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一边流拍一边弃房 七月北京心头一凉

https://www.biud.com.cn 2014年08月11日07:11 家居装修知识网  

北京(楼盘)市场下半年前两次土地拍卖释放了悲观信号,而在上海(楼盘),同期却诞生单价地王,一北一南,境况大相径庭

上半年房地产市场的成交低迷,终于传递到土地市场。

7月29日是北京5宗经营性地块交易的时间,其中三宗商业性用地受追捧,两宗居住用地流拍。位于北京朝阳区孙河的这两宗地块,起始楼面价分别为2.61万元/平方米、3.5万元/平方米,总价超过77亿元。但自7月15日挂牌以来,一直未见房企竞价。要知道,孙河是诞生地王的区域,此前的龙湖双珑原著、泰禾·北京院子以及未见动静的中粮孙河项目,地价都不低。

此次流拍从7月14日即可见端倪,彼时北京市昌平区沙河镇地块让北科建以23.3亿元拿下,顺义新城地块则由鲁能以29.3亿元斩获,不过,这两个地块溢价率均没有达到出让上限。

北京楼市成交不利已对土地市场产生影响,土地成交降温,将市场带入楼市、土地双双遇冷局面,预计下半年北京市场将迎来更大调整。

首拍未达预期

按时间推算,上次北京市推出经营性地块要追溯至两个月前的5月6日。当日土地拍卖虽为地方政府贡献出58亿元收入,但市场已现降温迹象。在当时出让的4宗地块中,3宗成交溢价率不足20%,不少房企放弃举牌,年初时火热的抢拍景象不再。

沉寂两个月之后,土地市场的表现并未让人眼前一亮,不仅参与竞拍的企业数量屈指可数,仅集中在品牌房企,而且竞争程度较弱,两幅地块最终均以未达溢价率上限的结果收场,甚至还有流拍地块出现。可见,房企拿地态度已发生转变,北京土地市场步入降温通道。

据CRIC监测数据统计,今年上半年,北京商品住宅成交总量为328万平方米,较去年同期的642万平方米下滑近半,达到49%。与此同时,市场总体呈现供过于求现象,供求比达1.7:1。

随着成交不利状况持续,北京商品住宅存量不断攀升,目前消化周期需要15个多月的时间,对于本已竞争激烈的市场而言,高库存意味着销售压力徒增。由此,面对复杂外部环境,房企更为注重开源节流,拿地积极性降低。

出让条件苛刻

除此之外,土地出让条件苛刻、自住房退房率高企均加大了房企的谨慎态度。

近几年,中央对保障房工程重视力度不断加大,招拍挂地块配建保障房成为不少城市土地出让的条件。然而,与其他城市“限地价、竞配建”政策不同,北京将自住型商品房纳入土地出让条件,其入市价格要求比周边同类产品低三成,即在“竞配建”的基础上,还需“限房价”。

可以说,目前北京所执行的土地出让条件是全国最为苛刻的,房企为拿到心仪地块,不得不选择加大配建面积实现突围,而拿地后,可以用于开发盈利的空间则被步步挤压。

更令房企纠结的是,作为保障中低端住房需求的自住型商品房,并非实至名归。以首个摇号的自住型商品房金隅汇星苑为例,在正选组1882户家庭中,有349户家庭放弃此次选房资格,占比近两成,随后备选组600户家庭加入摇号选房,又有200多户家庭放弃资格,弃选比重甚至超过正选组。7月初,第二个自住型商品房首创·悦都汇公开摇号,一周认购时间内,544套房源还剩余64套。

自住型商品房高达20%的弃房率,是部分客户不认同的写照,然而购买自住型商品房有客群限制,一旦客户在选房环节改变想法,项目销售将陷入困境。参考已公布摇号结果的项目,房企在后市拿地中更为谨慎。

土地、楼市双双遇冷

北京楼市成交不利已对土地市场产生影响,土地成交降温,将市场带入楼市、土地双双遇冷的局面,加速总体市场进入下滑通道。同时结合自住型商品的高退房率,二手房市场连续下滑,预计下半年北京市场或迎来更大调整。

其一,自住型商品房集中入市,吸附大量刚需客源,冲击商品住宅市场。

根据北京市住建委信息,2014年,全市将供应5万套左右自住型商品房,而2013年,北京全市成交的商品住宅在10万套左右,大体量自住型商品房供应,无疑是与商品住宅市场争抢客源。

从金隅汇星苑中签率68:1,首创·悦都汇中签率50:1的数据可以看出,自住型商品房价格上的绝对优势吸引了众多刚需型客户,普通住宅难以与之抗衡。

据了解,在金隅汇星苑摇号当日,周边已有项目对价格进行下调。随着更多自住型商品房上市,北京市场房企观望情绪将有望打破,市场或将迎来一轮实质性降价。

其二,楼市变动与土地市场波动相互影响,土地拍卖未达预期对楼市是一种刺激。

上半年以来,北京市场降价一直以小打小闹的形式存在,或低价入市、或“零”首付、或“降价险”,年中中断的土地拍卖催生房企对市场的不确定性,在降价上,谁都不愿做“出头鸟”。

北京市场下半年首次土地拍卖释放了悲观信号,而在上海,却在同期诞生单价地王,一北一南,境况大相径庭。随着北京市场局面逐渐清晰,个别房企率先行动成为大概率事件,下半年,市场也将面临更大调整。

思辩

拿地良机或在年底

北京上一次土地流拍,还是在3年前的2011年4月20日,三幅住宅用地招标,其中,顺义两幅地块流标。

7月的流拍,或许意味着新一轮土地流拍潮的开始,但是今年的土地流拍现象,不会比2011年更严重。

理由有三:第一,在政策面上,2011年是限购普遍开始的一年,而2014年则是限购普遍取消的一年;第二,目前为止,开发商资金状况还可控制,去年回笼的资金量充沛;第三,房地产信贷虽然偏紧,但社会融资规模庞大。根据央行7月15日公布的数据显示,2014年上半年,社会融资规模为10.57万亿元,比去年同期多4146亿元;上半年人民币贷款增加5.74万亿元,同比多增6590亿元。

截至6月末,广义货币(M2)余额120.96万亿元,同比增长14.7%。

这些数据说明,新发行的货币仍然庞大。虽然银监会一再表示要严格监控房地产信贷风险,但资金从来都是往高处走。能承受高利息的,只有房地产等极少数行业。

土地流拍,地方政府比开发商更恐慌。如果此轮土地流拍周期从8月份算起,最多还有3个月,而且流拍数量将远远少于2011年。最迟11月起,地方政府就会用尽各种招数,来吸引开发商拿地。比如,拿出更好的地块,实行更灵活的付款措施。

从这个角度看,土地流拍可能正是楼市筑底的信号,而开发商拿地的良机,或许就出现在年底。

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