物管费调整如何两全其美？
番禺两大型小区欲加物管费 物管方面称成本增加无奈涨价 业主方面称服务必须升级
近日，番禺区两个大型小区因涨管理费而成为业界关注的焦点，先是华南板块的祈福新村从7月开始上调物业管理费；接着是洛溪板块的广州碧桂园小区物管公司发出了物管费上涨的公告。目前，祈福新村已经开始按新的收费标准收取管理费，但遭到了一小部分业主的抵制；而广州碧桂园的居委会则已介入监督业主投票的相关工作，从即日起至9月20日，由业主对调整物业服务收费标准方案进行投票表决。
文/图：记者 王荔珏（除注明外）
业主说
“别让我的房子贬值”
今年4月，祈福新村物管处在小区内贴出通告称，物管费将升价。调整后的物管费最高的是倚湖湾1~3座，为4.1元/m2/月，高层洋房从2.8元/m2/月调整至3.5元/m2/月，多层洋房则从2.7元/m2/月调整至3.4元/m2/月。同时，还有一条是：以上各类住宅最低缴费标准定为200元/月，按面积计不足200元/月的按最低缴。
对此次调价，家在B区的关女士就坦言：“我作为在这里住了十几年老业主，觉得应该说句公道话。无论是谁其实都不会愿意涨物管费，但我还是会同意它涨，原因就是大家应该考虑通胀的因素，最直观的比较是，我在海伦堡也有房子，同样是停车费不用收钱，但没有村巴服务，物管费也要3.5元/m2/月。”
住在E区的侯先生就抱怨道：“最近因为管理费加价的问题引发了种种矛盾，目前，小区的二手楼价跌了一截，搞得我的换楼计划也因此搁置了。”
业主谢女士就强调：“大家可以换位思考一下。几年前一个钟点工才需要600元，但现在已经涨到1000多元，一个带BB的保姆工资更是从1000多元涨到近4000元。管理费涨价也是可以理解的，只要小区的管理水平能提升，别让房子跌价。”
“加价可以，服务要升级”
记者在采访中了解到，对大多数业主而言，他们重视的不仅仅是每月管理费支出的增加，更多的是对小区的管理有了更高的要求。
祈福新村“村民”苏小姐就表示：“加价可以，我要的是服务升级。举例而言，早期的组团并没有安装摄像头，因此，小偷小摸的现象时有发生，而且停放的车辆即使遭遇‘划花’也找不到‘黑手’。同时，部分组团既没有管道煤气入户，也没有有线电视。对于这类管理上的缺失和配套上的不足，物管公司就应该‘补缺’。”
有反对调价的“村民”提出，之前管理费已涨过多次，但服务质量却没有提高，小区道路破了没人修、邨巴班次有减无增、车辆乱停放没人管……这次会不会又是“只加钱，不提质量”？
在广州碧桂园居住多年的芳芳也表示，从入住至今，这里从未涨过物业管理费，15年后涨一些可以理解，但前提是服务必须跟上。举例而言，小区内的雅苑组团一到下雨天就成了小水塘，业主需要淌水出入，管理处需对此作出改进。
祈福新村一位来自香港的业主还指出，对于物业管理费的开支，应该请专业的会计师事务所进行核数，保证开支透明。
记者观察
职能部门的缺位何时能补？
广州市物业管理协会副会长谢凯强调，业主应重点关注物管公司涨价后会提供什么服务，业主由此又会得到什么回报，而不应该仅仅局限在调价本身。
谢凯表示，前些年不少小区所招的保安个个高大威猛，但如今，却已经是此景不再，原因就是人力成本在不断上涨。业主需要正确认识到拒绝调升物管费，那物价指数的上升以及管理公司运营成本的上升将直接影响物业公司所提供的管理水平。
记者在采访中发现，业主觉得小区管理服务不到位的背后，其实存在着政府职能部门的缺位：祈福新村多达1万多户的单位至今没有供电、供水部门进入抄表、收费，这些工作都得由物管人员来承担；公交线路一直未能全覆盖地开进社区，发展商只能自行补贴外线村巴；小区内路口众多，存在安全隐患，却一直未引入红绿灯；屋邨内五类车横行，却无执法部门管理。
另外，祈福新村物业管理人员的工资采用的是酬金制，属于代支付，但相关税收部门却未将其列入免取征收税款，每年仅税费一项就达700多万元，这既给物业公司运营造成莫大的压力，也无形中增加了业主的负担。
业内人士指出，大型小区确实需要相关政府部门的重视甚至是介入管理。这其实不仅仅是祈福新村一个社区的问题，而是广州许多大型社区都共同面临的困扰。
谢凯则指出，大楼盘多有地产商的背景，当年，为了促销，不少大型小区都愿意在社区管理上实施“暗补”，以较低的管理费吸引买家入市。但靠发展商补贴维持的模式根本不是长久之计，按物管服务的实际成本调整物管费，才是社区长治久安之本。
物管说
车位村巴不是免费午餐
对于调升物业管理费，祈福新村物管公司的陈经理解释说这是不得已而为之的举措。陈经理指出，祈福新村已经有三年没有调升物管费用了，近年来，随着劳动力工资福利成本、原材料、能源及区内设备设施、园林绿化养护成本的持续大幅上升，不可避免出现管理费收支不平衡的情况。
在采访中，陈经理摊出了这样一本账：不同于广州其他小区向业主额外收取停车位和公摊水电费的惯常作法，祈福新村的物管费用，包含了每户免费停放的车位一个；业主可免费乘坐所有内线村巴（以每天两趟，每趟1元，每家三人计算，合计每月平均车费节省支出约180元/户）；另外，该费用还包含小区的所有园林绿化和路灯照明的公摊水电费等。
记者发现，该盘业主获得的最大实惠就是“每户免费停放的车位一个”，现时已办理免费停车卡的车辆已达两万多辆。但大家都明白，这年头，没有免费的午餐可以长期享用。
若取中间值按高层洋房的3.5元/m2/月计算，一套100平方米的单位月缴管理费为350元，若扣除150元的月保停车费用（目前在整个华南板块这是最低的停车收费标准），那实际支出的管理费为200元/月，其管理费相当于2元/m2/月。
据悉，祈福新村的众多业主已在由管理处牵头举行的28场恳谈会上提出了多项建议。管理处的相关负责人也明确承诺：成立“物管监督办”，独立于物业公司，监督物业公司的服务质量和效率；重新优化内线村巴站点，增加村巴车次，争取高峰期3~5分钟一班；安保升级，目前“天眼工程”已进入招标阶段争取年内动工建设；由发展商借资，对社区道路、电缆井盖及高层大堂、楼梯、墙身、信箱、大门等破损严重的地方进行全面大检修，预计本月内完工……
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