梁川：三盛地产产业地产转型的探索与实践
摘要：三盛地产在产业地产转型之路上，坚持自己的文化和战略方向，致力于形成自己独特的“X+住宅+Y”的三元产业组合和一二三级联动的产业地产模式。
正文：“高杠杆、快周转、强扩张”似乎已经成了业内对福建本土房地产开发商的标准评价，但是闽商三盛地产集团却正在走着一条转型升级的独特发展道路。
三盛地产集团常务副总裁梁川先生在接受观点地产新媒体采访时提到，三盛是一家稳健的，注重战略的公司。三盛地产以三年为一个周期，进行管理变革和战略规划升级。三年前三盛根据房地产发展的阶段和形势的预判，就提出只做住宅不行，一定要做跟住宅相关联的产业转型，并于年初的年会上提出了今年的发展主题：“加快发展 模式落地”。
结合外部环境、内部优势等研究和探讨，三盛提出“X+住宅+Y”的三元产业组合和一二三级联动的产业地产模式。所谓“X+住宅+Y”的三元产业组合即以住宅为核心，同时X和Y代表三盛地产正在进行的产业地产多业态开发的内容，包括教育、养老、旅游、商业、文创、亲子等。三盛地产以多业态产业开发赋予住宅产品更加丰富的内容，最终打造更加极致的住宅产品。梁川先生介绍到：三盛地产的产业地产转型就是以产业为依托，以住宅开发为载体，实现土地的整体开发与运营。
据梁川副总裁介绍，这种商业模式已经在三盛的很多项目上进行了实践和研究，现在北京项目正在以这些实践和研究为基础，推出一个比较完整的、升级的产品系列。
“比如说国际教育，作为X和Y当中的重要项目之一，已经在福州和济南落地，并且在马上要签约的南京项目上都已经进行了积极实践。国际教育在整个项目中起到的不仅仅是一个社区配套的作用，而是与住宅产品一并组合成一个复合型的产品。”
对于公司的发展策略上，梁川副总裁也有自己的看法：形成自己的独特商业模式，比单纯的快或者规模更重要。三盛地产正在这一次的战略转型中逐步形成自己的独特商业模式，并在不远的将来将此模式在全国落地推广。凭借独特的商业模式，三盛有信心在新一轮的地产行业竞争中谋求自己的位置，取得丰硕的成果。
以下为观点地产新媒体对三盛地产集团运营副总裁梁川先生的采访实录：
观点地产新媒体：公司在北京有8000多亩超大体量项目，开发思路是什么样的？在操作难度上，跟其它城市相比是不是要求更高？
梁川：北京项目确切的地址是在河北廊坊固安，当初公司拿此项目的时候有几个考虑。首先，该地区的市政基础建设、经济发展都相当不错，是一个有基础，有潜力的地块；
其次，我们知道固安片区承接了北京的第二机场。第二机场现在已经开始建设了，吞吐量、建设规模比北京国际机场大很多，会彻底改变北京的城市规划格局。这是最大的一个利好，也是当地经济能够发展起来的一个硬性条件。
第三个原因，也是很重要的一个原因，就是这个大盘的项目，对于三盛正在进行的产业地产转型的模式落地是一个很好的平台。
三盛在北京项目实行的商业模式很独特，这种商业模式经过前两年在其他各个项目上的实践，证明也是行之有效的。现在把这种商业模式在北京项目上集中体现，完成以后，相信会是对现有商业模式的一个完善和升级。
观点地产新媒体：这个新的商业模式是指什么？
梁川：三盛是一家稳健的，注重战略的公司。三盛地产以三年为一个周期，进行管理变革和战略规划升级。三年前三盛根据房地产发展的阶段和形势的预判，就提出只做住宅不行，一定要做跟住宅相关联的产业转型。
结合外部环境、内部优势等研究和探讨，三盛提出“X+住宅+Y”的三元产业组合和一二三级联动的产业地产模式。所谓“X+住宅+Y”的三元产业组合即以住宅为核心，同时X和Y代表三盛地产正在进行的产业地产多业态开发的内容。
