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房企转型遭遇关键点轻资产真的“轻”吗？

https://www.biud.com.cn 2014年08月08日07:41 家居装修知识网

近期，随着越来越多的城市加入房地产“救市”大军，整个行业告别“野蛮生长”的步伐也在加快。过去那种高额投资拿地、迅速转化成销售的传统重资产模式，如今可能使房企面临更大的资金和运营压力。在此背景下，不少企业开始尝试向轻资产模式转型。但这条路到底该怎么走？在转型过程中可能面临哪些新的问题？对此，《每日经济新闻》记者对话众多业内大佬，关于地产业轻资产化与社区服务掘金等话题，激荡头脑风暴，以期给读者带来更多启示。

编者按

近日，朗诗成为继万科之后,第二家明确使用小股操盘策略发展房地产业务的开发商。

朗诗集团董事长兼朗诗绿色地产有限公司主席田明表示，集团不再主张承担单一股权项目，转为轻资产模式经营。

除与人合作及代建项目外，会持续增加以持少量股权负责项目管理的“小股操盘”形式发展，负责项目开发管理（操盘），并收取相关开发管理费等费用。

这只是房企试水轻资产模式的一个缩影。

在近日举办的第四届中国价值地产年会上，轻资产的商业模式备受房地产企业关注。

部分开发商预测，房地产转型正在遭遇转折点。在这样的背景之下，轻资产无疑是最好的一种选择。然而，房地产的轻资产方向能轻易达成吗？

轻资产优势：收益更高风险更低/

年初，万科在考察了铁狮门的房地产基金模式后，选择小股操盘以及内部跟投作为新的房地产开发模式。与传统房地产开发业务相比，铁狮门的房地产基金不仅收益率更高，风险也相对较低。当行业开始显露下行迹象，上述模式的优势吸引了很多企业，并成为转型方向的选择之一。

此前，经济学家马光远在博客中提出了一个观点：房地产交易量和货币供应已经陷入“囚徒困境”。由于货币政策已经没有太多的调整空间，整个市场的预期都不会发生逆转。

雪上加霜的是，随着理财产品、货币基金等金融产品的发展，很多三、四线城市房价上涨步伐放缓甚至停止，使得资金投资房地产的冲动有所降低。而随着人民币跨境结算、资本项目的开放，很多人能更容易地投资国外资产，包括到国外买房，这些因素都大大减少了流入楼市的资金。

在上述背景之下，尽管部分城市放松了限购令，但是低迷的市场反应，令业界对后市的看法更趋向悲观。在第四届中国价值地产年会上，新欧鹏企业集团副总裁李战洪认为，整个楼市的调整周期是一年半。

田明在香港接受当地媒体采访时则认为，市场的下行周期将长达三年。房地产开发模式的调整已经势在必行。

能有更高收益、更低风险的轻资产模式无疑成为企业的首选。事实上，除了万科和朗诗外，选择淡出绿城的前绿城中国董事长宋卫平，也是期望以轻资产的形态继续发展房地产业务。而在新型城镇化领域试水城镇商业的嘉凯城，也把企业发展的方向瞄向了轻资产。

轻资产争议:开发阶段仍需很大投入/

在目前的房地产开发行业，轻资产的类型很多：以彩生活为代表的社区O2O、绿城为代表的代建模式、万科和朗诗的小股操盘，以及众多开发商试水管理的地产基金，包括嘉凯城规划中的品牌和管理输出，在很多人看来均属于轻资产的范畴。

但是这些轻资产真的“轻”吗？卓越集团执行总裁张远对此有不同的看法：“我觉得彩生活、代建应该属于轻资产，但像小股操盘这种操作模式，还是重资产。”

张远在第四届中国价值地产年会上所作的主旨演讲指出，对于万科来说，通过小股操盘，投入的自有资金少一些，但总的开发资金投入并未减少。相比而言，其他的轻资产模式，如彩生活和代建，需要投入的总资金就很少，是真正意义上的轻资产。

上述对于轻资产的争论，表面上仅仅涉及轻资产的定义，背后显现的却是从业者对行业发展趋势的忧虑。

无论企业选择哪种模式发展轻资产业务，都需要经历资金大规模投入的房地产开发阶段。在这样的背景下，业界也在谋求利用购房者的购买资金，以开发资金众筹方式发展房地产项目。即在房屋开发之前，先通过金融产品的销售锁定目标客群，最大限度降低项目开发的投融资风险，并锁定收益。然后再根据这些客户，寻找有兴趣的金融投资者，由后者提供一部分资金。

事实上，上海去年就有开发商尝试过通过集资建房模式，让目标客群参与投资，共同购买土地共同开发的案例。平安好房网CEO庄诺也透露，平安好房网曾与万科就类似房屋众筹的模式有过讨论，而目前推出的类众筹模式平安好房宝，可以实现在销售之前，通过让目标购房者购买理财产品的办法为开发商蓄客。

