楼市筑底过程正趋于平稳
7月以来，由于部分城市限购调整、部分银行房贷利率有优惠等消息接连传来，市场信心在一定程度上正有所恢复。与此同时，有数据显示上海7月商品住宅的成交量达到了70.10万平方米，高于前7个月商品住宅月均成交水平，算是一个当下不差的成交量。在土地市场，情况更乐观一些，近期多幅宅地均吸引了超过十家企业参与竞买，并实现溢价成交，其中，首次进军上海的外地房企表现尤为抢眼，成为最有力的竞争者。对于后市，有专家认为，虽然下一阶段房价还会有所波动，但是成交量已经基本筑底，未来行业将进入高位运行的平衡状态。
7月末楼市成交略有起色
由于多个成交均价低于2万元/平方米的刚需盘集中成交的带动，上海楼市总成交量近日略有起色。金丰易居&佑威联合研究中心联席主任、佑威机构执行董事黄志坚表示，7月商品住宅的成交量达到了70.10万平方米，高于前7个月商品住宅月均成交水平68.04万平方米的水平，略低于6月71.37万平方米，算是一个当下不差的成交量。后市如能以7月最后7天的日均成交量成交，则30天的成交量可在百万平方米以上，可见此成交量水平不低。
虽然成交略有起色，但目前开发商所面临的库存压力仍不小。网上房地产显示，截至本周二，上海一手住宅库存量已到达1155万平方米。在此背景下，开发商以价换量的需求正越来越强烈，并已通过各种营销方式尽力争取在8月份有所斩获，而不是等到传统的“金九银十”。例如浦东某楼盘近期推出了0首付。开发商积极进行多样化的营销，有望一定程度上激活市场。
除此之外，部分城市限购取消、货币环境的改善、部分银行优惠的恢复，都或将提振市场信心。8月初，克而瑞房价点评网21城市购房者信心指数报告出炉，报告显示，北京、上海、深圳三个一线城市的购房信心评级相较前月有所上升，已由“观望”上升为“谨慎推荐”。
土地市场多幅地块溢价成交
相比住宅市场，上海土地市场近期更为活跃，有多幅地块均吸引了十家以上企业参与竞买。如8月1日，浦东新区惠南镇东城区A12-4地块被上海市浦东新区房地产(集团)有限公司以6.38亿元摘得，溢价率71.51%，共有20家企业参与了竞价环节。
7月底，上海土地市场也出现了多幅溢价成交地块，且首次进军上海的外地房企成为最有力的竞争者：7月31日，中国电建地产集团有限公司以5.6亿元的价格摘得闵行区江川社区01、02单元07-09地块；7月30日，青浦区赵巷镇27A-08A、30A-01A商住综合地块则被上海源昌置业有限公司6.59亿元拿下，溢价41%，楼板价10578元/平方米。上海中原研究咨询部高级经理龚敏指出，两家公司都是首次进驻上海市场。这两次参与竞标的不乏大型房企，在强有力的竞争对手之下，以及在一线城市未放松限购或出台刺激性政策的情况下，最终被刚进驻企业拿下充分也显示出外地房企仍看好上海市场信心，而相对来说一些身经百战的品牌房企却仍显得谨慎小心。
对于后市，在近日举行的财智中国峰会上，中国城乡建设经济研究所所长陈淮指出：“今年上半年房地产全国开工总量，比去年几乎下降20%，这意味着未来两年左右的周期内供给将会减弱，这不是一个小的百分比。同时今年的需求在观望期可能会推迟到明年、后年甚至大后年，推迟累积的需求将正好碰上萎缩供给。因此我们还是应专心研究市场自有的规律，这是一个常态。”
专家观点
未来房企应适应市场四大常态化发展
中国城乡建设经济研究所所长 陈淮
