枫叶之国的诱惑：加拿大置业全手册

这里是全球最富裕、经济最发达的国家之一；这里是世界上拥有最高生活品质的国家之一；这里是一个拥有全世界最大包容力的国家之一……这里是加拿大，一个世界上最适宜居住的国家，一个来了就不想走的国家。

在加拿大置业，多数人都是以自用为主，对这部分置业者来说，保值是第一需求，同时“适当具有增值潜力”也是其重要考量因素。而加拿大房产市场稳健、持续走高的态势与这部分人的需求非常契合。

加拿大置业优势

宜居生活的吸引

加拿大地广人稀，自然环境优美，社会安定，法制健全，在世界上的形象和平友好。此外，加拿大拥有先进良好的教学资源，这也是很多国人选择在加拿大置业的重要原因。据了解，温哥华和多伦多都是大陆居民移民或留学国外非常钟爱的城市。据统计，中国移民占温哥华城市人口约30%。

经济的有力支撑

加拿大是世界上最大的经济体之一。数据显示，加拿大房地产业占到国民生产总值的20%，成为不折不扣的经济支柱。过去20年，在开放的移民政策推动下，加拿大人口增长稳定，为房地产市场带来了稳定的需求。此外，政治和社会稳定所带来的安全的投资环境也是选择在加拿大置业的一个重要考量因素。

稳健而坚挺的房价

2014年第一季度，加拿大11个主要城市的房价同比上涨2.98%，是自2012年第2季度以来最大的同比涨幅。据加拿大房地产协会（CREA）公布的数据，5月份房屋销量比去年同期上升了4.8%，按月则上升5.9%，是过去4年间最大的按月升幅。而加拿大平均房屋价格已经升至40万加元以上，比去年同期增加10.1%。一份由权威房贷暨房地产市场专家公布的研究报告显示，房价尚未达到形成泡沫程度，而且仍有扬升空间，今后两年内涨幅可达20%-25%。

可观的投资回报率

投资加拿大地产的年收益率约为12%。而其年租金回报率高达7%以上，投资价值较高。如果投资得当，比如在市中心好地点投资1居室，其租金回报可以付清贷款（本金加利息）、物管费，并还有盈余。此外，与中国房产受制于70年的产权期限不同，加拿大地产具备永久所有权。

无障碍的置业通道

在加拿大，对外籍人士购买房产不设限制。而且，加拿大的购房程序相对而言，也是比较简单的，再加上，加拿大具有健全的经纪人制度和完善的法律政策，买卖双方的责权利益都受到法律的严密保护，因而，虽然免去了不少繁缛的细节，但购房者的利益却得到了最大化的保护。这也是购房者海外置业比较关心的问题。

按揭利率处于历史低位

房屋按揭市场最近持续升温，加拿大五大银行陆续推出超低房贷利率抢市。近日，道明银行（TD Bank）4年期固定房贷利率更创下2.77%新低，5年期也只要2.99%。其他银行业大多类似。非加拿大人与非居民都可以享受低息贷款。

链接：根据苏富比国际地产公司（Sotheby's International）发表的最新报告，包括大多伦多在内的加拿大最大城市的豪宅市场，在今年上半年呈现极度火爆状态，多伦多、温哥华超过100万元的豪宅销售，较去年同期上升34%；卡尔加里和蒙特利尔的豪宅市场升幅，分别也有17%和11%，同时预测下半年将愈加升温。

最具投资地产潜力的城市分析

多伦多

可以说，对房地产投资者来说，加拿大是一个非常可靠的长期投资地，而多伦多则是进行长期投资的首选城市之一。

多伦多是加拿大最大城市，北美第三大城市，安大略省省会，加拿大的经济中心，有着发达的工商业和银行业。多伦多也是加拿大重要的文教科研中心，约克大学、滑铁卢大学，都是北美的知名高校，在加拿大堪称顶尖学府。同时，多伦多是个旅游胜地，且经济呈现一种稳定的趋势。

在过去10年内，多伦多的房价几乎上涨100%。6月以来，多伦多房地产市场一直也是保持着量价齐涨的态势。6月份上半月大多伦多地区房屋的平均售价为58.21万元，与去年同期相比，上升了8.9%。目前房价的增幅，以独立屋为主的低层房屋为引领，也带动包括公寓等其他房型的售价上升。

