7月广州二手房降价向中心区扩散
目前广佛交界板块的楼盘二手房价格至少相差3000元/平方米，伴随着佛山松绑限购，广佛交接处的广州楼盘二手成交量将大受影响，将再度缩减。满堂红、合富置业等中介机构11日公布了最新市场报告，针对当前广州楼市的热点问题作出分析。值得注意的是，7月份二手住宅的降价现象从郊区开始扩散到中心区外围。
焦点1
市中心个别板块
二手房价松动
今年7月的广州二手住宅市场仍处于低位调整期，且因老城区的学位房已过了成交高峰期，全市的二手住宅均价从“结构性拉高”转回正常状态，环比下跌7.2%，而越秀区的二手住宅均价仅有24632元/平方米，比6月下跌16.4%，甚至低于今年上半年任何一个月。
值得注意的是，7月份二手住宅的降价现象从郊区开始扩散到中心区外围，经满堂红地产促成的所有二手住宅买卖交易中，整体成交价比整体放盘价下调6.7%，其中尤以90-120平方米的大三房或四房单位最为明显，客户成功还价幅度达到11.9%，远高于上半年各月的4%至6%。这个区间的成交宗数占总体成交宗数的15.4%，属于改善型客户的购买对象，这类客户要么在“卖一”时出现困难，要么在申请贷款时受到评估限制，故有效客户数量越来越少，“压价”已是大势所趋，超过10%的还价幅度或许会在今年剩余的月份再次出现。
合富置业的报告则显示，大部分板块的二手价格继续持稳，小部分板块的价格小幅回调。降幅较大的板块，较多地集中在原芳村、白云、花都、番禺等外围及近郊片区。如原芳村的鹤洞板块、白云区的黄石-广花板块和西槎同德罗冲围板块、花都的山前大道板块、番禺的华南板块和市桥板块、黄埔区府板块等，下调幅度在2%-2.5%之间。此外，市区也有个别板块的价格有所调整，如海珠区的南洲、工业大道以及江南西-宝岗板块；原荔湾的流花湖板块和中山八-陈家祠板块等，下调幅度在2%以下。
由市场实际反映的情况看，7月份市区部分地段的人气仍然不太旺，但较此前的“深寒”有明显回升，如天河中心、原东山、原荔湾、海珠工业大道北等片区的看楼量较6月份均有两到三成的增加，主要是部分刚需旧客的看楼和谈价热情逐渐回升。据调查显示，与之前买家基本一边倒地“观望等降”有所不同，7月份买家的心态渐显分化。
合富房地产经济研究院院长龙斌分析说，广州二手房业主心态总体有所回稳，此前小幅让价的业主，上月大多叫价企稳，进一步降价的意愿不强；个别急售业主，议价空间稍大。主要受三方面因素影响：一是市区物业固有价值较高，业主大多不肯“贱卖”；二是市区部分地段的人气和看楼量有所回升；三是近期政策频现松动信号。
焦点2
公积金政策调整滞后
处于调整通道内的广州二手楼市在近期还受到公积金和银行信贷两个方面的制约。
满堂红的报告盘点称，广州住房公积金管理中心在7月下旬公布新政策的修改内容，客户申请公积金的缴存时间从两个月前的“连续12个月或36个月”改为“累计12个月或36个月”，同时宣布今年8至12月每月的公积金贷款总额度为10亿元，随后更在8月1日当天上午完成整个8月的放贷额度。而工行在8月初宣布把首套房的利率从基准利率的1.08倍调整为基准利率的1.05倍，则似有意扩大个人信贷业务，但其他国有银行暂时未对首套房的利率作出调整，仍旧维持基准利率的1.1倍。
满堂红市场研究部高级经理周峰分析，广州住房公积金管理中心在最近几个月连续出台收紧措施，但这种新政策是在2013年11月的“穗六条”执行了大半年之后才出台，带有一定的滞后性。二次申请公积金暂停已成事实，每月10亿元的贷款总额度，若按每个家庭最高申请80万元推算，最多只能满足1250个家庭的申请需要。从使用范围来看，一手楼市因发展商给予公积金贷款客户的优惠远不如一次性付款或商业贷款客户，故一手市场的公积金使用群体也不如二手市场多。
7月份经满堂红地产促成的二手住宅买卖交易中，使用纯公积金的宗数比例为24.1%，比6月增加6.6个百分点，大部分个案是赶在公积金新政策出台前获得审批的，但因套均总价下降，每套物业的获批额度也比6月明显降低。
周峰预计，今年剩余的几个月，广州二手楼市内的使用纯公积金作购房手段的客户比例会有所下降，而小业主对于申请公积金贷款的客户的态度也会变得“暧昧”，是给予等待抑或转向跟能一次性付款的客户“亲近”，成为影响具体物业交易的重要因素之一。
焦点3
佛山松绑
广州边界市场变数增大
随着国内一批二、三线城市在过去几个月陆续取消或放松限购政策，佛山也在8月7日正式放松当地楼市的限购政策，新规定是“佛山户籍居民个人拥有两套住房后实行限购”和“非佛山户籍人员在佛山市未拥有住房的凭身份证可在本市购买一套住房”。
实际上，佛山在今年5月上旬曾尝试对高明区的客户购房资格作出放松措施，但一天后立即“被叫停”，当时是因为其他执行限购的城市尚未有任何放松动作。
周峰分析，佛山与广州相接壤，也是三年前和广州一起执行限购政策的二线城市。这次主管部门对当地楼市的松绑，必定会刺激当地楼市的成交量，至于最终放量的程度，将视乎佛山的发展商及小业主对在售项目或物业的定价调整。
满堂红的报告指出，从佛山市住房与城乡建设管理局公布的数据可以看到，今年上半年佛山全市成交一手住宅32943套，同比减少13.8%，二手住宅成交量为12848套，同比增加1.7%。佛山所包括的5个区域内，一手住宅市场只有南海区出现成交量同比增加，其他4个区域皆是成交量同比减少；二手住宅市场则有南海和顺德出现成交量同比增加，其他3个区域皆是成交量同比减少。换句话说，与广州有接壤的南海和顺德两区，在楼市调整期内保持着相对稳定的表现，而现时佛山对非佛山户籍的客户不需要再作一年的社保或个税证明的资格限制，将令广佛交接处的二手楼市出现“天壤之别”。
据介绍，由于广州仍旧执行严格的限购政策，原来有意向在金沙洲、滘口、穗盐路、广州南站等两市边界处购房的外地客户，不排除会到佛山市区内置业，目前这些板块的两地楼盘，在二手行情对比上，至少相差3000元/平方米，且在楼龄的对比上，属于广州的楼盘也有一定的劣势。“广州的政策在短期内维持不变，则广佛交接处的广州楼盘二手成交量将大受影响，或许会在之前的低迷状态下再度缩减。”
业内人士表示，现在制约广州楼市最大的因素是三年的社保或个税证明，如果主管部门能对此项作适当的微调，即使限购政策其他措施不作调整，都能给广州楼市注入新动力。
南方日报记者 郑佳欣 实习生 杨雪莹
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