2014年及以后开发商应适应市场四大常态化发展，第一，市场机制正在成为左右资源配置的主导性力量。这些年房地产业发展的规模、速度、价格等因素仍是由市场决定的，这是发展的客观规律，是城镇化的必然需求。第二，优胜劣汰将是常态。当一个行业进入成熟期的时候，一个显著的特点是一定有翻江倒海的优胜劣汰。在这个个体并购，个体不断被淘汰的过程，恰好是房地产企业群体素质不断提高的过程。第三，无持续稳定的货币政策是常态。一定正确认识什么叫常态的货币环境和货币政策，如果把今天作为严冬的话，恐怕很难适应常态的货币政策和环境。第四个是改革。房地产业最迫切需要的是改革，是调整很多重要的、原来基础性的社会利益结构。
行业将进入高位运行的平衡状态
易居中国控股有限公司执行总裁、克而瑞信息集团董事长 丁祖昱
今年上半年，特别是二季度之后，房价开始下滑、下调，从目前情况看来可能还会持续一段时间。但是成交量的下滑现在已经差不多止住了。有的城市五月份最差，比如说上海，六月份就有回升，有的城市六月份更差一些，还有的城市可能七月份差一点，但是陆陆续续在五月、六月、七月这几个月当中，筑底了。限购调整政策出台后，不一定所有城市马上就会好，部分城市如果供求关系特别恶劣，已经不是限购开放能刺激它了，不过更多的城市，限购调整之后，对市场信心恢复是有一定作用的。我认为房地产将从过去黄金十年的发展，变成未来高位运行的一种平衡状态。
取消限购只是敲响了开场锣鼓
世邦魏理仕杭州董事总经理 马英枢
很多人认为解除限购就能救市，可以大量去库存，但库存量大却不是完全由于限购造成的，更大的原因在于供应。而非理性的房产投机投资所造成的泡沫，从长远看对房地产行业乃至整个中国经济的发展不利。如果要求取消限购而使这部分需求重新入市，短期内的确可以使库存去化，但长期来看也许会出问题。因此，在继续遏制非理性投资和投机需求的大前提下，去库存会是一项相对的长期任务，取消限购只是敲响了开场锣鼓。而在这项长期任务下，期望价格大幅回涨也就不现实了。
专家观点
利率放宽效果难以在短期内明朗
高力国际中国区研究部董事 谢靖宇
虽然一线城市有望出台的房贷利率折扣等在内的优惠措施，或将系用以刺激首次及改善型购房需求的方法。但数据显示，诸如上海等城市的成交量在过去几个月中以双位数百分比下跌。价格的走势将取决于预期中的贷款利率折扣或其它政策的放宽是否符合潜在购房者的预期。且效果预计将难以在短期内明朗，而是在政策放宽和其对市场的潜在影响之间会有为期约6个月的滞后，正如2008年金融危机时的后市表现亦显示了此类政策效果的滞后性。
信贷利好对刚需为主的楼市拉动有限
上海中原地产研究咨询部总监 宋会雍
目前四大行只有农业银行有正式发文。从农行发文的内容来看，95折优惠是有门槛的，要求商业贷款金额达200万(含)以上。这一门槛实际上将刚需置业者排除在外。刚需置业者一般会选择单价在2.5万/平方米以下、面积在90平方米以下的房源。按照此标准，剔除3成首付，刚需置业者贷款总额在160万以下，商业贷款无法达到200万的标准。由此可见，其余的三大行即使推进95折优惠也会设相应的门槛。而刚需置业者却是楼市的中流砥柱，信贷95折却不能够惠及刚需，因此这一利好消息很难破解目前楼市的困局。
房贷利率“松口”或引发银行陆续跟进
德佑地产研究总监陆骑麟
农业银行上海分行此次出现95折房贷利率优惠，是整个市场资金面宽裕的表现，当前房贷的发放速度相比年初也快了许多，几乎相当于去年的水平。并且在央行多次定向降准之后，以扶持农业发展的为主的农业银行可能会受益更多。在此次农行房贷利率出现优惠后，未来工商银行、中国银行、建设银行在市场资金宽裕的情况下，不排除陆续展开利率打折的行为，并且在政府多次强调支持刚需购房的情况下，利率还有可能出现下调，甚至出现85折的利率优惠。
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