很多从业者相信，如果房地产开发众筹模式能获得成功，不仅可以一劳永逸地解决开发资金的需求，而且真正实现了房地产开发、经营的低风险。

但是，上述模式在试水、探索中，却存在很多难点。《每日经济新闻》记者曾和一家基金管理企业探讨过众筹业务的可能性，后者明确目前的主要难点至少有三点。

一是开发商的身份问题，一旦开发商开始由资金的主要投入者转变为房地产项目的代建和管理者，对项目的约束力有可能会下降，最终导致产品无法按时竣工，或者出现产品质量问题；二是如果购买基金产品的购房者最终选择以房屋分配方式分配收益，会存在分配问题。因为房地产产品和金融产品相比，标准化程度要弱很多；三是纯股权类的基金产品，发行难度较大，不像目前发行的债权类金融产品容易受到投资者青睐。

除了在轻资产概念上仍然存有争议，房地产行业由“重”转“轻”的变化，同样尚未成为整个行业的趋势，未来的市场如何发展，仍然扑朔迷离。

德信资本陈义枫:开发商转型轻资产困难重重

随着房地产与金融结合不断提速，房地产基金呈现爆发式增长的势头。诺承投资与投中研究院联合发布的《2013人民币房地产基金研究报告》显示，去年人民币房地产基金募集规模1381.1亿元，较2012年增长近1倍，与2009年相比，近5年间基金募集规模增长达16倍。

“在发达国家，房地产开发大多数以轻资产模式为主，基金是主要的融资模式，但在国内，房地产基金仍处于起步阶段，未来将有巨大的发展空间”，德信资本董事长陈义枫向《每日经济新闻》记者表示。

但与此同时，缺少政策扶持、募资困难、人才缺乏等难题依然是房地产基金发展面临的障碍，在陈义枫看来，在我国仍以银行信贷为主要融资模式的格局下，房地产基金要成为主流融资模式尚需要很长的时间，这也意味着开发商向轻资产模式转型困难重重。

地产基金成主流仍需时日

《2013人民币房地产基金研究报告》显示，2010年之前国内人民币房地产基金仅有20多只，市场规模100亿元左右。自2010年起，房地产基金开始蓬勃发展，近几年房地产基金市场规模每年都保持近100%的增长。

“房地产基金之所以能取得爆发式增长，一方面是由于房地产正进入规模扩张与行业整合并行的阶段，开发商拥有巨大的资金需求；另一方面，由于国家持续不断出台房地产调控政策，导致以银行与信托为主的牌照类金融机构对房地产贷款受到很大限制，房地产基金由于基本上不受调控政策的影响，因此在金融杠杆被压制的契机下反而获得很好的发展”，陈义枫说。

除了独立的基金管理公司，近年来越来越多的房企试水地产基金，包括保利地产、金地集团、复地等房地产企业设立了私募房地产基金管理机构，并启动了旗下基金的募资、投资活动。

然而，在陈义枫看来，房地产基金要效仿国外成为行业主流的融资模式仍需要相当长的时间。一方面，与国外以直接融资为主的融资市场结构相比，国内仍然是依赖于以银行贷款为主的间接融资，要改变这种格局短期内难以完成；另一方面，地产基金缺乏政策扶持，目前只能以私募形式发展。

“在发达国家，房地产在发展的起步阶段已经与金融密切配合，比如美国的开发商都以轻资产模式为主，房地产基金在行业内占主导角色；但在国内，房地产金融化程度很低，因此像基金、众筹等轻资产模式成为主流的可能性不大”，陈义枫说。

出现系统性风险概率小

陈义枫说，“从目前来看，房地产从以往的单边上涨过渡到中长期平稳的阶段，从高收益行业变成常态化行业，虽然行业会出现短期波动，但整体而言并不存在系统性风险，这也意味着房地产基金也不存在系统性风险。”

但他认为，随着房地产行业进入弱周期，虽然房价出现大幅下跌的可能性不大，但由于去化速度放缓，对于开发商而言会造成资金回笼速度变慢，这也意味着可能给房地产基金带来潜在的兑付压力。

在陈义枫看来，市场波动性加大，对房地产基金的风险控制能力要求变得更高。以德信资本为例，在区域选择方面，地产基金更倾向选择于产业发展具备后劲、供求关系比较健康的城市，但不一定只关注一、二线经济发达城市，一线城市周边的近郊或者卫星城、产业发展活跃的二、三线城市也存在机会；在投资项目的选择上，具备一定销售规模、金融杠杆较低且流动性充沛的开发商成为基金的首选合作对象。

