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地王入市或拉动周边房价邻盘欲趁机借势

https://www.biud.com.cn 2014年08月08日18:41 家居装修知识网

南玻地王旁的二手住宅售价，从去年到现在一直比较平稳

目前，“阀门厂地王”旁的二手住宅售价比今年1月份略有下滑

“阀门厂地王”已经动工，也有可能在今年内入市

中鼎君和名城货量较大，销售人员希望借“地王”的势以吸引买家

　　“南玻地王”已动工，最快在今年年底入市；“阀门厂地王”动工，有望在今年第四季度上市。当“黄埔双地王”动工并且基本确定上市时间后，周边楼盘才想起借势：“‘黄埔地王’的地价都要1.7万元/平方米了，你觉得我们应该定什么价呢？”

　　一年前，当“南玻地王”诞生时，黄埔(指原黄埔区，下同)部分楼盘的销售人员还根本不知情。

　　业内看法

　　关于地王的销售

　　2013年，增城新塘某楼盘营销负责人表示：“‘南玻地王’一两年后要卖2万元/平方米，一点都不难。”

　　2014年，增城新塘某楼盘营销负责人表示：“‘南玻地王’卖得好不好，关键要看项目的定位和定价。现在增城新塘很多楼盘的价格在万元左右，萝岗科学城部分楼盘的单价也只要1.3万-1.4万元/平方米，如果‘南玻地王’定价太高，可能会影响到销售速度。”

　　关于地王的定价

　　2013年，中原地产项目部总经理黄韬：“我们原来预测南玻地块的楼面价是1万元/平方米左右，按目前地块拍出的价格估计，项目日后的售价定在2万-2.5万元/平方米的可能性非常大，而且是成规模开发。”

　　2014年，香港某上市房企营销负责人：“楼面地价1.2万元/平方米，加上建筑成本，每平方米卖1.7万-1.8万元才能回本。对开发商来说，为打响‘头炮’，首期发售的单位只定成本价也说不准。”

　　关于地王的影响

　　2014年，房地产专家韩世同：“地价未必推动房价，‘地王’也未必能拉动周边楼盘价格的上升，一切还要看市场。白云新城当年的‘地王’发售，周边有楼盘的售价达3.5万元/平方米，卖了半年，一套都没有卖出去。”

　　一手市场

　　从不知情到想借势

　　去年6月份，“南玻地王”诞生后不久，位于增城新塘的碧桂园凤凰城项目负责人马上在微信上为楼盘造势：“上个月末海珠区南洲路地王一出，(周边)二手房价格立刻飙升3000元/平方米。有凤凰城物业的亲们别太快放盘啊。还没买凤凰城的亲们看着办吧。”东方名都的有关负责人当时表示，“南玻地王”更靠近新塘，新塘楼盘受益更大。

　　与新塘楼盘的欢天喜地不同，当时黄埔在售一手楼盘基本无视“地王”的出现。东港花园的销售人员甚至不知道黄埔拍出了地王，东城华庭的销售人员虽然知道黄埔拍出地王，但并不清楚地王的位置。更离谱的是，“南玻地王”旁边宏康东筑一些中介地铺物业顾问，竟然也不知道自己身边诞生了地王。

　　一年多时间，情况终于有所改变。黄埔的中鼎君和名城计划8月份正式对外发售，当记者问现场销售人员“楼价多少”时，销售人员反问：“黄埔地王的地价都要1.7万元/平方米了，我们楼盘的位置更好，你觉得我们应该定什么价呢？”纵华地产物业顾问罗先生向记者介绍房源时也特别强调，现在买黄埔的房子比较划算，等地王项目推出市场，肯定会拉升周边的房价。

　　供应改变，态度改变

　　黄埔楼盘对“地王”态度的改变，其中一个原因来自供应量的改变。

　　去年6月份，黄埔在售的一手楼盘只有东城华庭、东港花园几个楼盘，且全部处于消化尾货阶段，东城华庭的货量只有几十套，东港花园只有20多套。东港花园的销售人员说：“什么地王不地王的，对我们的影响都不大。”

　　今年1月份，“阀门厂地王”诞生时，黄埔的供应同样没有发生多大的改变，整个上半年，黄埔推新货的就只有鹤林苑一个楼盘，货量只有141套，均价约为1.3万元/平方米。这样的货量和价格，基本不用借“地王”的势。

　　进入8月份，情况有所改变，中鼎君和名城首期有千余套的货量，“吹风价”约为1.8万元/平方米。这个“吹风价”未算黄埔最高，去年东城华庭的售价为1.5万-1.9万元/平方米。不过，千余套的供应量，在黄埔楼市中非常少见，开发商当然希望能借助更多的力量促进销售，地王正是一个很好的借势对象。

　　地王现状

　　“南玻地王”

