九龙仓业绩会：市况有放松 230亿目标有点难度
“今年上半年来看，九龙仓在卖楼方面确实没有达标。从全年来看，也不能说绝对有信心可以达标。”九龙仓副主席吴天海在8月12日举行的2014年度中期业绩会上坦诚，“230亿元这个目标是有一点难度的。”
据中报显示，物业发展业务方面，九龙仓期内获确认的内地物业销售额升6%至53.28亿港元；香港发展物业销售额则增61%至1.13亿港元。
同时，其报告强调期内不计绿城已签约物业销售额按年跌18%至89.17亿元人民币，来自超过十个内地城市。6月底未确认销售额增5%至217.05亿元人民币，尚待各项物业分阶段落成时确认入账。
“我们今年的目标本身是230亿元，上半年大概卖了90亿元，是差了一点的。”吴天海进一步表示。
谈及下半年市场预期以及是否延续上半年的降价策略，吴天海指出：“公司目前主要是先把手上的存货卖完，把资金拿回来，重新再寻找新的投资目标。所以可以看到，过去大半年公司也没有买入新的土地。”
“但是九龙仓也不是随便降价，当看到这个市场有需求的时候，九龙仓会将价格调整至贴近市场进行促销。如果降价都达不到去化效果的时候，九龙仓也不会疯狂降价。”吴天海强调。
不过，在吴天海看来，虽然九龙仓对内地的住宅市场有所保留，但是，在商业楼方面，九龙仓不仅会继续落实，还会继续寻找新的项目，所以说并不是对内地市场看淡。
另外，在业绩会上与销售并重的话题离不开融创绿城。问及该事件的后续发展，吴天海稍显谨慎地回应称：“据我所知，融创收购绿城股权事宜还没有完成，也就是说融创还没有进入绿城的董事局，至于什么时候完成就要问两位当事人。”
“希望孙先生入股绿城后可以帮助绿城的业务更上一层楼。九龙仓既然在绿城持有24%的股权，自然也希望绿城的业绩是好的。届时，公司的价值是绝对比九龙仓的投资值高。”
基于此，吴天海指出：“九龙仓将持有绿城的股权视为长线投资。暂时来说，九龙仓亦觉得这是应该继续持有的投资。因为彼时投资的50多亿港币，如今已经回本38亿港元，这样的投资回报是相当吸引人的。”
以下为九龙仓集团有限公司2014年中期业绩发布会现场问答实录：
现场提问：过去半年香港的零售业销售有所下跌，降幅是1.3%，公司旗下的商场有没有发生同样的情况？
吴天海：
今年上半年香港的主要商场销售额的增长其实是优于香港整体大势，虽然跟之前相比确实是有所下调。
李玉芳(执行董事)：
1月到6月全香港是下跌了1.3%，但是公司旗下的海港城本身提升了4.8%。同时，时代广场提升了18.4%，所以，我们是有所增长的。
现场提问：香港的零售业会不会影响公司投资物业的收益？同时，公司对旗下的项目那么有信心？是不是意味着看好香港未来的零售业销售呢？
吴天海：
有不同的朋友曾经问，怎么看这个市场？实际上过去十几年我们每一次看这个市场都是看错的，当市场已经很高的时候，我们就在想还会不会继续高？结果最后出来的成绩也有很大的惊喜。
在我看来，上半年的表现仍然有它的水准。下半年不敢说一定会很乐观，但是到年底的时候有惊喜也不一定。与此同时，公司在香港以外的地区也在陆续开发新的收租物业(IP)，以此分散IP投资。
现场提问：请问将来在香港的IP可以给集团贡献多少业绩？除海港城之外，公司的酒店业务是否受零售影响而有所下滑？
吴天海：
公司现在在内地有五个国金中心正在建设当中，其中成都今年1月份开业，重庆应该在2016年，长沙是一年之后。重庆的商场大约是香港的一半；成都的商场跟香港海港城差不多规模；而长沙会更大。这些是未来加入的新血，还会继续找，也还会继续有新的。
香港酒店方面来说，今年上半年比去年同期生意是好了一点的。但是这是因为去年上半年有部分的房间在装修，装修完成之后重新投入服务必然会有新的贡献。整体来说，我们看到香港的酒店业务是平稳发展的，没有什么大的问题。下半年公司也觉得市场基调是可以的，虽然不会过分乐观。
现场提问：公司在上半年采取了降价的策略，那下半年会不会有其他策略来推进销售目标的完成呢？对于下半年的内地市场您是怎么看的？另外，在融创绿城事件过后，公司是否还会继续扮演财务投资的角色？
吴天海：
公司上半年销售没有达标，较去年同期是低了一点的。我们今年的目标本身是230亿元，上半年大概卖了90亿元，是差了一点的。
整体来说，现在内地的住宅市场还是有点问题，所以过去大半年公司也没有买入新的土地。先把手上的存货卖完，把资金拿回来，重新再寻找新的投资目标。
关于绿城，据我所知，融创还没有完全进入绿城。而我们跟融创在以前透过绿城的一些项目也是有合作的。孙先生在行业也是有相关能力的，也希望他入股绿城后可以帮助绿城的业务更上一层楼。
现场提问：公司下半年在内地发展物业方面的销售信心来自于哪里？公司会有什么具体的举措？另外，在香港的零售方面，预计下半年的增长会否有所回升？