美国汉斯中国副董事尤文沛：房地产基金化发展空间大

当市场开始下行，越来越多的房地产企业试图走上“轻资产”之路。

“轻资产”之路究竟怎么走？常被提及的“美国模式”又有怎样的借鉴意义？《每日经济新闻》记者就此采访了美国汉斯地产中国副董事尤文沛。美国汉斯作为全球最大的房地产商之一，在轻资产模式的实践中有很多值得国内房地产开发企业借鉴的经验。

针对国内房地产金融的发展，尤文沛表示，REITs（房地产信托投资基金）在中国有很大的发展空间，“中国的REITs市场发展成熟需要各方面的努力，既要有国家金融政策、税收政策的支持，又需要房地产业内积极的探索。”

美国REITs增速与收益率相关

“REITs作为一种房地产金融领域的产品，是介于债券和股票之间的一种金融工具，既类似于债券产品每年都有固定的收益，同时又能享受到房地产租金及资产增值带来的资本增值。”谈及目前在美国已经发展成熟的REITs，尤文沛表示，美国REITs的发展快慢，与住宅租金回报率和无风险利率的息差高度相关。

“以汉斯为例，公司从1991年以来开始成立房地产基金，已经发起成立了44个战略性投资基金及许多一次性项目投资平台，全球收购和开发总额超过243亿美元。”尤文沛对《每日经济新闻》记者表示，目前投资这些基金的大部分都是机构，根据不同的风险偏好，机构对房地产投资的区域市场、物业类型及投资策略会有不同的投资要求。

据了解，美国第一个REITs产生在上世纪60年代，初期REITs的发展比较缓慢，80年代随着租金回报率向10年期国债收益率靠拢，REITs的发展开始加速；到90年代以后，REITs真正进入高速发展期。所谓“美国模式”，则是通过成立自己的基金管理公司，掌控商业不动产从开发到运营的全过程，并在其中辅之以金融手段。

尤文沛告诉记者，在美国房地产基金所提供的资金支持占美国地产开发的70%。

“在汉斯，房地产基金有专门的资本市场团队和机构投资者进行对接，沟通，及时了解机构投资者的需求，从而更好地设计房地产基金产品。”尤文沛表示，“目前在中国，可能偏向于债权的基金更多一些。”

多因素制约房地产基金发展

房产研究机构英国莱坊预计，市场对房地产信托基金回报率的预期至少比无风险利率高2%~3%。“尽管中国市场开始涌现优质商业物业，但是房产信托基金的成功运营需要拥有大量优质且能够提供稳定租金收入的基础资产库。从这一点看，中国商业市场依旧缺乏优质成熟的商用物业及有经验的管理团队。”莱坊高级董事及估价及咨询部主管林浩文告诉记者，优质基础资产的缺乏会直接影响房地产信托基金买卖的活跃性及回报率的设定，商用物业及相关的管理团队则要面临大幅度质的提升，这也是中国房地产信托基金面临的一个难题。

对此，财经评论员刘艳在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前国内房地产基金面临的问题是规模小，对项目的预判和风险控制能力差，开发商对基金的理解和运用不到位，投资文化不成熟，这些因素都制约着房地产基金的发展。

尽管存在上述问题，但刘艳认为，房地产基金作为非常有优势且利润率较高的一种投资，肯定会成为大趋势。刘艳预计，未来中国房地产基金的总量有望突破1万亿元。

高和投资董事长苏鑫：

会有部分开发商演变成基金管理人

正如一场蓄势已久的变革，房地产金融化来势汹汹地影响着整个行业，在今年的博鳌房地产论坛上，房地产金融这种“新玩法”更成为热门话题。

作为中国首只商业地产私募基金及房地产资产管理机构高和投资的创始人，其董事长苏鑫是涉足房地产金融已久的资深人士，苏鑫直言，从国外经验来看，支持商业地产长期稳定发展最好的工具便是REITs。“但要实现真正的REITs还取决于政策环境以及金融环境。”

苏鑫表示，就金融环境而言，是否能够实现足够的市场化尤为重要，如果大量的资金可以通过影子银行获取高额收益，则没人愿意进行股权投资或者金融创新。

苏鑫表示，万科与华润代表了行业未来的趋势。“万科、华润这些行业领头企业已经开始与基金合作，大多属于商业地产开发型基金，但现在更多的开发商还是愿意与信托等合作。如果反过来思考，利用现在行业整合的机会，借助一些股权投资，不但可以分散风险，还能同时扩大规模。”

“我相信，未来会有部分开发商演变成基金管理人或者是金融大鳄，这时轻资产便能体现，整个环节由零到最大化，所有的增值过程都收取资产溢价的一部分，风险降低，但利润并没有减少。”苏鑫对此表示。