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楼市销售平淡开发商尝试推低总价房源

https://www.biud.com.cn 2014年08月07日16:31 家居装修知识网

　　总价小、户型小、入市数量小，近日，一度追求“唯我独大”的开发商们，开始嗜“小”。在销售平淡的房地产市场，开发商开始祭出“小”字牌。

　　总价之小百万房源频露面

　　就在自住型商品房频频入市的过程中，不少开发商开始尝试推出一些总价小于100万元的房源，以求受到购房人的关注。

　　目前，北京已有近10个总价在100万元以下的房源，包括旭辉E天地、金隅自由筑、旭辉丽舍、金地朗悦、世界之花、东亚·华欣湾等。其中绝大多数属于商住房。

　　“去年此时，新房市场几乎所有在售项目都在排队摇号，每一个新盘都不发愁蓄客的问题，即便只在地上挖个坑，即便没有做出样板间，即便只有几页带户型图的楼书可供介绍，仍然挡不住买房人的热情。”顺义某项目营销总监表示，现如今，每个新房入市，最发愁的就是蓄客难题，许多项目不得不独辟蹊径，开发了许多新的促销方式。

　　“但是杂七杂八的营销手段备受争议，效果并不理想。”该营销总监说道，“为此，项目开始寻求通过用低总价房源来撬动市场。”

　　许多在售或待售的项目都面临蓄客难的问题，根据亚豪机构提供的统计数据显示，截至7月25日，北京楼市新增了8320套房源，而商品住宅成交量却仅有4299套，楼市总的供需比罕见地高达1.9：1，这意味着，每新增两套住宅，只有一套能卖出去。而去年很多热销盘的供需比都是1：4甚至1：5。

　　就在这样的境况下，与上述开发商一样，不少开发商选择了推出100万元以下的房源入市。

　　比如位于房山的旭辉E天地，紧邻地铁房山线良乡大学城站，位于地铁站西南角。目前项目已经推出了最后一栋LOFT，户型面积为35平方米—55平方米，为14层板楼，4.2米层高，68万元/套起。此外，位于南四环榴乡桥德贤路附近的世界之花也推出了35平方米—55平方米的一居和60平方米—110平方米的两居，总价在60万元左右。

　　不少即将入市的纯新盘也打算推出100万元以下的房源。预计10月入市的北京密码将在首期推出60平方米的LOFT，总价在70万元/套左右；而位于昌平政府街与西环路的蔚雲府是此轮为数不多的住宅低总价房源，其户型为39平方米一居、66平方米两居以及86平方米两居，价格最低的仅为50多万元/套。

　　户型之小一居室放量增多

　　相对于此前一段时间通州楼市由大户型主导，近期中小户型放量增多，明显带动了楼市热情。诸如华业玫瑰主推户型在67平方米—130平方米之间，K2玉兰湾也有一部分66平方米—90平方米的一居到两居，朝北8080户型在30平方米—100平方米。

　　华业地产副总裁陈云峰此前曾对媒体精确分析过通州楼市的需求构成，他表示，从华业通州项目的来电来访情况看，对60—100平方米的一居、二居感兴趣的购房人占比将近9成，而对100平方米以上关注者合计才占比1成。在这部分占比过9成的群体中，又以35岁以下的白领阶层为主。由此看来，目前通州楼市的改善型需求要小于刚需。

　　陈云峰还认为，今年以来北京楼市的成交放缓只是阶段性的，通州作为刚需项目的主要供应地，购房人一旦走出观望情绪，成交量一定会回暖。而对于房企来说，当下则应当加速跑量，“能跑多快跑多快。”

　　除去华业外，台湖区域的东亚·尚品台湖也将推出小户型。该项目预计今年下半年开盘一期，户型面积为38平方米—75平方米开间，将提供600套房源。据该项目负责人表示，项目总建筑面积约为20万平方米，规划设计为10栋15层低密小高层精工建筑，国际Artdeco风格全石材玻璃幕墙外立面。

　　“之所以推出这么多的小户型房源，就是期望能够吸引购房人的眼球，达到热销的效果，”上述负责人表示，从目前蓄客的情况来看，小户型的确为项目带来了不少购房人，而在一期后，项目的销售还将围绕小户型进行。

　　数量之小房源分批入市

　　不同的市场环境下，开发商的推盘策略也不再是大开大合，而是以小步快跑为主。

　　“过去是海量蓄客、集中爆破，现在很多房企都做不到。小步快跑不见得跑不掉，也不见得慢。”一家上市房企高管表示。近日，该房企旗下的某住宅楼盘，有10栋楼取得了预售证，数量可谓相当多。但实际开盘仅有一栋，并在开盘当日取得“日光”。北京市住建委网站信息显示，拿到预售证的这10栋楼共有469套房源，目前只入市了2号楼共72套房源。“400多套房源一次性入市，按照目前这种市场状况，肯定消化不了。所以开发商就采取了开一栋、清一栋的方式。”有业内人士分析说。

　　的确，近两周以来，楼市中又开始闪现“日光盘”的身影，暗淡依旧的楼市似乎颓势已扫。7月19日，位于大兴旧宫板块的国奥旗下的国韵村项目开盘，现场吸引了200多组客户到访，一期推出的所有房源在2个小时内全部售罄，成为了近期南城楼市首个日光项目。记者了解到，该项目一期推出的产品主要为86平方米两居、138平方米三居以及174平方米四居，全部为精装修准现房，均价3.6万元—3.9万元/平方米。在国韵村开盘当日，位于海淀区域的华润萬橡府项目同样取得了“日光”，当日取得了15.9亿元的销售业绩。

　　不过记者调查发现，有不少开盘当日被“一抢而光”的楼盘，均只开了所有拿证房源中的一部分。如位于昌平的某楼盘500多套房源获得了预售证，只开了约三分之一。国韵村也是有60%的拿证房源入市销售。

　　“如果蓄客期拉得太长，会造成客户流失。根据蓄客量，只能开相应数量的房源。一方面是楼市低迷期的表现，”上述上市房企高管表示，另一方面，开发商先入市一小部分房源，在动荡市场中投石问路，以便随市场变化及时调整价格和销售策略。

　　本报记者徐楠陈静思