珠海楼市“双限”三年考：房价从飞涨到稳中有升
进入2014年下半年以来，国内有多个城市松绑“限购”政策，全国楼市走向及调控政策备受关注。日前，佛山宣布成为广东首个放松限购的城市，珠海情况也备受关注。
时间回到2011年11月1日，珠海正式执行“限购+限价”的楼市调控政策，并成为全国首个“双限”的城市，如今，该项政策已执行接近3年的时间。3年“双限史”，实实在在地影响着珠海房地产市场的发展。多位业内人士在接受南方日报记者采访时表示，在这期间，珠海的房价涨幅有所下降，楼市的投机性需求也在减弱，刚需消费者成为购房主体。在执行“双限”的同时，珠海也在大力推进产业结构的调整，经济对房地产的依赖度在下降，该项政策也引导珠海的人口进一步向西部集聚，促进城市化的发展。
如今，珠海下一步的楼市走向也成为各界关注的焦点。在业内人士看来，目前珠海的楼市发展较为平稳，从长远来看，随着港珠澳大桥建设、横琴新区开发等推进以及城市发展所带来的人口集聚，未来房价的趋势将是稳中有升。
房价之变
从快速上涨到稳中有升
“今年不买房，一年的工资又白拿了。”对市民而言，珠海执行“双限令”近3年来，“涨”字依然是楼市的关键字，但与政策执行之前相比，房价上涨的幅度则在减小。
作为“双限令”的执行区域，香洲主城区的房价经历了下降和上涨两个阶段。记者了解到，“双限令”后，香洲主城区楼盘成交量应声而落，大约半年后，不少开发商推出“特价房”“零首付”等措施吸引客户，也有部分楼盘直接降价促销，如五洲花城二期开盘时达到18700元/平方米，政策出台后，该楼盘立即从精装改为毛坯销售，而销售均价调整到了10530元/平方米，降价幅度达到了43.7%，让人感觉“房价一下子跌回到了两年前”。
但进入2013年，在全国楼市回升的大背景下，香洲主城区的房价也开始缓慢回升。到了今年，在全国房地产市场遇冷的情况下，珠海主城区的房价依然以低于1%的速度微涨。
从全市的情况来看，房价的总体趋势是在上涨。根据搜房网的统计数据，2012年新建商品房均价为10687.73元/平方米，一年后涨到12540元/平方米，两年后(2014年)变成了13048元/平方米。
“以前房价是脱缰的野马，现在房价已回归理性。”资深地产人士程广平认为，近3年的楼市调控政策带给珠海最直接的影响是房价上涨的速度变慢了。他给出了一组数据称，从2009年—2010年，珠海商品房销售均价在一年的时间内狂涨42%，大有“一天一个价”之态势。而从2011年11月1日执行“双限令”起，一年后珠海的房价下降了千余元，之后缓慢回升，但涨幅并没有超过10%。
不过，在有些市民眼中，房价变化的幅度与他们所预期的还存在一定差距。
消费之变
刚需购房者占比增加
在业内人士看来，除了房价上涨的速度有所减缓外，购买的主体也有了较大的变化。“2008年珠海还存在炒房团，历经近3年的调控后，投机性以及投资性需求已几乎消失了，成交量比较大的都是刚需盘。”程广平说。
中原地产提供的数据显示，2012年末主城区存量呈现“两端高、中间少”的特征，普通房与高端房成交比重约96∶4；2013年两端户型存量增加，中间段户型存量均有不同程度下降。
“这两年，刚需得到较大的释放，而投资、改善需求平平，高端房源存量仍处在高位。”中原地产相关负责人说。
“以前大家买房很快就拍板了，‘日光盘’‘月光盘’很常见，现在的市民理性多了，会对比不同产品和价格，再选择性价比最高的楼盘，且刚需客占了大部分。”在采访中，不少开发商这样告诉记者。
珠海汇基房地产开发有限公司副总经理官海京分析，一般而言，地方政府出台限购政策后，投资性资本将会看淡房地产市场，自然会减少购买量，楼市的投机性需求就会抑制，这也符合楼市调控的方向。
供地之变
“土地财政”依赖度减轻
“双限令”执行期间，珠海土地市场也发生了变化，其中横琴新区、西区已成为供应热区，工业用地、旅游用地的成交数量不断增加，这对全市的城市化进程以及产业结构调整都有积极意义。
中原地产研究中心提供的数据显示，在土地成交结构上，2012年仍以工业用地为主，规模比重为50.3%；(商)住规模比重为18.5%；2013年成交宗数以工业用地最高，35宗占38%。成交规模以商住用地最大，142.39万平方米占29.4%，其中综合用地成交亦有所增加。
从区域上看，西区、横琴新区的成交土地规模较大。数据显示，2012年珠海全市土地供应仍以西区为主，比重达68.4%；而横琴土地成交规模提升幅度达75.4%。到了2013年，全市供应仍以西区为主，比重53.8%；横琴成交土地有大幅度提升，相比2012年上升66.5%。
“珠海以前的城市发展缓慢，土地出让主要以住宅市场开发为主，这几年来，珠海特别重视为产业发展提供空间，以产业用地为主，促进经济的发展。”左岸地产总经理李炳亮说。
李炳亮还表示，工业用地出让地价较低，带来的土地财政收入并不算高，珠海希望通过引进大项目带动相关行业的发展，推动经济提质提速，这也是珠海努力进行产业转型升级、摆脱土地财政依赖症的一个证明。
■焦点
房价是否触底？
今年上半年以来，珠海楼市遇冷，成交量持续萎缩，但房价依旧坚挺，而全国其他城市房价都有松动的迹象，珠海房价何时触底成为市民关注的问题。
“现在不一定是购房的最好时机，但是很好的出手机会。”程广平表示，与全国其他地区一样，珠海的楼市成交相对冷淡，也有不少楼盘推出各种优惠政策试图打开市场，现在可以说是刚需入市的相对低点。
来自中原地产数据显示，今年珠海上半年库存主要以80㎡—120㎡户型存量最大，占整体35%，其次为大面积户型144㎡以上，占整体20%，库存消化周期大约为1年。
“珠海的库存压力没有别的城市大，但迫于资金压力，开发商还是会以价换量，一旦熬过这段时间，房价触底上升的机会较大。”程广平表示。
李炳亮持同样的观点，他认为，今年上半年不少购房者处于观望状态，刚需的释放效应并未凸显。随着差别化贷款政策的进一步落实以及“降价促销”活动的推出，对价格敏感的刚需客户有望加快入市的步伐，预计下半年房价将稳中有升。“没人能保证房价什么时候触底，但从目前看，确实是刚需入手的好机会。”李炳亮说。
不过，在他看来，未来珠海的房价还有小幅度上涨的空间，一是港珠澳大桥建设、横琴岛开发等利好继续刺激，给房价上涨提供了心理支撑；二是随着“三高一特”产业的发展，珠海成为珠三角少有的人口迁入城市，置业需求与购买力增幅明显。
官海京认为，目前珠海正大力推进产业的转型升级、减少对“土地财政”的依赖，并取得一定成效，现在整个环境也趋于理性和稳定了，长远来看，楼市大幅反弹的可能性并不大。 ●南方日报记者 罗文范
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