多伦多地区租金的涨幅也不错。今年第一季与去年同期相比，用于出租的Condo单位增加31%，租金涨幅为4.4%，平均租金达到1856元，相当于每平方英尺2.33元，略低于2011年、2012年同期间的涨幅5.9%，但仍相当可观。

包括市中心Bay街、央街、学院街一带、地铁站沿线都是很容易放租的黄金地段，有意投资房产的人士，可以考虑在这些地区置业。另外，万锦和烈治文山沿7号公路一带的高层公寓出租前景也不错，周边高科技的公司不少，一些暂时不买房的上班族喜欢借租这类房屋。

温哥华

北美楼市最贵的地方并非纽约市或加州橙郡，而是卑诗温哥华。温哥华依山傍水、气候温和、环境优美，是世界各地移民首选之地。加拿大房地产协会和美国全国房地产经纪人协会公布的统计数据显示，温哥华不但房价北美第一，而且房地产交易活跃，2013年房地产交易量比前一年增长了40%，房价则上涨了3.2%，房产均价达到73.3万美元。

地产经纪商皇家利百基(Royal LePage)预测，温哥华房价在2014年会再上涨4.4%，高过全国房价的3.7%平均涨幅。目前，温哥华价格最低的独立屋也超过60万加元(约合55万美元)，一般的公寓都需50万至60万元，温哥华房产均价已达到80万加元(约合73万美元)。大温若干地区的独立屋2014年涨幅应会高过平均水平，因为需求仍高，但供应有限；公寓和城市屋价格则较不容易出现明显涨幅，因为市场存量还算充裕，而且还会有新建单位持续上市。

尽管房价很贵，但相对北京而言还是有优势的。温哥华市中心房产仅售175万元，仅仅为北京房价三环内房价的1/3不到。而温哥华东南的素里市的一套房子，均价也仅需要132万元。值得一提的是，素里(Surrey)被北美最大的房地产投资网REIN评为加拿大最值得投资房地产的十大城市之前三甲！

卡尔加里

艾伯特省最大城市卡尔加里也越来越受到加拿大移民的关注，其房价在2013年刷新纪录，外界预测卡尔加里房市在一段时间内仍将维持价量齐扬走势。卡尔加里的成屋与租屋市场存量有限，但消费需求持续增强，多组买家竞逐，成交价高于挂牌价的情况将屡见不鲜，尤其是独立别墅。而石油、天然气及油管计划将持续支撑当地经济发展，并吸引更多省际及国际移民涌入，进一步推升住房需求。

卡尔加里年度交易增幅达14％，整个亚伯塔省，房屋库存吸收率仅为3.5个月，与2007年以来的最低水平相同。受较强的经济、人口和供应紧张所助，卡尔加里房屋基准价格年度涨幅达9.1％，超过了2007年的峰值。

价值洼地：蒙特利尔

加拿大第二大城市，蒙特利尔的GDP占加拿大整国的14%，仅次于多伦多。蒙特利尔是北美第二大学城，教育资源丰富，对于以子女教育为重要置业投资目的的投资客来说，是个不错的选择。

蒙特利尔的房产市场2012年开始处于上涨通道，2013年房价涨幅5%，渐渐被世界各地金融财团所注目，目前市中心每平方米均价只有人民币2.6万（多伦多市中心均价3.6万），在北美房产市场绝对是价值洼地。

加拿大购房建议

安家记者连线采访了加拿大汇金集团董事长兼总裁谢亭恺先生。他认为，购房投资者需要先选择城市然后选择区域，比如是在大多伦多市区，还是周边城市，例如列治文山或万锦市。其次是选择适合自己的阶层，比如中产阶层、新贵阶层，或是富豪阶层。还有一种选择方式是根据学区来购房。

富豪所在地

The Bridle Path 跑马径

如果有人问加拿大多伦多最著名的豪宅区在哪里，位于北约克中心地带的Bridle Path 区应该是当之无愧的最高尚地带，堪称为多伦多豪宅区的帝王之王。Bridle path 豪宅区总共有四条主要大街组成，包括the bridle path ( 马径路)、High Point Rd （制高点大街）、Park Lane Circle ( 公园大道) 和 Post Rd （邮差路），整个区域最富贵的家族和最气派的豪宅都分布在这四条主要街道上，在整个Bridle Path 豪宅区里共有147栋超级物业，隐私而神秘的深宅大院，安静而开阔的生活环境，低密度而高素质的居住群体，具有悠久历史风貌的自然资源，都在世界级富豪区中首屈一指。这样的高尚区是独一无二的，是无法复制的，这里的物业卖一块少一块，这就是升值的潜力。