　　有望今年年底入市

　　从2012年4月到2013年6月，佳兆业集团在广州土地市场频频出手，共获得4宗地块，包括地处金融城的原坚红化工厂地块、白云区同宝路地块和沙太路梅花园20号地块以及联合广州裕瑞开发的原黄埔南方玻璃厂地块。这些项目有可能在今年或明年陆续上市。

　　佳兆业方面表示，南玻地块已正式命名为佳兆业城市广场，项目规划总建筑面积接近58万平方米，整体规划为20多栋32-38层不等的超高层洋房住宅以及一大型商业综合体，定位为“黄埔大型复合公园社区”，最快将在今年年底入市。

　　羊城晚报记者在楼盘现场看到，项目正在大规模动工，动工部分靠近107国道，有的楼宇已经盖至5-6层，有的盖至3-4层。

　　“阀门厂地王”

　　有望今年第四季度上市

　　今年1月底，保利地产才拿下“阀门厂地王”；5月底，项目的详细规划已获批；目前，项目已经动工，现场挂着“保利黄埔阀门厂地块项目”的牌子。据了解，该项目有望在今年第四季度上市。

　　从项目公示规划方案来看，“阀门厂地王”总用地面积约5万平方米，计算容积率建筑面积约10万平方米，绿地率为30.8%，规划建设8栋住宅楼，其中6栋为商业住宅楼，另外两栋为配建的保障房。商业住宅楼中，两栋为40层，两栋为18层，其余两栋分别为37层和34层。34层-40层的四栋楼宇周边有绿地，首层局部架空。两栋18层楼宇靠近南边小区主入口，首二层作为公建配套。

　　该地块配建的两栋18层高保障房位于项目东边，旁边为河涌绿地，设有架空连廊可直达小区的肉菜市场和健身场所，规划配套有文化室和老年人服务站点，南侧有幼儿园(含托儿所)。

　　二手行情

　　去年卖一万三

　　今年还是一万三

　　广州市国土房管局公布的数据显示，今年上半年，黄埔区二手住宅的成交均价为10252元/平方米，去年同期为9751元/平方米，变化不大。纵华地产物业顾问罗先生表示，今年以来，“南玻地王”周边的二手住宅价格比较稳定，“宏康东筑、海伦堡的二手价去年是一万三，现在也是一万三”。

　　据介绍，虽然价格都是1.3万元/平方米，不过今年多了一些业主急售的单位，这些单位的价格就比较便宜。罗先生介绍，海伦堡有一套业主急售单位，95平方米要价94万元，售价不到1万元/平方米。英荟置业营业主任张先生介绍，今年以来，“南玻地王”周边的房价有一定幅度的下滑，“去年最高峰时的价格是1.3万元/平方米，现在回落到1.2万元/平方米”。

　　与“阀门厂地王”最近的楼盘是金碧世纪花园。中联地产的物业顾问介绍，该盘今年1月份的二手均价约为21450元/平方米，现在略有下降。手头有一套69平方米的单位，业主开价120多万元，售价不到1.8万元/平方米，是该盘中的“笋货”(粤语，便宜产品的意思)，大多数单位的售价都要2万元/平方米。安居客的数据显示，去年6月份，金碧世纪花园的二手住宅均价为18861元/平方米，8月初的均价为20353元/平方米，有一定幅度的上升。

　　地王诞生

　　“南玻地王”

　　2013年6月8日，广州同时有4幅土地出让，最终，其他3幅土地都成了背景，衬托“南玻地王”这个“主角”的诞生。

　　2013年正处于楼市高峰期，楼市形势一片大好，开发商拿地积极性非常高，“南玻地王”的竞争非常激烈，经过27轮竞价、162轮竞配套，最终由佳兆业携裕瑞房地产以45.57亿元的总价拿下。据匡算，该宗地块需配建保障房15.78万平方米，若计入保障房成本，地块总成本达50亿元，楼面地价为11812元/平方米，创下广州东部(萝岗、黄埔)地价新高。

　　“阀门厂地王”

　　“楼面价12200元/平方米(保障房价格算法不同)！佳兆业你牛！”当佳兆业拿下“南玻地王”后，广东保利董事长余英立即发微博表态。没想到半年之后，保利地产也“牛”了一把。

　　2014年1月28日，广州迎来今年首场土地盛宴，一次性出让7幅地块，出让总面积达30万平方米，起拍总价达48亿元。出让的7幅地块中，黄埔区蟹山路48号阀门厂地块最受房企“大佬”青睐，开拍前已获10家房企报价，最高报价来自48号的12.3886亿元，折后楼面地价为11861元/平方米，已经超过黄埔住宅用地的最高单价纪录。6家房企“激战”上百个回合后，最终保利地产以16.6585亿元的总价配9600平方米的保障房夺得该地块，扣除保障房面积后的楼面地价为17564元/平方米。羊城晚报记者张秀钦