7月上海成交“翘尾” 楼市淡季刚需“接棒”
数据显示，今年7月成交量前五的楼盘中，有四个是均价在2万元/平方米以下，且成交面积段在90平方米以下的刚需楼盘。 数据来源：上海中原地产研究咨询部
▲上周末，松江某楼盘现场，看房人数颇多
□地产评论员 蔡琦雯
7月楼市成交持续低迷，但从市场表现来看，刚需产品的热度却明显提升，业内人士表示，上海楼市刚需产品的主导力将增强。
刚需“抬头” 七月“翘尾”
7月的上海楼市仍然并不景气，据统计，7月上海商品住宅成交70.1万平方米，环比下降1.8%，同比则下降9.1%。然而7月底，上海新房成交却出现了“翘尾”行情。上海中原地产数据统计，上海7月最后一周成交面积为20.2万平方米，环比上涨49.5%，与7月前几周每周都不超过14万平方米的成交量相比，有较大幅度提升。
这主要是由于刚需房源的大幅成交导致的。进入7月以来，刚需房源的成交逐步走高，据搜房网数据中心统计，7月最后一周均价2.5万/平方米以下的房源成交面积达14.65万平方米，较前一周上涨了近九成。从成交均价来看，7月最后一周24386元/平方米的成交均价环比下跌了13.9%，也显示出中低价盘已成成交主力。
另外，从供应上看，7月刚需楼盘开始发力，成为供应主力。据统计，7月开盘总量虽环比下降6成，但是刚需产品占比达85%，为近4个月的新高。
对此，搜房网数据中心分析师表示，中高端楼盘在经过上半年几轮集中推盘后，市场购买力逐渐饱和，中高端项目再度进入蓄水期。未来，上海楼市主导产品将从“改善”向“刚需”过渡。
淡市刚需更重配套
从区域来看，7月销量较好的楼盘主要分布在南汇、奉贤、松江等外环区域。
克而瑞研究机构总监薛建雄指出，热销楼盘所在的区域多是占尽利好规划的，例如松江的楼盘多集中在大虹桥辐射区域、而奉贤的楼盘则多在轨交线规划站点附近。
有业内人士指出，今年较为“冷淡”的楼市导致购房者更加谨慎，尤其是刚需购房者，会更趋向于选择价位低、规划好的房子。
售楼员小李在奉贤某楼盘工作多年，她告诉笔者，5号线南延伸段开工的消息给南桥新城周边的楼盘带来了巨大的利好，购房者多看好其未来的升值可能，因此即使在今年楼市较为低迷的情况下，奉贤楼盘的成交量一直位于前列。
以近期规划公示的轨道交通15号线为例，一个月以来，沿线部分区域二手房房价有明显上涨。徐汇区百色路附近的二手房价已由年初的2.8万元/平方米涨至目前的3.3-3.5万元/平方米。百色路上某房产中介员工小黄表示，近期房东都纷纷提价，个别房源更推迟不卖。
另外，楼盘周边的商业配套也是吸引购房者的主要因素。在金山万达广场住宅的销售现场，前来看房的吴阿姨告诉笔者，“购买该项目的住宅，主要是看中了未来将建成的配套万达广场，这样一来，购物方便了，附近的人气也能聚集起来，居住时就更舒心。”
有意入市者增多
上周，笔者走访沪上多家“热销”楼盘后发现，低总价小户型产品备受欢迎。
以松江的某楼盘为例，当天路上出行的人并不多，但是售楼处门口却停满大巴车与私家车，售楼处外更是围满了带领客户看房的中介人员。
据售楼员介绍，“今天已经送走了好几批客户，目前购房者的心态比较积极，有意入市的购房者也正在逐渐增多。”
无独有偶，笔者走访的金山、奉贤等几家刚需楼盘售楼处内均人头攒动，气氛热闹。而与之相对的是，一些中高端项目却显得人气不足。
有业内人士表示，7月最后一周，全国多个城市有“限购松绑”的消息传出。虽然今年7月18日上海曾重申严格执行限购政策不放松，但对于购房者来说，对政策未来走向的猜测而产生的房价上涨预期促使他们开始逐步走出观望，积极入市。
对此，上海中原地产研究总监宋会雍也表示，步入炎热的夏季，购房者的看房热情普遍会有所降低。但由于刚需置业者对价格更加敏感，因此一旦房价有上涨“信号”，最先有所“动作”的一定是刚需购房者。
案场1 低总价促热销
[时间] 8月2日上午
[地点] 金山某楼盘
[现场状况]目测现场有近20组购房者前来咨询、看样板间，多为一家老少“全家出动”，50岁左右的看房者较多。
[探盘实录] 项目附近没有地铁站，业主多会选择坐公交车到金山卫火车站乘轨交22号线前往市区。笔者从静安寺开车到项目现场大概1个小时时间，项目周边商业配套较缺乏，但是据了解未来项目将建有自带的商业广场，足以满足业主的生活需求。据现场售楼员介绍，目前项目一期推出的房源已经基本售罄，前来咨询的购房者多看中即将推出的产品。由于价格较低，88平方米两房和115平方米3房产品总价最高不超过150万元，因此购房者并不会过多询问价格优惠。
案场2 实用”2+1”房最火
[时间] 8月2日下午
[地点] 松江某楼盘
[现场状况] 售楼处拥挤，目测现场有近30组购房者前来咨询、看样板间，看房的较多为年轻的夫妻，或者一家三口。
[探盘实录] 该项目主推2+1户型，小房间的面积有7平方米左右，可以做儿童房或是书房。项目距离最近的地铁站约2公里，步行稍远，但是好在项目门口即有公交车可以到达地铁站。另外，项目附近幼儿园和小学较多，唯一不足的是商业配套较少，最近的商场均在地铁站附近。据售楼员介绍，项目从6月底开盘至今，400多套房源目前仅剩100套左右，其中89平方米2+1房最受顾客追捧，每天能够成交5-6套，目前仅剩20套房源。
案场3 轨交房受热捧
[时间] 8月3日下午
[地点] 奉贤某楼盘
[现场状况] 目测现场有近15组购房者前来咨询，看房的较多为奉贤本地人，年龄在60岁以上的老人居多。
[探盘实录] 项目周边生活较为便利，菜场、商场较多，也有幼儿园和学校。唯一不足的是交通问题，但是据悉项目距离规划中的南桥新城地铁站较近，步行距离在1公里左右，等地铁通车后，这一短板或可补足。据售楼员介绍，项目周边的楼盘卖得都很火，主要是由于靠近规划中的5号线南桥新城站。当天来看房的人并不多，主要因为项目只剩下不到50套，而这剩余的房源将在近期做小型的优惠活动，因此购房者多想等到那天再来抢购。
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