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独家：首开东坝项目销量不实自住房冲击大

https://www.biud.com.cn 2014年08月08日11:11 家居装修知识网

中房网讯(记者卢泳志)“开盘热销”、“当天清盘”等标语已经成为项目开盘的惯用口号。不过，往往实际情况却与这些口号相去甚远。

近日，首开常青藤推出四期2、31、42号楼盘，号称“135套房源当天认购120套。”而记者却在北京市住建委网站查到一些端倪，当天开盘3栋楼的销售状态为空白，楼盘表信息则显示大多房源均为“资格核验中”，其余未签约房源也均为不可售状态。

“现在房子不是不好卖嘛，为什么看到很多新项目开盘销售情况都很好？”初次购房的郑女士向记者道出了她的疑问，本来上半年就打算买房，朋友说近期楼市不景气，房价肯定会降。

然而，一些项目“火热”的宣传标语让郑女士有点按捺不住了。

认购不实销售情况混乱

东坝，最近一度成为北京楼市最火热的地区之一。金隅汇景苑自住房项目的摇号入市，再次让购房者的目光聚焦东坝。

作为东坝地区为数不多的商品房项目，首开常青藤为了不让自住房抢尽“风头”，进入年中以后，相继多次加推新楼盘。

首开常青藤新盘加推引起了郑女士的注意，本打算再观望一段时间，可是该项目“火热” 的认购宣传标语却让郑女士的心荡起了涟漪，“照这样的速度，岂不是很快就会清盘，最起码好的户型肯定没有了。”

带着郑女士的疑问，记者查询相关网站后发现，该项目的楼盘动态为：“首开常青藤2014年7月27日四期2、31、42号楼开盘，共计135套房源，成功认购120套。”

如果120套房源认购为实，那么开盘当天的去化率就高达88.9%。不过，记者很快发现此条信息存在很大“水分”。

此次开盘前，首开常青藤6月28日已经加推3栋楼。而那次开盘的信息动态和此次惊人的相似，“首开常青藤2014年6月28日1、5、34#已开盘，开盘百余套，当天认购120套。”

两次加推，开盘当天的认购量均为120套，恐怕很难有如此巧合吧。随后，记者查询北京市住建委网站发现，该项目的销售情况非常“混乱”。

北京市住建委网站显示，截至发稿，31号楼62套房源中，19套房子未签约，其余为“资格核验中”；2号楼41套房源中16套未签约，其余为“资格核验中”；42号楼的62套房源33套未签约，1套已预订，其余为“资格核验中”。

对此，该项目的销售人员表示，目前具体销售数据还没出来，开盘后销售情况一直很好，房源不多了。另外，记者在售楼处看到，销控牌上几乎贴满了“已认购”的标签。

郑女士咨询销售人员说，如果喜欢的楼层和户型被认购了怎么办？销售人员却说，我们会帮您找几套相似的房源，如果实在没有，那也可以协商，认购也不一定签约。

自住房冲击大降价跑量有效果

近年来，东坝区域一直在不断升温，最高地价曾超过5万元/平方米。首开、金隅、恒大等开发商相继布局东坝。

首开常青藤作为这里的商品房“大户”，销售均价一度达到42000元/平方米。业内人士甚至预测，随着产品形态的日渐丰富，东坝很可能会出现10万元/平方米的豪宅。

不过，随着东坝地区多个自住房项目入市或者即将入市，22000元/平方米的销售价格对周围的商品房项目产生了巨大的冲击。在过去的半年多时间里，曾经被热炒的东坝区域开始逐步降温。

6月28日，首开常青藤加推1、5、34号楼，尽管均价依然为42000元/平方米，但是销售期间推出特供房直降10000元/平方米，折后均价34929元/平方米。7月，再次加推三栋楼，依然推出特价房，均为在35000元/平方米左右。

郑小姐咨询后得知，所谓特价房，指的是购房者必须交纳3万元办理某网站的会员，成为会员后才能享受35000元/平方米左右的价格。

之后，记者为郑小姐算了一笔账，该项目主推95平方米左右的小三居，如果按照42000元/平方米，总价为399万元。如果按照35000元/平方米，总价则为332.5万元，相当于3万元抵66.5万元。

网易房产数据中心显示，近一个月内，首开常青藤共销售106套房源，而最近半年该项目的成交量仅为174套。这意味着降价后一个月的销量要超过之前半年的销量。

除了降价走量，首开在东坝六环附近的另外一个项目则选择了低价入市。据记者了解，该项目为低密度花园洋房，目前定价为2万元/平方米。而该项目周围的格拉斯小镇、融科•千章墅、旭辉御锦等项目售价均以超过4万元/平方米。

另外，最近一个月，首开•国风美唐、首开•国风美仑、首开•缇香君等项目销售成绩尚可，而记者发现这几个项目的销售价格几乎没有发生变化。由此判断，自住房入市对首开东坝项目的影响是很明显的。

商品房降价抄底楼市或将转向

上个月，北京市首个自住房项目摇号入市，尽管出现一定比例的弃选人群，但依旧难以掩盖12.7万户优先家庭抢1882套房源的火爆局面，价格优势则成为导致这一现象的主要原因。

据记者了解，在海淀、朝阳、大兴等配建自住房的热门区域，房价曾经一路走高，甚至突破4万元/平方米。而同区域的自住房项目价格仅为2万元/平方米出头。

不过，由于开发商追求去化，很多项目被迫降价。一旦普通商品房项目降价，自住房将逐渐失去价格优势。以首开常青藤为例，曾经2万元/平方米的价格差降至1万元/平方米。另外，一些偏远地区的商品房项目几乎与同区域自住房价格持平。

此外，根据规定，购买自住房后，原则上五年内不得转让；五年后转让的，按照届时同地段商品住房价格和该自住房购买时价格差价的30%缴纳土地收益等价款。

因此，随着越来越多自住房的入市，首日“弃选”比例在逐日攀升。其中，当代采育满庭春MOMA由于首批中签者没能将全部房源认购，将进行第二次摇号。

“当一部分购房者意识到自住房的优势没有预想中的大，很可能会转向性价比更高的普通商品房。”北京万科副总肖劲在接受记者采访时表示，7月份过后，自住房开始批量入市，以及高比例弃选，购房者对自住房的热情会逐步降低。

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