商业地产过剩风险显现
经历多轮楼市调控，商业地产已经成为多数房企业务转型的“避风港”。一时间，各大城市的商业综合体遍地开花。
不过，多位参加本次博鳌房地产论坛的业内人士指出，当前，各地的商业地产已进入集中放量期，其中以沈阳、天津、重庆、成都、武汉以及昆明等二线城市最为典型。在巨量供应下，供求失衡开始成为舆论担忧的最大风险。
“商业地产很难整合，目前全国有2986个Mall，有30%左右是过剩的。对于过去融资成本过高的，又在二三线城市的，这部分可能会非常危险，泡沫会被挤破。”德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平认为，过剩的商业地产“必死无疑”。
在全国房地产商会联盟执行主席顾云昌看来，除了产能过剩外，当前商业地产面临的激烈竞争主要来自两方面，除电商的步步紧逼之外，供应量过大，产品同质化日趋严重也将在未来一段时间考验全国的商用物业市场。
“很多进入商业地产的开发商却不懂商业地产。如今，商业地产的赚钱机会依然存在，但中国商业地产的经营水平却落后一大截。”协信地产CEO刘爱明告诉记者，对于商业地产而言，重要的是经营，而并非开发，尽管目前很多做商业物业、购物中心的开发商都在提“体验式思维”，但真正做得好的却并不多。
对此，顾云昌表示，国内商业地产的一个典型特征是房企“强”复制而“弱”创新，因为复制所耗费的成本低得多，对于这一问题解决办法主要集中在三个方面，即租金回报及其安全性、优质地段和品牌企业。
金地集团(600383,股吧)董事、金地商置集团行政总裁徐家俊表示，目前有两类地产商是值得做的，第一类是优质资产的持有者，这种地产商更像是类金融企业，更看重投资，投资优质地段的优质物业；第二类就是一些轻资产地产商，承接第一类投资者所有的、却不愿意经营开发的物业，但是这要求其运营能力非常强。
第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄指出，无论是前期定位还是后期经营，都要求房企有更为“发散”的思维，甚至有些时候要跳出地产的圈子看问题。“前期定位需要专业的研测人才，而后期的经营更需要优秀的运营人才，而这两方面同时都需要大量的资金支持。”他表示，“一般商业类项目要到开业3年后才会有盈利，如果资金不到位，一个商业项目恐怕很难坚持到这个时候。”
但对于商业地产开发商而言，最难的也在于资金需求。
根据中原集团研究中心的统计，今年前7个月，房企海外融资金额达424亿美元，折合约2600亿元人民币，比去年同期增加18%，占去年全年海外融资金额的77%。其中，十家标杆房企前7个月公开渠道统计到的各类融资金额共计139亿美元，折合约855亿元人民币，其中海外融资为103亿美元，占融资总额的比例高达74%。
“尤其是做商业地产的开发商，目前在香港上市的地产商，二三线地产商的估值差不多就在5倍、6倍市盈率。”蔡洪平指出。
“随着海外宽松环境日渐退去，加之国内房地产市场风险日渐累积，房企的融资难度也在加大，在商业地产部分，由于其需要三到五年的养商期，投资回报缓慢，因此地产商融资更加困难。”德信资本董事长陈义枫指出。
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