吴天海：
大陆的数据，尤其是住宅楼，主要是看政策，香港是这样，大陆也是这样。香港政府觉得楼市需要调控，所以出辣招。而在大陆也有类似的情形。
既然是政策问题，那么对于企业来说，是没有能力将政策进行改写的。所以今年上半年大家都可以看到，九龙仓在卖楼方面确实没有达标。从全年来看，不能说绝对有信心可以达标。而230亿元这个目标也是有一点难度的。因为一方面量未必够多；第二方面市场的价格是调整的，对于内地住宅市场也是不乐观的。
4月份周安桥副主席跟大家见面的时候，他也说过暂时对内地的房地产市场持保留意见，所以大家可以看到九龙仓目前没有新的投资，公司想看市场的情况怎么样再做决定。
李玉芳：
关于下半年对于香港零售的展望，以集团来说，对于单位数字的增长是持很乐观的态度。实际上我们看到7、8月份人流方面的增长有很大的幅度。另外，公司非常注重不把所有鸡蛋放在一个篮子里面的思想，要发展不同的市场。于商场来说，只要做得大，做得好，做得精，那么受众就不仅是一个市场，所以公司是乐观的。这个月九龙仓的销量也是不错的，所以我很乐观，我觉得单位数的增长是没有问题。
现场提问：在住宅市场方面，下半年公司会不会再选一些更快速去库存的办法？另外，现在内地发展比较平淡，九龙仓会不会更多投资回香港或者是海外？还有就是在成都很多商场运营较为一般，有下调租金的情况，公司如何看待？
吴天海：
关于内地住宅楼的销售，九龙仓一贯以货如轮转的思维来解决，也就是说存着货的意思不大。但是九龙仓也不是随便降价，当看到这个市场有需求的时候，九龙仓会将价格调整至贴近市场进行促销。如果降价都达不到去化效果的时候，九龙仓也不会疯狂降价。
第二个问题就是我们将来的投资会到哪里？其实，将来的投资就是由DP转IP，IP就是投资物业，收租，香港大楼的收购是其中一个动作。其实我们在内地也做很多IP，分别建了五个国金中心，而未来几年我们的建筑费已经达到一两百亿，所以这些不是小的投资。
假设九龙仓未来的DP从今天开始，不再买新地，我们将会看到有数百亿的资金回笼。那么，如何将数百亿的资金投入新的项目，一个可能就是找到适合的IP，无论在香港也好，还是在大陆。只要九龙仓找到适合的IP都会去做，公司也相信DP的市场将来未必不能做，九龙仓暂时不做，但是如果有适合的话也都会去做。
需要澄清一下，九龙仓对于内地的房地产市场分为IP和DP，香港也是这样分。暂时来说，DP方面，尤其是住宅九龙仓是有所保留的。但是，在商业楼方面，尤其是市中心一些大规模的靓地，九龙仓不仅会继续落实，还会继续找新的，九龙仓不是说对于内地市场整体看淡。
李玉芳：
关于零售商场的租金方面，会有下调的压力。不过，我相信做新的商场的时候，如果地点不够好，那么就不只是下调那么简单。现在的零售商很谨慎，但是因为九龙仓一直跟他们合作，而且九龙仓在地点的选择方面，一直以来选的位置都是不错的。基本都是地王，所以零售商在地点或者是其他配套方面对于九龙仓都是有信心的。
在基本租金方面可能会有一点点压力，但是抽成方面就要靠大家做生意的力度。九龙仓大部分的租客都能够看到前景，所以越做越好，而我们的人流也是双倍增长的。
现场提问：刚才管理层说对于内地销售有所保留，那么九龙仓未来会不会将手上持有的绿城股权卖掉？
吴天海：
据我们所知，融创收购绿城股权事宜还没有完成，也就是说融创还没有进入绿城的董事局，至于什么时候完成就要问两位当事人。
于九龙仓来说，持有24%左右绿城的股权，九龙仓将此视为长线投资。而实际上九龙仓在2012年中的时候，总共投入在绿城的资金是50多亿港币。里面有一半是股权，另外是可换股的债券，可换股的债券在今年上半年已经赎回。过去两年给九龙仓带来的股息，从当初的50多亿港元投资净额减到15亿港元左右，也就是说我们现在这样的回报是非常吸引人的。
九龙仓也希望孙主席将来成为绿城的主席之后可以帮助解决绿城的一些问题。例如销售方面的一些问题，让绿城的业绩可以走上正轨。九龙仓既然在绿城持有24%的股权，自然也希望绿城的业绩是好的。将销售方面改善，公司的价值是绝对比九龙仓的投资值高，所以，暂时来说，我们觉得这个是应该继续持有的投资。
现场提问：下半年公司会用什么策略去完成销售目标？近期看到有很多内地城市取消限购令，管理层怎么看？
吴天海：
下半年九龙仓本身的目标是高一点的，而我们最近也有市况稍微放松的迹象。所以今年来说，虽然九龙仓是略有保留，但是也一定会尽量去做，就算达不到目标，也会逼近目标。如果市场有向好的变化，九龙仓也会更加利用好机会，再过几个月跟大家有所交待。
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