房企转型商业地产成功率将不足一成
曾经专注于住宅的万科，去年在商业地产上有了大动作，今年上半年仅北京地区1/3的销售贡献就来自于包括商业、写字楼在内的非住宅板块；去年的地产界黑马泰禾集团位于北京的首个商业综合体也即将面世，并且宣布未来五年将在全国布局20座泰禾广场。在楼市进入下行通道之时，越来越多的开发商将鸡蛋分开放在了不同的篮子里，其中商业地产成为了另一重头戏。 但是，商业地产过剩及风险加大的言论。业内人士认为商业地产更加考验开发商对于市场的判断、资金的实力以及营运的能力，或许只有不到一成的开发商能够跨界成功。
消化力不足的风险
“除了北京、上海等一线城市要扩大规模以外，其他城市我还是比较慎重进入的。尤其是在三四线城市，那些商场、写字楼，除了养老鼠还能做什么？”在刚刚闭幕的博鳌房地产论坛上，恒隆地产董事长陈启宗的这句疑问，引起了众多业内人士的讨论。他们出奇一致地认为，房地产企业在不断进入商业地产的同时，必须意识到诸多不确定因素或导致的经营风险，其中城市消化力不足以及产能过剩的问题已经凸显。
“目前，部分二线城市商业确实已出现趋于饱和的态势。”德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平举例称，沈阳目前就有18个新建的购物中心，至少有30%的过剩，而在杭州，去年包括万达、华润、绿地等多家企业均集中购入纯商业用地，“如此大规模集中兴建，这个城市真的用的着吗”？
除数量上的过剩以外，让业内感到更加担忧的是，商业地产的同质化也加大了开发商商业物业运营的难度。一位开发商感叹：“现在很多购物中心都在强调体验式，从而增加餐饮比例，但好的体验不等于提高餐饮，我们需要那么大的餐饮比例吗？”
在业内人士看来，一个城市究竟需要多大量的商业体、需要何种商业模式，其实很难科学测算，但是要与当地的经济发展水平、相关产业的发展、普通老百姓的消费能力等因素相匹配，不同地区商业地产的布局和结构都值得寄希望于商业地产的开发商认真研究。
资金考验转型率
在福晟集团有限公司董事、常务副总裁何建华看来，越来越多的开发商进入商业地产无非就是为了追求利润。“与住宅相比，商业地产周期长、风险高，但是利润也很高，尤其是在比较好的地段拿地时，不做商业地产实在太可惜了。”
当然，其中也不乏多元化、多业态潮流的盲目跟风者。虽然早有涉足商业地产，但对于首创集团而言，商业地产的转型路走得不算顺畅。首创董事长刘晓光在博鳌房地产论坛上向北京商报记者表示：“一个房山奥特莱斯投资就花了七八亿元，后期运营也需要3亿元，而且开业前几年一直是不赚钱的，我们经历了很痛苦的阶段。”
在刘晓光看来，对于中小型开发商来说，拿出10亿元仅深耕一个商业地产项目是可望而不可即的。“商业地产资金占有率高、回收周期长，还必须有充足的资金维持一些商业地产项目的滚动式开发。仅这一项就是很多开发商没有办法做到的，因此从住宅跨界商业地产，我认为成功转型率连1/10都到不了”，刘晓光如是说。
因此，住建部政策研究中心主任秦虹指出，商业地产经营特征和现状，将倒逼资产证券化的发展。“资产证券化可以保证物业经营权的完整性，有利于提高经营水平和最大化提升商业价值，同时也能分散商业地产的风险。”
商业地产的互联网时代
业内人士普遍认为，商业地产过剩与集中兴建有关，更离不开电商对零售业态的冲击影响，直接动摇着投资者和消费者对商业地产的信心。这也为转型中的商业地产开发企业提出了新的要求。
“中国的房地产市场，特别是商业地产是一个被互联网影响的市场，如果商业地产不跟互联网结合，可以说基本上是没有声音或者是没有前途的。”金地商置集团执行总裁徐家俊表示，为了顺应新形势，目前金地的传统商业在发生改变，也开始尝试触网以及跟新媒体、新技术融合。
刘晓光也介绍，在对国外16种商业地产形态和模式完成考察后，首创也将在未来商业地产板块中加入更多互联网元素，旗下客户俱乐部网站目前已经上线。
但也有开发商表达出了迷惑：“人人都在讲商业地产的互联网化，但是至今都是小打小闹，没有可参考的成功案例，就连行业老大万达的电商平台也还在十字路口徘徊，我们更不知如何下手了。”而另一位不愿具名的开发商也表示：“互联网是个烧钱的行业，国内又有哪家开发商能像万达一样首期投资就能拿出50亿元呢？”
除了形态模糊、资金缺乏以外，随着O2O越来越多地被运用，商业地产开发投资又将面临新的问题。中国社科院财经院副院长荆林波就曾提出：“现在90%的企业根本没有实力和大的互联网公司去做对接，因为一旦对接，你所有的长项会全部成为你的短板，你的客户资源是最宝贵的，但对接互联网，客户资源就很容易流失掉。”
北京商报记者 赖大臣 阿茹汗/文 张笑嫣/摄
记者手记
开发商为何做不了商业地产
简单地把商业地产的不成功归罪于过剩的供应显然并不全面，的确，按照通常惯例人均商业面积在1.2平方米较为合理，但是目前上海的人均商业面积已达2.5平方米，而东京、纽约这一数值更高。
从中国目前的市场来看，真正关注于商业地产的企业并不多，而更多的是房地产开发企业逼不得已而为之的项目，拿地配备的商业地块比例越来越高，又不让建商住项目，不做商业地产做什么？赶鸭子上架的结果就是门外汉的产品越来越多，这样能成功才怪。
不久前一篇《开发商做不了互联网》的文章引起了笔者关注，不妨套用一下，为何开发商做不了商业地产。首先，先天本质决定了开发商不适合做这一产业。需要先认识什么是开发商，房地产开发一般指房地产开发企业（即开发商），以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设，到销售等一系列经营行为。其核心就是出售，而商业地产是不能出售的，要持有，要靠运营来获得价值，而在过去的数年中开发商已经习惯了赚快钱，这样急功近利的思维是做不了商业地产的，SOHO中国就是典型例子。
其次，运作模式与商业地产不合拍，我们知道住宅开发的资金一般全是短期的贷款，3-5年为一个周期，决定了开发商必须以出售来偿还贷款，而一个成功的商业项目需要的资金投入周期要比这个长得多，因此在资金层面上缺乏支撑，那么开发商就照猫画虎的美其名曰采取轻资产的模式来运作，这显然就是一个变通的方式，借助资本的钱才渡过养商期，而最终成功案例能有几个呢？除了万科这样的企业具有这样的号召力，其他企业又能如何呢？
最后，商业地产大举发展的时机尚未来临，我们正处于城镇化快速发展期，许多小区还空空如也，你又怎能期望动辄几万平方米的购物中心人潮如织呢？
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