城市精英所在地

多伦多市中心 Yorkville 地区

多伦多市中心楼花的高端市场主要集中分布在沿湖一带SPADANA/FRONT与YONGE/FRONT金融界之间以及AVENU/BLOOR十字路口辐射区与YONGE/BLOOR十字路口辐射区之间的YORKVILLE传统豪宅区域，前者市场主要为金融界，商界的精英以及中高档市场的投资者，后者的购买者主要为政客、老板、学者、艺术家、留学生以及高端市场的投资者，这里集中了DOWNTOWN80%$200万以上的成交，最贵的为FOUR SEASON的PENTOWNHOUSE$2680万成交。YORKVILLE豪宅区地铁交汇，交通发达，临近大学城、使馆区、奢侈品购物街、BLOOR精品名牌购物街、安省皇家博物馆、数百个高档餐馆酒吧、私人俱乐部，具有典型的“高收入”“高学历”“高英语母语”以及“高房价”等高端市场特征，该区主要居住人口为犹太人、意大利人、法国人、中国人、英格兰人以及当地的白人，人口性质为使馆工作人员、DOWNTOWN的商人、大学区的教授以及来自全球不同国家的王储巨贾达官要人后裔的留学生。

中产和新贵所在地

Jefferson Forest社区

--Yonge街上的璀璨明珠

位于列治文山（Richmond Hill ）黄金位置的Jefferson Forest社区的新发楼盘，是近年难得一见的集位置、校区、文化等优点于一身的房屋开发项目，是Yonge街上又一颗璀璨的明珠。这一区域是年收入达$25万家币的中产阶级和新贵们的首选，该区域独特的外观结构是其亮点之一。值得一提的是，在安省，高中平均教育水平最高的，当属列治文山。在列治文山市，一共有6所高中参与排名，全部位列安省740所高中的前100名！其中著名的湾景（Bayview）中学平均排名前3名。

风险提醒

长线投资

不要把国内房产的思维带到海外置业投资商，它的整个市场体系所处的阶段差异是比较大的，不能奢求像中国那样，要求100%或者200%的投资回报率，要处理好投资的保值跟增值，增值的期望值不要太高，需要有耐心，要好几年一个稳定的增长来保证你的收益。

楼市波动风险

有专家警告说，加拿大房地产市场已经过热，投资需谨慎。德意志银行去年12月份称，在全世界房地产估值过高的国家中，加拿大名列第一。太平洋投资管理公司最近预测，加拿大房价未来5年将平均下跌20%。

移民政策变数

2014年2月11日，加拿大联邦政府在毫无预警的情况下，终止了已经实施30年投资移民计划。加拿大政府现在着重推广的移民政策是带有生意性质的计划。换言之，加拿大政府将不再赞成被动投资（通俗理解就是交一笔钱“买加拿大户口”的计划），相反，赞成并支持主动投资，即新移民在加国购买现有生意或自创企业。

目前，加拿大省提名投资移民仍旧可以申请，申请人需拥有至少40万加币的净资产，需要承诺来加拿大做生意。加拿大联邦投资移民最新政策还未出台，估计会参考省提名项目。加拿大魁北克省投资移民项目仍旧开放，资产要求不低于160万加币。

勿忘增值税

尤其需要注意的是，外籍人士不享有“自住房”免增值税优惠，房产出售时所得利润需交增值税。

按揭需支付更多比例首付

除持有工作签证、收入证明或信用良好的外籍人士外，其余购房的外籍人士需要支付多于本国居民的首付款比例。虽然各银行和金融机构的要求各有不同，不过随着加拿大贷款政策的收紧，一般银行会要求外籍人士支付35%到50%的首付款。

需要的话，外籍买家可以寻求贷款经纪的帮助，因为贷款经纪可以帮买家比较不同银行和金融机构的产品，而不少金融机构或私有银行的贷款只能通过贷款经纪申请。不过需要注意的是，RBC（加拿大皇家银行）、CIBC（加拿大帝国商业银行）、BMO（满地可银行）、HSBC（汇丰银行）等加拿大主流商业银行不接受贷款经纪的业务代理。

需要补充的是，加拿大全国各个区域的房屋差异性很大，各有特色，平均性较弱。 比如蒙特利尔和多伦多的房屋市场不一样，多伦多和温哥华的房屋市场也不尽相同。

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TORONTO (多伦多)港口