三盛从三年前就一直在研究、探索X和Y可以是什么，比如说国际教育、温泉酒店、商业、亲子、养老、文创、专业市场等等，这些是不是都可以成为与三盛相匹配的X和Y？现在公司已经开始做减法，并形成了三盛选择产业的四个标准：
一是是否有利于长期收益；二是是否有利于土地的获取；三是是否有利于资产的增值；四是是否有利于住宅的销售；
“一二三级联动”模式就是一级开发、二级建造和三级运营。像8000亩这种规模体量的项目，一定要介入到一级开发，否则连土地指标都拿不到；二级建造是目前正在做的项目的开发部分；这种模式中最重要的是三级运营管理，今后所有跟住宅相关的产业，特别是大盘，重点考验的是开发商的运营能力，而不是二级建造能力。
三盛地产的产业地产转型就是以产业为依托，以住宅开发为载体，实现土地的整体开发与运营，形成“X+住宅+Y”的三元产业组合和一二三级联动的产业模式；
北京项目的体量跟区位完全可以实现三盛在“X+住宅+Y”三元产业组合方式上的所有想法。在三盛的所有成熟住宅产品系列之外，北京项目的亮点将在住宅和不同产业组合出的独特产品。三盛北京项目用来和住宅产品相组合的产业不是一般意义上的住宅小区配套，比如社区商业、医疗服务站、幼儿园、小学等，而是我们的 X和Y，是能带动项目的发展，形成一个强大的、自循环的终端消费市场。
观点地产新媒体：在新的商业模式的整合过程中需要怎样的协调？三盛为此做了哪些准备？
梁川：正如前面所言，三盛一直是有自己的战略思考的。同样，三盛也有自己的战略准备。
在三年前提出产业地产转型之初，三盛就开始着手进行积极的准备。了解国内产业地产发展的模式和现状，从国外吸取产业地产发展的经验。光是国内外的考察，三盛地产的高管团队就组织了不下十几次。
当然，好的战略一定要适合企业的自身情况。因此，今年年初，三盛在组织架构上，新成立了产业中心。通过内部选调、外部招聘的方式，这个部门从一成立开始，就成为公司产业地产模式落地的核心发动机。
目前，集团给产业中心的定位是：满足集团从传统住宅开发模式向“X+住宅+Y”的发展模式转型的产业研究需要；在配合集团项目拓展需要的同时，整合优选产业类别，探索出对市场和政府都具有吸引力的、可复制的独特商业模式；整合产业运营商，进一步打造独特商业模式的核心竞争力，实施相应产业运营和资产管理；规划并完善集团发展战略。
产业中心有四大职能：战略规划、产业研究、模式策划和运营支持。可以说，产业中心起着产业转型的驱动和整合的功能，参与到项目运作的前、中、后期。
具体来说，比如前期的拿地，一般的房地产公司主要是投资发展部在做，三盛是产业中心和投资发展部共同牵头，首先看地块是否与战略相吻合以及产业是不是能配套；在前期策划阶段，产业中心和项目公司共同研判与项目匹配的产业，然后与相关的国际一流资源对接。在北京这个项目中，最主要的X和Y，包括后期运营团队的组建，就是由产业中心牵头的。
在三盛内部，从土地获取方式、项目运营模式，已经发生了深刻的变化。
观点地产新媒体：这样一个大盘的操作，资金怎么准备？会不会考虑高周转方式？
梁川：操作这样的大盘项目，对自有资金的要求是很高的。首先需要说明的是，从资金的角度来看，高周转的公司做北京这样的项目是很困难的。因为很多高周转公司基本上没有利润，或者利润非常低。所谓高周转，就是把希望寄托在快速拿地、快速开盘、快速销售、快速融资，在尽可能的周期内对银行资金和预售资金进行最大比例占用，是他们生存的秘诀。
所以，三盛在做的产业地产的升级转型，是以自身的稳定的，丰厚的资金状况为前提的。如果自身不具备资金沉淀、造血功能一定做不了在这方面，三盛一直有着比较强的资金储备能力。
