盘集体缺席。
不过，对于刚需购房者还有另一个好消息，自住房大军在不断扩容。本周一，北京市住建委网站公布消息，中铁建旗下两个刚需盘部分房源转化成自住房接受网上申购。这两个接受申购的自住房与普通商品房位于同一社区内，除位置外几乎无差别。业内人士表示，刚需盘转化为自住型商品房后可以最大限度地实现销售提速，并加速资金回笼。同时，也拉低了周边商品住宅的销售价格，自住房正逐渐成为刚需盘的价格标杆，区域自住房与刚需盘价格差距逐步缩小。
自住房带动网签量创新高 普通商品房加入自住房行列
据亚豪机构统计数据显示，上周（7.28-8.03）北京商品住宅共成交3050套，环比大涨315%。不过，这并不是北京楼市回暖的直接证据，金隅汇星苑和首创悦都汇两个自住房近2000套的集中签约，是上周成交量暴涨的主要原因。这两个项目的签约，不仅大幅提高了成交量，同时也拉低了全市整体成交价格。
这一市场情况预计在未来一段时间内还将持续。根据北京市住建委网站数据显示，截至发稿时，有两个自住房项目处在选房阶段，六个项目等待进入摇号程序，三个项目正在接受申购。可以预计，在未来两至三个月中，自住房都将是市场成交主力。
除了一些备受关注的自住房项目外，本周，自住房项目再添新军，中国铁建位于房山和丰台的两个刚需盘中国铁建·原香漫谷和中国铁建·北京山语城中部分楼座转成自住房接受购房者申购登记，这也是北京首次出现普通商品房转成自住房销售。
转成自住房销售为2013年确定 未来还将陆续有类似项目入市
中国铁建旗下的两个项目转成自住房销售，有人把这一决定看做是近期市场压力所至。事实上，这两个项目部分楼座转化成自住房是在2013年年底就确定的事。据中国铁建·原香漫谷的相关负责人透露，2013年年底，为响应北京市住建委的要求，中国铁建选择了旗下两个项目转化成自住房销售，与他们同期还有多个项目也参与转化。据他了解，与原香漫谷相隔不远的中冶蓝城就有楼座参与转化。
该负责人所提到的北京市住建委的要求，源自去年10月北京市住建委发布的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，意见中提到，“鼓励企事业单位和相关机构在符合相关法律法规规定和规划要求的前提下，将自有用地用于自住型商品住房的开发建设，或者将尚未进入销售环节的房地产开发项目转化为自住型商品住房建设项目。”
据了解，中国铁建·北京山语城位于丰台区王佐镇，转化为自住房的产品共48套，户型约为125平方米三居，今年以来该项目商品房部分的成交均价为22916元/平方米，自住房定价为17500元/平方米。中国铁建·原香漫谷位于房山区城关街道，自住房共72套，户型为86-91平方米三居，另有152-155平方米三居户型，该项目商品房的成交均价在14108元/平方米，自住房定价为10500元/平方米。
自住房除楼座位置外与商品房无异 周边普通商品房定价受影响
对于这百余套自住房，购房者表现出了极大的关注度，毕竟这两个项目都是大型的商品房社区，而且北京山语城一期业主已经入住，原香漫谷一期、二期也将在今年交房。
从楼座分布图上看，北京山语城转化成自住房销售的26、27号楼座位于项目的西北角，是六层1梯2户的花园洋房。项目目前在售的普通商品房二期三组团及二组团环顾在这两个楼座周围，除了位置不同外，没有明显差异。原乡漫谷推出的自住房11号楼位于项目的东侧，其中还包含跃层户型，在自住房中并不多见。
中国铁建·北京山语城的销售人员透露，该项目中的自住房品质与普通商品房基本一致，不过购房者如果有兴趣，也不用担心挤不进自住房的抢购大军，目前项目有推出19800元/平方米起的特价房。不过，购房者对于销售人员的话并不认可。“我们在购买时并不知道项目还有一栋会作为自住房出售，如果知道价格是这样，肯定就不会出手。”但业内人士也指出，如果纯从投资角度谈，该项目中的商品房还更具价值，因为自住房未来出让时收益的30%要交给国家，考虑到这个，还是商品房更合算些。
中国铁建将旗下项目部分楼座转成自住房销售，不仅给自身的普通商品房销售带来压力，同时对于周边项目也影响颇大。以山语城所在的王佐区域，目前在售的主要是汤泉墅与领秀翡翠山，同为花园洋房，领秀翡翠山目前销售均价为24800元/平方米，汤泉墅为28000元/平方米。在领秀翡翠山的业主论坛内，已经看到有业主在讨论北京山语城的价格会给领秀翡翠山带来的影响。
亚豪机构副总经理高姗分析表示，自住房入市，在很大程度上拉低了周边区域商品住宅的销售价格，迫使定位刚需的项目开发商调低开盘价，逐渐成为区域刚需住宅的价格标杆，区域自住房与刚需盘的价格差距会逐步缩小。文/门庭婷
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