北京楼市量价齐跌 热地流拍并非看衰孙河
此次流拍的两块低密度孙河地块，在挂牌之前就已被广为关注。令人意想不到的是，孙河这两宗地块自7月15日挂出，此后15天内竟无一家房企报价，直至7月29日流拍。而与这两宗地同期挂牌的其他地块，有的整体条件还不如这两块地，但也有人“问津”。
在孙河开发了泰禾·北京院子的泰禾集团董事长助理、品牌总监沈力男对记者表示，这是本轮楼市调整以来首次土地流拍，具有标志性意义。“流拍一方面是因为市场整体状况不好；另一方面，由于这两宗地块是单价高、总价高的‘双高’地块，对于正在处于逆市中的房企来讲，占用的资金量太大，存在一定风险，因此增加了拿地的疑虑。”
回顾2012年9月到2013年7月成交的5宗孙河地块，总体规模不大，总价相对适中；而今年7月29日流拍的2宗孙河地块总体规模和总价，与前5宗相比均有大幅提升。北京市土地整理储备中心网站显示，本次出让的两宗热门宅地为孙河BCDE地块和K地块，两宗地块起价分别为46亿元和31.45亿元。与此前成交的5宗孙河地块中，价格最高的中粮地块相比，BCDE地块46亿元的起拍总价，是中粮地块23.6亿元实际成交价的2倍。
据中原地产市场研究部计算，其中面积较大的BCDE地块由于含3.24万平方米的中小学配建，因此实际楼面价已经突破了4万元/平方米，而另一宗K地块的楼面价也接近3.5万元/平方米。而2012年9月和2013年1月，龙湖和泰禾分别在孙河拿地，起始楼面价都不到2万元/平方米。
伟业研究院分析师赵红娟表示，出让起始总价和单价均创历史高位是导致流拍的直接原因。根本原因一方面是由于，目前北京商品住宅市场依然成交低迷、库存量不断攀升，开发商面临较大的回款压力；另一方面，今年以来信贷环境收紧使开发商融资难度及融资成本有所提升。开发商对未来预期不够明朗，因此不敢轻易拿高价地。
影响 孙河仍被看好
虽然起拍单价和总价“双高”，“吓退”了房企的拿地热情，但记者采访的多家房企人士均承认，这两块土地本身的“资质不错，是块好地”。沈力男就表示，这两宗地块的流拍不会影响孙河现有楼盘的销售，孙河板块仍被市场看好。
孙河板块是中央别墅区最后一块低密度组团，无论是从区域规划、地理位置、周边环境及配套方面，均优势明显。区域内已经开盘的两个楼盘——龙湖·双珑原著与泰禾·北京院子，也取得了令人瞩目的销售业绩，分别获得面积销冠和金额销冠。
业内人士认为：“房企最终没有拿地，并非是看衰孙河地区的市场前景，而是资金不足了，销售量的下降直接影响着预售资金回款的下滑。同时今年中央实行的稳健货币偏紧的政策也使得众多房企的筹资渠道不如前几年给力了。”
预期 冷热不均显现
“当前市场冷热不均已经显现出来。可以预计，未来低单价、面积小的地块还会受到开发商青睐。”伟业研究院分析师赵红娟表示。
就在孙河地块流拍的当天，房山阎村镇三宗商业地块均由天洋基业以高溢价率竞得，其中，14-03-13地块溢价率高达210%，其余两地块溢价率分别为77.7%、197%。三宗地块成交总价为26.15亿元，平均楼面价格为8105元/平方米。
另有专家表示：“企业的拿地能力在下降，特别是在高总价的优质地块方面，已经量力而行了，不再大肆扩张了。土地市场的分化从此开始形成，即体量适中、总价适度的优质地块依然会成为市场的宠儿，而总价偏高、体量较大或者是品质一般的地块或将会被打入‘冷宫’。”
本报记者 陈静思
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