第二是三盛在X和Y的产业合作伙伴上，都是与在相应产业上实力很强的合作伙伴合作。同时，大家都有共同的理念和预期，愿意共担风险，共享收益。
第三，三盛的产业地产模式已经在既有的项目上获得了成功，也得到了资本市场的青睐。北京项目上，三盛也会通过多种形式，引入外部融资机构，这也是为将来此模式在全国铺开所做的必要准备。
观点地产新媒体：三盛是从一开始就不准备走高周转的模式吗？
梁川：从项目运营的角度来说，效率高、开发节奏快是对的，但是现在大家对高周转的运用更多的是在金融方式、资金运作方式这个层面，追求公司财务的高杠杆和资金的快周转。如果把公司的安全和发展都押在这上面，而且是全行业都认为只要从那地到开盘够快就不会有危险，那一定是有问题的。当然，有很多公司具备这方面的基因和条件，但不是每家公司都能做成功。如果这个行业所有公司都觉得高周转是正确的、适合的，这样会带来大问题。
三盛是一个从实业起家的房地产公司，稳健的经营方式是三盛的特点。在房地产高速发展的那几年，尤其是去年，三盛也曾经有过心动，但是我们的高管很清醒，我们始终认为经营企业不是百米短跑，而是一场马拉松。公司的发展首先要考虑清楚的是要有自己的战略，要有跟别人不一样的东西。
三盛坚持要有自己的文化和战略方向，从长期来考虑，如何一步一步从中等规模公司成为大型集团公司，从平凡的公司变成优秀的公司。
观点地产新媒体：三盛所理解的优秀的公司是怎么样的？
梁川：首先优秀的公司在销售额、成长率、行业排名等有一定的指标。但是，我们相信一个优秀的公司更重要的是企业的文化和企业的战略。优秀的公司可以借鉴、学习很多行业和公司优秀的做法，但更重要的是要形成自己的特点和商业模式。
目前房地产行业的标杆企业的特点都不一样，都有自己的商业模式。我们对优秀公司的理解就是要用数据说话，但是不急于今年就一定要达到什么目标，关键是要有自己的商业模式。如果没有独特的竞争力、差异化优势、商业模式，不可能成为一家大公司和优秀的公司。
目前，对三盛而言，要成为一家优秀的公司，先要把“X+住宅+Y”三元产业组合和“一二三”级联动的商业模式培育和孵化好。
观点地产新媒体：有上市计划吗？
梁川：上市计划我们一直有准备，但是我们对于上市的理解和三盛做企业的理念是一以贯之的。即上市要符合企业的战略发展需要，并且要在合适的时间点。
三盛的商业模式很快会进入成熟发展阶段，这时候一定需要资本市场的资金支持，从而进行快速复制和发展，那时候走向资本市场是必须的。如果自己的商业模式没有发展成熟，只是为了上市，就是一个没有经过深思熟虑的商业决策和行为。这个，我们是不会做的。
观点地产新媒体：这两年行业的毛利水平都是有下滑的，公司的情况如何？
梁川：三盛毛利水平的绝对值很高，原因是地价相对较低、项目定位准确、成本管控较好。三盛拿地的项目大都是以并购为主，并购项目的优势就是地价相对便宜。
观点地产新媒体：今年上半年很多项目降价，三盛有明显的让利、降价或者促销吗？
梁川：有些项目有一些正常的促销，但是大规模的降价还没有。首要原因是三盛的资金、财务是安全的；其次，除了最高端的产品，三盛其他产品性价比高，品质也好，有特定的顾客群。
当然，降价是随行就市，是正常的商业行为，是可以备选的选项之一，但是如果没有把其它准备考虑好，没有把降价的目的想好，只是因为别人降价而跟着降价，那不是一个成熟公司的做法。
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