房企转型城市综合服务商 轻资产模式渐行渐近

  在经历了多次房地产市场的调控和调整之后，无论是大型房地产企业还是中小开发商，都试图在寻找“能平衡住宅市场大起大落”的经营方式。在楼市进入调整期的今天，房企的这一需求更加强烈，转型步伐也在加速。

  “房企转型的路径一般来说有三个：一是从重资产向轻资产转移；二是房地产的产品线从住宅为主转向其它方向发展；第三是从开发向投资、持有等环节延伸。” 首创置业董事长刘晓光指出。

  转型轻资产

  “现在我不希望别人再说我是开发商。”花样年董事局主席潘军在本次博鳌房地产论坛中坦承，当前房企的“竞争力”已经变成了拿地、弄钱，过去那种高额投资拿地、迅速转化成销售的传统重资产模式，如今可能使房企面临更大的资金和运营压力。对此，唯一的出路在于转型。

  “我觉得我们面临一种新的格局，下一步的市场化改革是一个主导方向，在这样的市场环境下，单靠房企单打独斗是不够的，大家应该联合起来。”刘晓光认为，现在有很多开发商转型做商业或其他业态，但真正能转型成功的不足1/10。

  “未来玩房地产，一定要向轻资产转型，不然你玩不下去。”潘军直言。

  随着房地产行业进入“下半场”，以小股操盘、房地产基金为代表的轻资产开发模式越来越受关注。

  “在发达国家，房地产开发大多数以轻资产模式为主，基金是主要的融资模式，但在国内，房地产基金仍处于起步阶段，未来将有巨大的发展空间。”德信资本董事长陈义枫表示。

  潘军说，如今单边上涨的市场一去不返，未来行业虽然总体上是保持平稳波动，但也会有下行周期，如果房企仍旧维持重资产开发模式，一旦碰到熊市风险会很大，这也是传统地产股估值很低的重要原因。轻资产的开发模式不仅有利于分散风险，也可产生协同效应，带来更高的回报。

  今年年初，万科在考察了铁狮门的房地产基金模式后，选择小股操盘以及内部跟投作为新的房地产开发模式。与传统房地产开发业务相比，这一新开发模式不仅收益率更高，风险也相对较低。

  如今，当行业开始显露下行迹象时，这一模式的优势也吸引了很多企业，并成为转型方向的选择之一。

  不过，在陈义枫看来，在我国仍以银行信贷为主要融资模式的格局下，房地产基金要成为主流融资模式尚需要很长的时间，这也意味着开发商向轻资产模式转型困难重重。

  多元化产品模式

  “房地产其实正迎来新的机遇，我觉得主要体现在新型工业化、跨界资源整合，包含金融、教育、生活配套等方面。另外，以园区开发为核心业务的产业地产发展前景也是不错的。”刘晓光认为，未来房地产市场将进入更加细分化的阶段，要挖掘特色，完善产品服务，进行新的战略选择。

  具体而言，刘晓光进一步指出，房企转型主要表现在，产品从单一走向融合，业态从开发商走向运营商、服务商，市场转型从国内业务转向海外业务，资源配置从低能级的配置走向高能级的配置，模式的转化也要从线下走到线上。

  潘军建议，房企转型要“做熟不做生”，房地产行业存量和增量比重是10亿元比200亿元，未来的大机会一定是为存量服务。

  目前，除了花样年之外，万科和招商地产也都在社区商业上加大投资力度，万科提出了做城市配套服务商的新定位。

  此外，在电商冲击下，包括世茂、绿城等公司纷纷转向互联网思维，结合互联网推出了云社区服务；万达、大悦城等也都在商业地产领域探索O2O等新的商业模式。

  协信地产CEO刘爱明建议，现在房企不应该只追求广度而不顾深度，房地产在今天仍然有大把赚钱机会，在转型中，房企需要着力提高自身的经营能力。

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