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区域利好凸显价值稀缺隐现

https://www.biud.com.cn 2014年08月08日10:46 家居装修知识网

一石激起千层浪，京津冀一体化发展的战略影响给各行业带来波动影响。

日前，北京市政府发布了禁止核心区域新建住宅类项目，同时五环路以内禁止新建大型商业类公建等规定。虽然关于北京五环的开发建设各种限制的声音不少，但此次是首次明确出现在了政府制定的文件中。

此前已有消息传出，北京今后五环内不再出让商业用地，并称这是依据京津冀一体化战略，重构北京城市功能的重大动作之一。受此刺激，大北京迎来了土地价值重估潮，CBD区域也迎来了它最后机遇的稀缺价值。位于东四环旁的商住项目CBD东舍，当仁不让的成为影响整个CBD区域商住项目的新价值标签。

商用地块即将稀缺

此次，北京市政府办公厅发布的《北京市新增产业的禁止和限制目录(2014年版)》规定，首都功能核心区（东城、西城），禁止新建房地产开发经营中住宅类项目；城市功能拓展区，东、西、北五环路和南四环路以内，禁止新建大型商业公建项目。

据了解，严控五环内的大型公建的建设规模，这一思路在北京近年来的开发建设中已经逐渐清晰。今年初，北京市市长王安顺曾表示，下一步要下决心严控五环内用地建设的规模，注重郊区县的产业和城市融合。

此前，今年5月，曾有消息称，北京今后五环内不再出让商业用地，随后北京国土局方面表示该局并没有正式发文。虽然消息未得到证实，但就目前的《目录》中对于大型公建项目的限制，或可以看出北京市未来在土地出让环节也都将进行管理限制。

中原地产研究部的统计数据显示，2010年1月至2014年5月，北京商业类土地供应结构已出现明显外溢，成交主力多数位于五环外，从供应比例看，五环内占比仅为14.8%。

此前中经联盟秘书长陈云峰曾表示，“政府或早晚会限制五环内商业用地的批复”。他当时认为，一旦政府出台相关政策，那么对于五环内的商业地产开发商必然形成利好。

“面粉的减少必然造成蛋糕的稀缺，这对五环内的众多商业地产项目是一次价值的提升，尤其是几大核心版块，如CBD区域、朝青板块等未来价值不可估量。”业内专家亦表示。

CBD区域价值再造

随着政策利好的重重袭来，北京五环内区域商业地块也迎来了价值重估潮，这给本就价值不可估量的CBD区域，又镀上了一层金光。

纽约曼哈顿可谓世界CBD生活的样本，沿着曼哈顿公园向东，是世界上颇具盛名的纽约上东区，那里的自然、人文环境、璀璨繁华吸引了世界各地的成功人士，成为上流社会的代言。而在中国，可堪媲美的唯有北京CBD。因此，仅CBD这一符号已知其宅地之难复得。

近年来CBD区域土地供应的减少，直接导致了CBD区域房屋供应量的下降，使这里成为东区竞争最为激烈的地方，也是北京房地产市场涨价较快的区域。

“CBD原定规划总面积1050万平方米，分为三个版块。写字楼占比50%，商业占比25%，剩下则为公寓酒店等服务建设。而这1050万平方米里并无住宅，说明了住宅在CBD的稀缺性。”中信置业集团董事、北京CBD物业管理及地产开发企业协会会长胡东海表示。

据了解，截至2013年4月，北京CBD区域已经进驻的企业数量目前已达33500家，其中，跨国公司地区总部近80家，世界500强投资企业近140家。CBD区域的职业人群包括金融、政府、媒体等有实力的购买人群，这些人群将有着时尚的消费观念、国际化的视野、充足的购买力，为周边提供了很大的相应需求。

“守着CBD，自然与商务脱不了干系。对开发商来说，守着这样一群潜在客户，开发商住项目自然是一策。”上述业内专家表示。

作为北京最热的区域，CBD近年来已罕有在售楼盘，而位于东四环旁的商住项目CBD东舍，当仁不让的成为影响整个CBD区域商住项目的新价值标签。

CBD东舍，位于北京东四环，朝阳路与兴隆西街交汇处西南角。项目对望星河湾、天鹅湾等高端公寓，距离著名的朝北大悦城不足1000米。距离地铁6号线、1号线和八通线等轨道交通约1000米，还与占地1017亩的大型生态公园—兴隆公园相邻。

CBD东舍规划为CBD区域精装LOFT，项目定位为高端精品商住项目，精装现房小户型，未经推出就受到CBD置业、投资人群的强力追捧。预计近期将会推出。

“CBD的核心功能是金融、贸易、商务等，商务中心区的属性决定了CBD区域的住宅应以小户型最为适宜。”中国城市规划设计院总规划师杨保军认为，在CBD核心区和周边地区应尽可能地开发解决CBD年轻白领人群居住与工作需求的较高密度的小户型，而有能力消费大户型或豪宅的人群则更注重居住社区的低密度和自然环境，可在更远的区域开发此类住宅。

据了解，CBD区域公寓的出租率和租金在北京同类房产中都是最高的。主要面向在CBD核心区的跨国企业高管层或高级技术人员。

“住宅在CBD区域，不仅可以用来居住，也是交友、投资的平台，同时也可能是一个商业的中枢，甚至可以做成艺术品、流动品，所以它所具备的价值更有爆发力，也更有前景。”首创置业总裁唐军表示。

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